Συνέντευξη στην Έμιλυ Μιντή
«Για ακόμα μια χρονιά, ο τομέας των ακινήτων υπήρξε βασικός παράγοντας για τη επανεκκίνηση της αναπτυξιακής πορείας της οικονομίας της Κύπρου» τονίζει σε συνέντευξή της στο περιοδικό Economy Today η γενική διευθύντρια του Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών Μερσίνα Ισιδώρου. Πρόσθεσε ακόμα ότι το «2022 καταγράφηκε ρεκόρ πενταετίας ως προς τις πωλήσεις ακινήτων στην Κύπρο», ενώ αναφέρθηκε στα προβλήματα που προκλήθηκαν στην εφοδιαστική αλυσίδα, καθώς και στη μείωση του αριθμού αδειών οικοδομής το προηγούμενο έτος. Προειδοποίησε δε ότι οι τιμές των ακινήτων θα παραμείνουν αυξημένες, ενώ εστίασε μεταξύ άλλων και στις νέες τάσεις που προκύπτουν στη ζήτηση, στην Πράσινη Μετάβαση καθώς και στο σημαντικό-όπως το χαρακτήρισε-ζήτημα του Headquartering.
Πώς έκλεισε το 2022 για τον τομέα των ακινήτων και ποιες είναι οι εκτιμήσεις σας για την πορεία του κλάδου κατά τη διάρκεια του 2023;
Όπως γνωρίζετε, το 2022 αποτέλεσε μία χρονιά με πρωτοφανείς προκλήσεις, όπως ο πόλεμος στην Ουκρανία, αμέσως μόλις η οικονομία βρήκε τον τρόπο να σταθεί ξανά στα πόδια της μετά τους περιορισμούς που επέβαλε η πανδημία. Παρόλα αυτά, ο κλάδος μας χαρακτηρίζεται από κάποιες σταθερές, οι οποίες έπαιξαν ξανά τον ρόλο τους. Γι’ ακόμα μια χρονιά, ο τομέας των ακινήτων υπήρξε βασικός παράγοντας για την επανεκκίνηση της αναπτυξιακής πορείας της οικονομίας της Κύπρου.
Το 2022 καταγράφηκε εξάλλου ρεκόρ πενταετίας ως προς τις πωλήσεις ακινήτων στην Κύπρο. Αυτή η εξέλιξη ασφαλώς συνδέεται με τις συνθήκες που επικρατούν σε διεθνές επίπεδο. Σε ένα πληθωριστικό περιβάλλον και ενόψει της μεγαλύτερης αύξησης των επιτοκίων, πολλοί Κύπριοι αλλά και ξένοι προχώρησαν σε αγορά ακινήτων εντός του προηγούμενου έτους, γνωρίζοντας ότι η επένδυση στο real estate αποτελεί μία από τις ασφαλέστερες λύσεις για την προστασία από τον πληθωρισμό.
Ταυτόχρονα όμως, το στοιχείο που οφείλω να ξεχωρίσω είναι η μείωση του αριθμού των οικοδομικών αδειών που επίσης καταγράφηκε το έτος που πέρασε. Αυτή η εξέλιξη, αν και επίσης ερμηνεύσιμη, μπορεί να αποδειχθεί σημαντική για την επάρκεια των οικιστικών και γραφειακών μονάδων των επόμενων ετών, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τις τιμές των ακινήτων. Όπως καλά γνωρίζετε, οι τιμές στον κλάδο μας, όπως και παντού, διαμορφώνονται βάσει προσφοράς και ζήτησης. Ο μειωμένος αριθμός οικοδομικών αδειών, σημαίνει μειωμένη προσφορά τα επόμενα χρόνια που σε συνδυασμό με τις αυξημένες τιμές των πρώτων υλών, θα σημάνει την αύξηση των τιμών.
Πώς επηρέασαν τον κλάδο σας τα προβλήματα που παρατηρήθηκαν στην εφοδιαστική αλυσίδα καθώς και η άνοδος του πληθωρισμού;
Ο κλάδος μας ήταν από τους πρώτους που επηρεάστηκαν από τις ανατιμήσεις, με τα υλικά οικοδομής να σημειώνουν κατακόρυφη άνοδο, προτού οι αυξήσεις στα προϊόντα μαζικής κατανάλωσης γίνουν αντιληπτές. Επί τούτου είναι σημαντικό να σημειώσουμε ότι οι τιμές βασικών οικοδομικών υλικών είχαν αρχίσει να πολλαπλασιάζονται από το 2020, ως συνέπεια των αναταραχών της εφοδιαστικής αλυσίδας. Το τελευταίο έτος ωστόσο, βρισκόμαστε αντιμέτωποι με πρωτοφανείς ανατιμήσεις υλικών. Χαρακτηριστικά είναι τα στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας για τον Δεκέμβριο του 2022, όπου ο δείκτης τιμών κατασκευαστικών υλικών αυξήθηκε σχεδόν κατά 12%, από τις ήδη αυξημένες τιμές του 2021.
Συνέπεια του φαινομένου είναι η διστακτικότητα από την πλευρά των εταιρειών να αναλάβουν νέα έργα, εξαιτίας αυτού του περιβάλλοντος. Σε συνθήκες όμως αυξημένης ζήτησης, η μη έναρξη νέων έργων αντικειμενικά θα οδηγήσει σε αύξηση των τιμών για τους Κύπριους που θέλουν να αποκτήσουν το δικό τους ακίνητο.
ΟΙ ΠΡΟΚΛΗΣΕΙΣ ΤΟΥ 2023
Ποιες είναι οι πιο σημαντικές προκλήσεις που θα κληθούν να αντιμετωπίσουν εντός του 2023 οι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης;
Η στάση αναμονής που τήρησαν ορισμένοι σε σχέση με την αγορά ακινήτων είναι μία τάση που όπως προανέφερα εμφανίστηκε το 2022 και ενδεχομένως να παραμείνει για όσο διάστημα ο πληθωρισμός διατηρηθεί υψηλός και το κράτος, πλην μεμονωμένων περιπτώσεων δεν εφαρμόζει μία συνεκτική στεγαστική πολιτική κινήτρων. Αντίστοιχα μεγάλο πρόβλημα για ιδιώτες και επιχειρήσεις αποτελούν τα υψηλά επιτόκια και η διαφαινόμενη τάση περαιτέρω αύξησής τους. Οι επιπτώσεις του φαινομένου, αν δεν υπάρξουν κατάλληλοι χειρισμοί, μπορεί να είναι σημαντικές για το σύνολο της οικονομίας και αναμφισβήτητα εμφανείς στην οικοδομική βιομηχανία.
Η συνέχιση της μείωσης των νέων κατασκευών θα πρέπει να καταστεί σαφές ότι είναι πρόβλημα που αγγίζει την κοινωνία. Λογικό επακόλουθό της για τα νοικοκυριά είναι η υποχρέωση διάθεσης σημαντικού μέρους του μηνιαίου εισοδήματός τους για σκοπούς στέγασης. Η ίδια η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, έχει αναγνωρίσει αυτό το ζήτημα ως πανευρωπαϊκό πρόβλημα, το οποίο μάλιστα δεν αναμένεται να λυθεί εάν δεν αυξηθεί ο διαθέσιμος αριθμός ακινήτων. Εκτιμούμε ότι το κράτος οφείλει να στραφεί σε αυτή την κατεύθυνση το 2023, προωθώντας καινοτόμες πολιτικές που να δίνουν λύσεις.
Από την άλλη, δεν γίνεται παρά να υπογραμμίσω τα χαρακτηριστικά που έχουν εντάξει την Κύπρο στον επενδυτικό χάρτη της ευρύτερης περιοχής. Τα χαρακτηριστικά αυτά θα πρέπει εντός του νέου έτους να προβληθούν ακόμα πιο έντονα από το κράτος, προκειμένου το ενδιαφέρον που υπάρχει από εταιρείες και ιδιώτες για την απόκτηση ακινήτων στη χώρα, να συνεχιστεί.
ΠΡΑΣΙΝΗ ΜΕΤΑΒΑΣΗ
Η Πράσινη Μετάβαση και η ανάγκη για Βιώσιμη Ανάπτυξη δημιουργούν νέα δεδομένα για τον τομέα των ακινήτων. Πώς το αντιμετωπίζουν οι επαγγελματίες του κλάδου και πόσο έτοιμοι είναι να ανταποκριθούν στην πρόκληση αυτή;
Η οικολογική στροφή της τελευταίας δεκαετίας, επιταχύνεται με εντυπωσιακούς ρυθμούς και καλύπτει ολόκληρο το φάσμα της οικονομίας. Το ίδιο ασφαλώς συμβαίνει και στον κλάδο των αναπτύξεων. Βιοκλιματικές κατοικίες, καινοτόμα υλικά και αυτοπαραγωγή ενέργειας αποκεντρωμένα σε κάθε κατοικία, μέσω ανανεώσιμων πηγών, αποτελούν πλέον σημαντικές παραμέτρους που εξετάζουν οι αγοραστές. Αυτή η «πράσινη στροφή» επιταχύνθηκε και αναμένεται να συνεχίσει με μεγαλύτερη ταχύτητα, επηρεαζόμενη ασφαλώς και από τις εξελίξεις στα ενεργειακά. Ένα «πράσινο» σπίτι, εξάλλου, δεν είναι μόνο φιλικό για το περιβάλλον αλλά και ενεργειακά -άρα οικονομικά- αποδοτικό, απαιτώντας σημαντικά μικρότερη δαπάνη για θέρμανση και ψύξη.
Γι’ αυτούς ακριβώς τους λόγους τα τελευταία χρόνια παρατηρείται μία σημαντική στροφή τόσο των επιχειρήσεων ανάπτυξης γης και οικοδομών όσο και των αγοραστών, σε κατασκευές με μειωμένο περιβαλλοντικό αποτύπωμα. Η Κύπρος άλλωστε, ως κράτος μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης, είναι δεσμευμένη στους στόχους «Fit for 55». Καθότι όμως τα αναγκαία μέτρα για την επίτευξη των στόχων καθορίζονται σε εθνικό επίπεδο, ως χώρα έχουμε πολλά να κάνουμε εντός του 2023 προκειμένου να πετύχουμε τις επιδόσεις που απαιτούνται.
Ποιο ρόλο διαδραματίζει ο παράγοντας της τεχνολογίας στην αγορά ακινήτων;
Η νέα πραγματικότητα, εκτός από Πράσινη, είναι και Ψηφιακή. Πρόκειται για εξέλιξη που ούτως ή άλλως θα συνέβαινε, αλλά επιταχύνθηκε την περίοδο της πανδημίας. Εμείς ως επιχειρηματίες σε μεγάλο βαθμό έχουμε προσαρμοστεί σε αυτό το δεδομένο. Μερικά πρώτα βήματα έχουν αρχίσει να γίνονται και από το άλλο μέρος της εξίσωσης για την ανάπτυξη, το κράτος. Σε διάφορα όμως πεδία, υπάρχουν πολλά που πρέπει να γίνουν.
Η περίπτωση του Κτηματολογίου είναι η πλέον χαρακτηριστική. Τεράστιος όγκος δεδομένων, στατιστικές αναλύσεις που δεν μπορούν να διαχωρίσουν τα νέα από τα παλιά ακίνητα και ένα περιβάλλον λειτουργίας που μας κρατά πίσω, αφού σχεδόν για όλες τις δουλειές που έχει κάποιος να κάνει, θα πρέπει να επισκεφθεί το ανάλογο κυβερνητικό γραφείο. Η ψηφιοποίηση της λειτουργίας του κράτους, αφορά επίσης τη διαδικασία των αιτήσεων αδειοδότησης. Είναι αλήθεια ότι έχει συντελεστεί σημαντική πρόοδος, μέσω της ψηφιακής υποβολής αίτησης, για τα μικρότερα έργα.
Ως Σύνδεσμος θεωρούμε κρίσιμης σημασίας την επέκταση του πλαισίου, προκειμένου να καλύπτει το σύνολο σχεδόν των νέων αναπτύξεων. Αυτό θα διευκολύνει τόσο τους πιθανούς αγοραστές, οι οποίοι θα έχουν αυξημένη διαθεσιμότητα, όσο και τις εταιρείες και τους επενδυτές τους. Κακά τα ψέματα, δεν είναι δυνατό οι εταιρείες να προσπαθούν να προσελκύσουν επενδυτές στον κλάδο των ακινήτων στην Κύπρο, χωρίς να μπορούν να τους προσδιορίσουν με βεβαιότητα το πόσος χρόνος θα χρειαστεί για την αδειοδότηση ενός έργου.
ΟΙ ΤΑΣΕΙΣ ΣΤΗ ΖΗΤΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Πώς διαμορφώνεται η ζήτηση στην αγορά ακινήτων; Ποιες είναι οι νέες τάσεις και οι προτιμήσεις των εγχώριων αλλά και των ξένων αγοραστών; (αν υπάρχουν στοιχεία για το προφίλ, τη ζήτηση σε τ.μ. κ.ά.)
Μία τάση που ήδη ανέφερα και καλύπτει οριζόντια πλέον την αγορά, είναι η στροφή σε «πράσινες» επιλογές. Ιδίως δε οι millennials φαίνονται πολύ ενημερωμένοι και επιλέγουν συνειδητά μονάδες με μειωμένο περιβαλλοντικό αποτύπωμα.
Σε επίπεδο ευρύτερων τάσεων, ξεχωρίζει η έντονη ζήτηση για γραφειακούς χώρους, ως απόρροια και του επιτυχούς προγράμματος για το headquartering. Οι εταιρείες που μετεγκαθίστανται στην Κύπρο, αναζητούν σύγχρονους και λειτουργικούς χώρους για τη στέγασή τους. Αντίστοιχα τα στελέχη και οι εργαζόμενοι των επιχειρήσεων αυτών αναζητούν οικιστικές μονάδες που θα καλύψουν τις ανάγκες των ίδιων και των οικογενειών τους. Σε αυτή την κατηγορία αγοραστών, δεν υπάρχει εμφανής επικράτηση μίας κατηγορίας μονάδων, αφού τόσο τα νεόδμητα διαμερίσματα, όσο και οι κατοικίες, επιλέγονται από άτομα διαφορετικού προφίλ. Εκείνο που σίγουρα αναζητά αυτή η κατηγορία αγοραστών είναι εύκολη πρόσβαση σε υψηλής ποιότητας υπηρεσίες, όπως νοσοκομεία και σχολεία. Σε αυτό το πεδίο, παρά τα σημαντικά βήματα που έχουν πραγματοποιηθεί την τελευταία δεκαπενταετία στη χώρα, υπάρχουν ακόμα κενά στην αγορά, που προκύπτουν κυρίως λόγω της αυξημένης ζήτησης.
Σε εγχώριο τώρα επίπεδο, η αγορά ακινήτου αποτελούσε και συνεχίζει να αποτελεί για το μεγαλύτερο μέρος των Κυπρίων τη σημαντικότερη επένδυση που θα κάνουν στη ζωή τους. Ως νέα τάση παρατηρείται η στροφή, ιδίως των νέων αγοραστών, στην απόκτηση διαμερίσματος. Αυτή τους η επιλογή δεν εξηγείται μόνο από τα νέα οικοδομικά δεδομένα, αλλά και από τις ανάγκες τους, όπως η εύκολη μετάβαση στον χώρο εργασίας τους, η γειτνίαση με σχολεία, κ.λπ.. Αυτή η εξέλιξη δεν μπορεί παρά να λαμβάνεται υπόψη τόσο από τις εταιρείες, κατά τον σχεδιασμό των νέων τους έργων, όσο και από το κράτος, όταν τροποποιεί την υφιστάμενη νομοθεσία.
ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΟ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΝ
Πόσο σας ικανοποιεί το επενδυτικό ενδιαφέρον στην αγορά ακινήτων και ποιες είναι οι προτάσεις σας για προσέλκυση περισσότερων επενδυτών;
Χαίρομαι για την ερώτηση γιατί μου δίνει την ευκαιρία να επεκταθώ στο σημαντικό ζήτημα του Headquartering. Αφενός γιατί θα ήθελα να δώσω τα εύσημα στο κράτος, όχι μόνο για τον σχεδιασμό του, αλλά κυρίως για το ότι άκουσε τις πραγματικές ανάγκες της αγοράς, στις οποίες το πρόγραμμα ανταποκρίθηκε. Χάρις σε αυτά τα χαρακτηριστικά, η απόδοση του προγράμματος έχει ξεπεράσει τις αρχικές προσδοκίες. Αφετέρου, για να καταθέσω εκ νέου ένα ερώτημα το οποίο μένει αναπάντητο παρά το ότι το έχουμε επαναλάβει δημοσίως. Διαθέτουμε τις υποδομές για να υποδεχθούμε τους ανθρώπους αυτούς; Πρέπει να μπουν άμεσα καινούργια έργα στην αγορά και τo κράτος πρέπει να δώσει άμεσα προτεραιότητα σε άδειες για μεγάλα έργα και έργα που θα απευθύνονται αποκλειστικά για ενοικίαση, προκειμένου να καλυφθεί η ανάγκη στέγασης του προσωπικού των ξένων εταιρειών και να συγκρατηθούν τα ενοίκια.
Υπάρχουν δράσεις που πρέπει να ληφθούν και άπτονται τόσο της δημιουργίας ενός φιλικότερου περιβάλλοντος για τις ξένες εταιρείες, τα στελέχη και τις οικογένειές τους όσο και της χρηματοδότησης δημιουργίας κατάλληλων γραφειακών εγκαταστάσεων γι’ αυτές. Εξίσου σημαντική παράμετρος παραμένει η δημιουργία ενός σύγχρονου δικτύου υποδομών, που θα ανταποκρίνεται στα πρότυπα που θέλουμε να προβάλουμε για την Κύπρο, ως έναν τόπο που συνδυάζει εργασία, ποιοτική διαβίωση και διασκέδαση.
Η προσιτή στέγαση αποτελεί ένα σημαντικό πρόβλημα για τη χώρα μας. Με ποιο τρόπο πιστεύετε ότι θα μπορούσε να επιλυθεί το πρόβλημα αυτό;
Για να γίνει από ανέφικτη εφικτή η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης, ιδίως για τα νεαρά ζευγάρια, το κράτος θα πρέπει να αξιοποιήσει εργαλεία, όπως έκανε πετυχημένα κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Η επιδότηση μέρους του επιτοκίου και η επιβολή 5% ΦΠΑ για την αγορά πρώτης κατοικίας αποτελούν τέτοια παραδείγματα.
Απ’ εκεί και πέρα θα πρέπει να γίνει αντιληπτό ότι η συγκυρία της αυξημένης ζήτησης, σε συνδυασμό με την αύξηση του κόστους κατασκευής είναι ιδιαίτερη. Θεωρώ ότι το ζήτημα θα πρέπει να προσεγγίζεται με ρεαλισμό. Ουσιαστική απάντηση στο πρόβλημα θα δοθεί μόνο όταν υπάρξει σχετική εξισορρόπηση της προσφοράς και της ζήτησης. Σήμερα απέχουμε πολύ από αυτό το σημείο και η μείωση στις νέες κατασκευές που ήδη ανέφερα, δεν αποτελεί αισιόδοξο μήνυμα για τα επόμενα χρόνια.
Σε αυτές τις συνθήκες λύση μπορεί να δοθεί μόνο από το κράτος, στηρίζοντας όσους θέλουν να αποκτήσουν κατοικία και ιδιαίτερα ομάδες πληθυσμού που έχουν μεγαλύτερες ανάγκες, όπως τα νεαρά ζευγάρια που ξεκινούν τη ζωή τους. Η στήριξη αυτή, πέραν της οικονομικής, έχει και μία εξαιρετικά σημαντική κοινωνική, αν όχι εθνική πτυχή για το μέλλον της χώρας.
Ποιοι είναι οι στόχοι του Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης για το 2023 και τι περιλαμβάνει το στρατηγικό σας πλάνο;
Ένας βασικός μας στόχος είναι να βοηθήσουμε τη χώρα μας να σταθεί όρθια στο διεθνές περιβάλλον οικονομικής αστάθειας που περιέγραψα νωρίτερα. Για να το πετύχουμε αυτό, επιδιώκουμε να συμβάλουμε στη συνεργασία των εμπλεκόμενων μερών, επιχειρήσεων, τραπεζών και κράτους, προκειμένου να γίνουν οι αναγκαίες αλλαγές που θα κάνουν ανταγωνιστικότερη την Κύπρο έναντι των ξένων αγορών.
Ταυτόχρονα μέσω των εισηγήσεών μας επιδιώκουμε να λειτουργήσουμε συμβουλευτικά προς το κράτος με στόχο την απλοποίηση και επιτάχυνση των διαδικασιών που αφορούν τον κλάδο, όπως οι χρόνοι αδειοδότησης, ο εκσυχρονισμός νομοθεσιών άλλων δεκαετιών όπως τα ελάχιστα εμβαδά και η νομοθεσία για τις κολυμβητικές δεξαμενές και οι διαδικασίες έκδοσης των τίτλων. Ταυτόχρονα, ο περιορισμός της φορολόγησης των ακινήτων, η χορήγηση χαμηλότοκων ή επιδοτούμενων εν μέρει από το κράτος στεγαστικών δανείων, η πολλαπλή ενίσχυση αγοραστών που επιλέγουν «πράσινες κατοικίες», αποτελούν πεδία εργασίας του Συνδέσμου.
40 ΧΡΟΝΙΑ ΛΕΙΤΟΥΡΓΊΑΣ
Ο Σύνδεσμος Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών μπήκε τον περασμένο μήνα στο τεσσαρακοστό έτος λειτουργίας του αφού ιδρύθηκε τον Δεκέμβριο του 1983. Είναι μέλος της Ομοσπονδίας Εργοδοτών & Βιομηχάνων καθώς και της Διεθνούς Ομοσπονδίας Κτηματικών Επαγγελμάτων.
Στόχος του είναι να αποτελέσει τον κεντρικό φορέα στον κυπριακό χώρο, μέσω του οποίου οι επιχειρήσεις ανάπτυξης γης και οικοδομών θα μπορούν να εκπροσωπούνται θεσμικά για καλύτερη και αποτελεσματικότερη προάσπιση των επαγγελματικών τους συμφερόντων. Σήμερα εκπροσωπεί τις κορυφαίες επιχειρήσεις του κλάδου, γεγονός που το καθιστά ως τον πλέον δυναμικό εκφραστή του τομέα.