Υπερπολυτελή και περιζήτητα ακίνητα στην Ευρώπη πωλούνται όλο και πιο δύσκολα, υποδεικνύοντας τη γενικότερη κρίση που περνάει το ευρωπαϊκό real estate.
Από τη δύσκολη αναχρηματοδότηση ενός επαγγελματικού ακινήτου στο Σίτι του Λονδίνου μέχρι την προβληματική πώληση του Commerzbank Tower στη Γερμανία, οι επενδυτές προσπαθούν να ανακαλύψουν τρόπους να γεφυρώσουν το χρηματοδοτικό τους χάσμα εν μέσω της περιόδου των υψηλών επιτοκίων.
Η σημαντική μείωση των αξιολογήσεων των ακινήτων θα προκαλέσει τριβές στις δανειακές συμβάσεις, ενεργοποιώντας μέτρα άμεσης χρηματοδότησης μέσω πωλήσεων και άλλων άμεσων προσπαθειών άντλησης κεφαλαίων.
Τα δάνεια, τα ομόλογα και άλλου είδους μορφές χρέους έχουν αγγίξει τα €1,9 τρισ. σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών (EBA).
Το 20% εξ αυτών, περίπου €390 δισ. αναμένεται να ωριμάσουν φέτος, κάτι το οποίο θα αποτελέσει το πρώτο πραγματικό τεστ όσον αφορά τα μέτρα που ελήφθησαν μετά την παγκόσμια οικονομική κρίση για την προστασία της οικονομίας από τις μεταβολές στην αγορά ακινήτων.
«Πιστεύω πως η επαναξιολόγηση θα λάβει χώρα πολύ πιο γρήγορα απ’ ό,τι στο παρελθόν», τόνισε ο αναλυτής της Axa SA, Τζον Ο’Ντρίσκολ, προσθέτοντας πως «πολλές εταιρείες ακινήτων και ιδιοκτήτες έχουν αρχίσει να εκτίθενται».
Την ίδια στιγμή, οι νέοι κανονισμοί θα πιέσουν τους Ευρωπαίους δανειστές να αντισταθμίσουν τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια πιο επιθετικά. Οι τράπεζες αυτές βρίσκονται σε πολύ καλύτερο σημείο σε σχέση με την παγκόσμια οικονομική κρίση του 2008, κάτι το οποίο θα περιορίσει την μετάδοση των προβλημάτων στην ευρύτερη οικονομία.
Τα ευρωπαϊκά deals που απέτυχαν
1 Portsoken Street
Οι ιδιοκτήτες ενός επαγγελματικού ακινήτου στο Σίτι του Λονδίνου δεν κατάφεραν να εξασφαλίσουν αναχρηματοδότηση ύψους £140 εκατομμυρίων τον Ιούλιο. Αν και το ανακαινισμένο ακίνητο εκτιμήθηκε στα £220 εκατομμύρια τον περασμένο Φεβρουάριο, οι τιμές από τότε έχουν καταρρεύσει. Τόσο οι διαπραγματεύσεις αναχρηματοδότησης όσο και αυτές για το leasing συνεχίζονται. Εάν αποτύχουν, το αποτέλεσμα ενδέχεται να είναι μία εξαναγκαστική πώληση του ακινήτου.
One Poultry
Οι Κορεάτες ιδιοκτήτες του κτιρίου κοντά στην Τράπεζα της Αγγλίας δεν κατάφεραν να αναχρηματοδοτήσουν το χρέος τους, κάτι που οδήγησε σε αθέτηση πληρωμής δόσης προς την Τράπεζα της Ιρλανδίας.
Ανακαίνιση στο Vauxhall
Στο Λονδίνο, η Guangzhou R&F Properties Co. ανακάλυψε μία εναλλακτική σε ό,τι αφορά τα τραπεζικά δάνεια. Η κινεζική εταιρεία ακινήτων σύναψε συμφωνία με τις Apollo Global management Inc. και Carlyle Group για τη δανειοληψία £772 εκατομμυρίων για την ανακαίνιση ακινήτων στην περιοχή Vauxhall.
Commerzbank Tower
Στη Φρανκφούρτη, μία άλλη κορεατική εταιρεία επενδύσεων προσπάθησε, μέχρι τώρα ανεπιτυχώς, να πουλήσει τον πύργο στον οποίο στεγάζεται η Commerzbank AG. Σύμφωνα με το στέλεχος της JLL, Κρις Στέιβελι, deals αξίας €20 δισ. επαγγελματικών ακινήτων ακυρώθηκαν πέρυσι δεδομένων των αναταραχών στην αγορά.
Δάνεια
Μέχρι τώρα οι αξιολογήσεις δεν έχουν καταγράψει αρκετή πτώση έτσι ώστε να απειλήσουν τη βιωσιμότητα των χρεών προς τις τράπεζες, αν και κάτι τέτοιο ενδέχεται να αλλάξει. Η αξία των επαγγελματικών ακινήτων της Βρετανίας σύμφωνα με περσινή έρευνα της CBRE Group Inc., έχει μειωθεί κατά 13%. Σύμφωνα με τους αναλυτές της Goldman Sachs, η συνολική πτώση ενδέχεται να αγγίξει το 20%.
Οι τράπεζες ενδέχεται να λάβουν μέτρα προστασίας πριν την περαιτέρω επιδείνωση των μακροοικονομικών στοιχείων, κάτι το οποίο θα απειλήσει περαιτέρω τους ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών οι οποίοι θα κληθούν να επωμιστούν το όλο πρόβλημα. Τα πράγματα θα δυσκολέψουν αρκετά για όσους δανειζόμενους βρίσκονται αντιμέτωποι με ημερομηνία αποπληρωμής χρέους.
«Η όρεξη των τραπεζών είναι περιορισμένη και θα παραμείνει περιορισμένη μέχρι να επιτευχθεί ναδίρ στην αγορά ακινήτων», τόνισε το στέλεχος της Federated Hermes Inc., Βίνσεντ Νόμπελ.
Η Σουηδία αποτελεί, έως τώρα, το επίκεντρο της κρίσης, με τις τιμές των κατοικιών να αναμένεται να μειωθούν κατά 20% σε σχέση με τα ανώτατα επίπεδά τους. Οι εταιρείες ακινήτων της χώρας έχουν χάσει το 30% της αξίας τους το τελευταίο δωδεκάμηνο, ενώ η κεντρική τράπεζα της χώρας και η σουηδική Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς έχουν πολλάκις προειδοποιήσει για τους σοβαρούς κινδύνους που ελοχεύουν στην αγορά.
Εκτός των αγορών ακινήτων της Ισπανίας και της Ιταλίας οι οποίες παραμένουν σχετικά σταθερές, οι αντίστοιχες της Βρετανίας και της Γερμανίας αναμένεται να καταγράψουν, σύντομα, σημαντική πτώση.
Yπάρχει, βέβαια, και η άλλη πλευρά του νομίσματος. Τους επόμενους 18 μήνες, οι επενδυτές θα προσφέρουν τεράστια ποσά κεφαλαίων στα λεγόμενα και «καιροσκοπικά funds» τα οποία θα προχωρήσουν σε σημαντικές επενδύσεις στην αγορά ακινήτων, όπως ακριβώς ανέφερε και ο CEO της Cantor Fitzgerald, Χάουαρντ Λούτνικ, κατά τη διάρκεια του Παγκόσμιου Οικονομικού Φόρουμ (WEF) στο Νταβός την περασμένη εβδομάδα. Η κίνηση αυτή θα επιταχύνει την ανάκαμψη στον τομέα.
Τέλος, τα νέα εργαλεία στη διάθεση των τραπεζών αλλά και οι νέες επενδύσεις ενδέχεται να μετατρέψουν αυτήν την κρίση σε εξαιρετικά βραχυπρόθεσμη, σύμφωνα με τον αναλυτή της Danske Bank, Λούις Λάντεμαν.
Πηγή: Bloomberg