Στο εσωτερικό, η ανασφάλεια λόγω της ενδεχόμενης αλλαγής στα εισοδήματα των νοικοκυριών οδηγεί σε ακύρωση ή αναστολή αγορών κατοικιών.

Του Τάσου Γιασεμίδη

Πολλοί είναι οι τομείς της επιχειρηματικής δραστηριότητας που έχουν πληγεί από την εξάπλωση του κορωνοϊού και την εφαρμογή περιοριστικών μέτρων από τις κυβερνήσεις. Ένας από αυτούς είναι και ο τομέας των ακινήτων και των κατασκευών. Το φαινόμενο δεν είναι μόνο κυπριακό αλλά αφορά όλες τις χώρες, με αυτό να γίνεται πιο έντονο στις περιπτώσεις που επιβλήθηκαν πιο «σκληρά» περιοριστικά μέτρα.

• Διαβάστε επίσης: Ακτινογραφία της αγοράς ακινήτων

Στην Κύπρο, με βάση τα διατάγματα, τα εργοτάξια πέραν των τριών ατόμων έχουν αναστείλει τις εργασίες τους (οπότε οι εισπράξεις των εταιρειών που ήταν συνδεδεμένες με την πρόοδο των εργασιών κατασκευής έχουν ανασταλεί), ενώ η ζήτηση, τόσο η εγχώρια όσο και η εξωτερική, έχει παγώσει, κάτι που καταγράφεται στα στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου για τα πωλητήρια έγγραφα που κατατέθηκαν τον Μάρτιο.

Σημαντικό γρανάζι της οικονομίας

Ο τομέας των ακινήτων και των κατασκευών, παρά το γεγονός ότι την περίοδο της προηγούμενης οικονομικής κρίσης βρέθηκε στο στόχαστρο ως η κύρια «πηγή» των μη εξυπηρετούμενων δανείων, αποτελεί διαχρονικά έναν από τους σημαντικότερους αιμοδότες του ΑΕΠ της χώρας, κυρίως σε περιόδους ανάπτυξης. Μάλιστα, κάποιος μπορεί να ισχυριστεί ότι η πορεία του τομέα αυτού αποτελεί κριτήριο για την πορεία της οικονομίας. 

Η αύξηση στις πωλήσεις ακινήτων τα τελευταία χρόνια ήταν ένας από τους λόγους που η οικονομία παρουσίασε θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης και ενίσχυσης των δημόσιων οικονομικών, μέσα από τις εισπράξεις του φόρου προστιθέμενης αξίας, καθώς και άλλων φόρων και τελών.

Τα δεδομένα της αγοράς

Το κλείσιμο των αεροδρομίων και η κατάσταση που επικρατεί στην παγκόσμια οικονομία επηρέασαν σημαντικά την εξωτερική ζήτηση. Φορείς του κλάδου θεωρούν ότι αυτό είναι προσωρινό, εφόσον κάποιες από τις επενδύσεις που δρομολογούνταν αναστάληκαν και δεν ακυρώθηκαν.

Την ίδια στιγμή, στο εσωτερικό, η ανασφάλεια λόγω της ενδεχόμενης αλλαγής στα εισοδήματα των νοικοκυριών και η γενικότερη ψυχολογία στην αγορά οδηγούν στην ακύρωση ή αναστολή αγορών κατοικιών και των ενδεχόμενων δανείων που έχουν εγκριθεί για αυτό τον σκοπό.

Αναδιαρθρώσεις, υπερδανεισμός και ανάπτυξη

Τα τελευταία χρόνια ο τομέας αναδιαρθρώθηκε, για κάποιες επιχειρήσεις του κλάδου ο δανεισμός μειώθηκε (κυρίως για κάποιες που εκμεταλλεύτηκαν τα κίνητρα για ανταλλαγή χρέους με ακίνητα με τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα), κάποιες μπήκαν υπό διαχείριση και έκλεισαν, ενώ σημαντικός είναι ο αριθμός νέων και παραδοσιακών επιχειρήσεων που αναπτύχθηκαν. 

Όμως, παρά την ανάπτυξη του κλάδου, αυτός παραμένει υπερδανεισμένος, με συγκεκριμένες επιχειρήσεις να βλέπουν σημαντικό μέρος των εισπράξεών τους να χρησιμοποιείται για αποπληρωμή χρεών. Μπορεί να υπήρξαν σημαντικές πωλήσεις αλλά το περιθώριο κέρδους να μην είναι τόσο μεγάλο.

Σημειώνεται ότι η ανάπτυξη του κλάδου τα τελευταία χρόνια τροφοδοτήθηκε από ίδια κεφάλαια και όχι από δανεισμό, δηλαδή μέσω προπωλήσεων. Το γεγονός αυτό καταγράφεται στα θετικά, ειδικά όταν αφορά το χτίσιμο μιας έπαυλης ή ενός μικρού συμπλέγματος διαμερισμάτων.

Σε ό,τι αφορά όμως τους πύργους, για να ξεκινήσει το έργο απαιτείται να προπωληθεί το 65% με 70% του έργου ώστε να καλυφθεί το κόστος. Το ζητούμενο είναι τι γίνεται στην περίπτωση που προπωλήθηκε το 30%, για παράδειγμα, και η τωρινή κατάσταση επιβραδύνει τις πωλήσεις. Σημειώνεται πως, σε ό,τι αφορά τις προπωλήσεις, τα χρήματα είναι στα τραπεζικά ιδρύματα και θα ελευθερωθούν στην αγορά με την έναρξη των εργασιών, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις με την έγκριση της αίτησης του επενδυτή, αν και εφόσον έχει συμφωνηθεί μεταξύ των μερών, όταν η αγορά συνδέεται με το πρόγραμμα πολιτογράφησης.

Πρωτοφανής κρίση και κίνητρα

Σε περιόδους κρίσης, η παραχώρηση κινήτρων ενισχύει την οικονομική δραστηριότητα, κάτι που άλλωστε βιώσαμε και την προηγούμενη περίοδο. Τα κίνητρα μπορεί να είναι φορολογικά, πολεοδομικά (πάντα φυσικά με μέτρο, ώστε να αποτραπεί η άναρχη ανάπτυξη) ή άλλα, όπως το πρόγραμμα πολιτογραφήσεων.

Θα πρέπει να τονιστεί ότι η σημερινή κρίση είναι διαφορετική από την τελευταία που βιώσαμε στην Κύπρο. Η εξάπλωση του ιού επηρεάζει σχεδόν όλες τις εθνικές οικονομίες και την ψυχολογία των πολιτών, των επιχειρηματιών και των καταναλωτών ανά την υφήλιο. Δεν αφορά συγκεκριμένες οικονομίες που αντιμετώπιζαν δημοσιονομικά και χρηματοπιστωτικά προβλήματα. Οπότε, αυτή τη φορά, πέραν των κινήτρων, είναι σημαντικό να υπάρξει σύντομη ανάκαμψη των οικονομιών που τροφοδοτούν με τουρισμό την Κύπρο, αλλά και την εξωτερική ζήτηση για τα ακίνητα.

Στα μέτρα που θα μπορούσαν να υιοθετηθούν είναι η αναστολή επιβολής φόρου κεφαλαιουχικών κερδών για όσους αγοράζουν ακίνητο τον επόμενο χρόνο (κάτι που εφαρμόστηκε ξανά) ή η αναστολή επιβολής άλλων τελών, όπως τα χαρτόσημα και τα μεταβιβαστικά.

Σε ό,τι αφορά τον ΦΠΑ, δύσκολα μπορούν να υπάρξουν αλλαγές (όπως για παράδειγμα στην Ελλάδα, όπου αναστάληκε η επιβολή του σε νέα ακίνητα), εφόσον θα πρέπει να ζητηθεί παρέκκλιση από την Ευρωπαϊκή Ένωση (η Ελλάδα το είχε διασφαλίσει με την ένταξή της στην Ένωση). Θα μπορούσε ενδεχομένως να υπάρξει ρύθμιση του δικαιώματος ενοικίασης για συγκεκριμένη περίοδο ακινήτου που θεωρείται μόνιμη κατοικία.

Διασφάλιση των πολιτογραφήσεων

Το πρόγραμμα πολιτογραφήσεων αποτελεί ένα σημαντικό κίνητρο για τους επενδυτές και η διασφάλισή του πρέπει να είναι προτεραιότητα. Είναι αδιαπραγμάτευτο το γεγονός ότι οι έλεγχοι θα πρέπει να είναι αυστηροί, εφόσον τόσο η Ευρωπαϊκή Ένωση όσο και άλλοι θεσμοί παρακολουθούν την πορεία του προγράμματος. Η περίοδος εξέτασης της αίτησης θα μπορούσε να μειωθεί σημαντικά και ενδεχομένως να εξεταστούν οι τωρινές διαδικασίες και να βελτιωθούν κάποια από τα κριτήρια. 

Το κεφάλαιο μεταρρυθμίσεις

Σε περιπτώσεις οικονομικών κρίσεων, οι ανάγκες για μεταρρυθμίσεις είναι ακόμη πιο έντονες, εφόσον από τη μια οδηγούν στον περιορισμό των δαπανών, τόσο των ελαστικών όσο και των ανελαστικών, και από την άλλη απελευθερώνουν τις παραγωγικές μονάδες της οικονομίας.

Δυστυχώς για την Κύπρο, πολλές μεταρρυθμίσεις αναβλήθηκαν κατά περιόδους, ενώ άλλες άρχισαν και έμειναν στη μέση, κάτι που οδήγησε σε μια μη ανταγωνιστική οικονομία, με γραφειοκρατικές διαδικασίες και τεράστια προβλήματα στην καθημερινότητα των πολιτών. Αυτό, πέρα από τη διαχρονική πολιτική ατολμία, ήταν και αποτέλεσμα της αδυναμίας συγκερασμού των επιδιώξεων όλων των ενδιαφερομένων. 

Οι μεταρρυθμίσεις που δεν έγιναν είναι πολλές, ενώ κάποιες που έγιναν χρήζουν επανεξέτασης. Για παράδειγμα, στον περί εταιρειών νόμο διαχρονικά έχουν γίνει πολλές τροποποιήσεις και αλλαγές στο αρχικό κείμενο. Ο συγκεκριμένος νόμος και γενικά το νομοθετικό πλαίσιο απαιτούν ενοποίηση και απλούστευση. Αυτό μπορεί να απαιτεί συγγραφή των νόμων από την αρχή.

Αναγκαία εργαλεία

Η δημιουργία μιας ευέλικτης και αποδοτικής κρατικής μηχανής ενισχύει το επιχειρηματικό περιβάλλον και την ποιότητα των υπηρεσιών που προσφέρονται προς τους πολίτες. Είναι γι’ αυτό τον λόγο που θα πρέπει να προωθηθούν τα νομοσχέδια που αφορούν τη μεταρρύθμιση του κρατικού μηχανισμού και την υιοθέτηση απλών και σύντομων διαδικασιών, με την ενίσχυση ταυτόχρονα της ηλεκτρονικής διακυβέρνησης.

Οι επιχειρηματίες και γενικά οι επενδυτές, πέρα από το σταθερό φορολογικό και νομικό πλαίσιο, αξιολογούν και τις διαδικασίες που εφαρμόζονται. Σε κανένα δεν θα άρεσε να υποστεί διοικητικό κόστος και μεγάλες καθυστερήσεις, όσον αφορά τις επενδύσεις του, λόγω των προβλημάτων που ενδεχομένως να παρουσιάζουν οι κρατικές υπηρεσίες. 

Παρά το γεγονός ότι έγιναν μεγάλες προσπάθειες, αυτή την περίοδο η κρατική μηχανή, συμπεριλαμβανομένων υπηρεσιών που αφορούν τα ακίνητα, όπως το Τμήμα Κτηματολογίου, χρειάζεται να επενδύσει πολλά στην τεχνολογία και την ηλεκτρονική διακυβέρνηση. Εξάλλου, αποδείξαμε ότι μπορούμε να απλοποιήσουμε τις διαδικασίες χρησιμοποιώντας τα ηλεκτρονικά μέσα, οπότε ας επενδύσουμε σε αυτό.