Με σωστή διαχείριση των συνδεδεμένων ακινήτων δημιουργείται νέα επιχειρηματική δραστηριότητα προς όφελος όλων

Του Κώστα Ζένιου*

Τα τελευταία στοιχεία που δημοσιοποίησε η Κεντρική Τράπεζα σε σχέση με τις μη εξυπηρετούμενες χορηγήσεις, με σημείο αναφοράς το τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2020, αφήνουν αισιόδοξα μηνύματα για τη μελλοντική τους πορεία και τον αντίκτυπο που θα έχουν στους ισολογισμούς των εμπορικών τραπεζών.

Για πρώτη φορά, τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια των τραπεζών σε σχέση με τις εγχώριες τους δραστηριότητες, έχουν μειωθεί στα 6,7 δισ. ευρώ και σε ποσοστό επί των συνολικών χορηγήσεων σε 22,3%. Για σκοπούς σύγκρισης τα αντίστοιχα δεδομένα στο τέλος του 2014 ήταν: 27,3 δισ. ευρώ και 38,5%. Όπως εξηγεί η Κεντρική Τράπεζα, «η μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων οφείλεται σε μία σειρά παραγόντων, όπως πώληση/μεταφορά δανειακών χαρτοφυλακίων σε εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων (credit acquiring companies) σε δάνεια που έχουν επιτυχώς αναδιαρθρωθεί και επανενταχθεί στην κατηγορία των εξυπηρετούμενων χορηγήσεων με το πέρας της περιόδου παρακολούθησης καθώς και σε αποπληρωμές δανείων, συμπεριλαμβανομένων των συμφωνιών ανταλλαγής χρέους με στοιχεία ενεργητικού (ακίνητη περιουσία)».

Με αυτά τα δεδομένα λοιπόν, μπορούμε να είμαστε αισιόδοξα συγκρατημένοι ότι μετά από πολλά χρόνια υπάρχει φως στην άκρη του τούνελ των μη εξυπηρετούμενων δανείων για τις τράπεζες. Εκκρεμεί βέβαια να δούμε ποιες θα είναι οι επιπτώσεις της πανδημίας στην ικανότητα των δανειοληπτών να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους και πως θα επηρεαστούν οι χορηγήσεις που διατηρούν. Αν και ασφαλείς προβλέψεις  δεν μπορούν να γίνουν, επικρατεί συγκρατημένη αισιοδοξία  πως η επόμενη μέρα της άρσης αναστολής δόσεων δεν θα βρει δανειολήπτες και τράπεζες σε δυσβάσταχτα δύσκολη θέση.

Η μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, σε μεγάλο ποσοστό οφείλεται στη διάθεση «κόκκινων» δανειακών χαρτοφυλακίων σε επενδυτικά ταμεία και εγκεκριμένους οργανισμούς διαχείρισης. Πακέτα δανείων τα οποία άλλαξαν χέρια, όπως το Helix 1, το Helix 2, το Velocity της Τράπεζας Κύπρου κι άλλα, συνέβαλαν στη μεγάλη και μαζική μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων από τους τραπεζικούς ισολογισμούς.

Βέβαια τα συγκεκριμένα δάνεια και οφειλές δεν εξαφανίστηκαν ως διά μαγείας, αλλά όπως αναφέραμε έχουν περάσει στην ιδιοκτησία εξειδικευμένων ταμείων και εταιρειών διαχείρισης. Σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα οι αδειοδοτημένες εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων σήμερα είναι: Alpha Credit Acquisition Company Limited, APS Loan Management Ltd, B2Kapital Cyprus Ltd, CAC Coral Limited, CYCMC III Limited, Gordian Holdings Limited, Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λίμιτεδ, Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ.

Η διαφορά των νέων ιδιοκτητών των δανείων σε σχέση με τις εμπορικές τράπεζες είναι ότι μπορούν να είναι πολύ πιο ευέλικτοι όσον αφορά τις προσφερόμενες λύσεις αναδιάρθρωσης. Σε αντίθεση με τις τράπεζες δεν αντιμετωπίζουν τον ηθικό κίνδυνο δημιουργίας λανθασμένων εντυπώσεων και κουλτούρας μη πληρωμής, είναι πολύ πιο ευέλικτοι στις προσφερόμενες λύσεις αναδιάρθρωσης και με μεγαλύτερα περιθώρια εκπτώσεων, αφού αποκτούν τα δάνεια σε σημαντικά χαμηλότερη τιμή από την πραγματική τους.

Εξάλλου κύριος στόχος αυτών των επενδυτικών ταμείων είναι η διαχείριση προβληματικών περιουσιακών στοιχείων. Αφενός διευκολύνουν τον δανειολήπτη με πιο προσιτές λύσεις, αφού έχουν το οικονομικό περιθώριο, και αφετέρου αποκομίζουν τα ίδια οικονομικό κέρδος. Αντιθέτως με τις εμπορικές τράπεζες που δεν έχουν αυτό το στόχο σαν κύριο σκοπό λειτουργίας, γι’ αυτό άλλωστε και οι εποπτικές απαιτήσεις σε σχέση με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια είναι ιδιαίτερα αυστηρές.

Από τη μέχρι στιγμής εμπειρία στην Κύπρο βλέπουμε πως αυτά τα επενδυτικά ταμεία έχουν φέρει στην κυπριακή αγορά νέες λύσεις και τεχνογνωσία ακόμα και τεχνολογικά μέσα που δεν υπήρχαν προηγουμένως τα οποία αποδείχθηκαν ιδιαιτέρως χρήσιμα αυτήν την περίοδο που διανύουμε με τους περιορισμούς που επιβάλλει η πανδημία του κορωνοϊού.

Ο επιχειρησιακός τρόπος λειτουργίας αυτών των επενδυτικών ταμείων συμβάλει επιπλέον στη δημιουργία νέας οικονομικής δραστηριότητας. Για παράδειγμα, αναβαθμίζονται τα ακίνητα που περνούν στην ιδιοκτησία τους, ενώ επιλύονται ζητήματα αδειοδοτήσεων και ρυθμιστικών εκκρεμοτήτων. Έτσι, τα ακίνητα καθίστανται ελκυστικά για να βγουν ξανά στην αγορά, δημιουργώντας άμεσα ενδιαφέρον από ιδιώτες αλλά και από επαγγελματίες για απόκτησή τους. Κατ’ επέκταση και οι εμπορικές τράπεζες έχουν την ευκαιρία να παραχωρήσουν νέο δανεισμό σε μία περίοδο που η εξεύρεση αξιόχρεων δανειοληπτών δεν είναι εύκολη υπόθεση.

Λέγοντας αυτά, σκοπός μας δεν είναι να ωραιοποιήσουμε την κατάσταση καθώς είναι αναντίλεκτο πως από αυτές τις πράξεις επηρεάζονται δανειολήπτες οι οποίοι όμως δεν κατόρθωσαν να εξυπηρετήσουν τις υποχρεώσεις τους. Γενικότερα δεν υπάρχει άλλος τρόπος για βελτίωση της κατάστασης των τραπεζών αλλά και του ιδιωτικού τομέα, εκτός από τη σταδιακή και συνετή διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και των ακινήτων που συνδέονται με αυτά. Η μείωση του ιδιωτικού χρέους δεν μπορεί να επιτευχθεί γρήγορα χωρίς το ανάλογο τίμημα.  Η κυπριακή οικονομία για να αλλάξει επίπεδα θα πρέπει πρώτα να επιλύσει τα διαρθρωτικά της προβλήματα, με το ιδιωτικό χρέος και τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια να είναι τα δύο σημαντικότερα. 

*Διευθυντής, Delfi Partners & Company

http://delfipartners.com/