Του Δρος Θωμά Δημόπουλου*
Το δικαίωμα στέγασης αποτελεί θεμελιώδες κοινωνικό αγαθό και ταυτόχρονα βασικό οικονομικό παράγοντα για κάθε νοικοκυριό. Στην Κύπρο, όπως και σε πολλές άλλες ευρωπαϊκές χώρες, η κατοικία τείνει να μετατραπεί από κοινωνικό δικαίωμα σε προϊόν επένδυσης. Η ανοδική πορεία των τιμών αγοράς και ενοικίασης κατοικιών και διαμερισμάτων, σε συνδυασμό με τη στασιμότητα των μισθών (τουλάχιστον όχι ανάλογη αύξηση), έχει οδηγήσει μεγάλο μέρος του πληθυσμού, κυρίως νεότερες ηλικίες και ευάλωτα νοικοκυριά, σε στεγαστική επισφάλεια. Οι εξελίξεις των τελευταίων ετών επιβεβαιώνουν ότι δεν πρόκειται για μια παροδική κατάσταση, αλλά για μια διαρθρωτική κρίση που απαιτεί πολιτική δράση, θεσμικό σχεδιασμό και κοινωνική ευαισθησία. Στόχος μου, λοιπόν, είναι μέσα από το βήμα που μου δίνει η εξαιρετική αυτή ετήσια έκδοση, στην οποία συμμετέχω ανελλιπώς από το πρώτο τεύχος, να δώσω την πραγματική εικόνα χωρίς να κουράσω με πολλούς αριθμούς και στατιστικά.
Βασικοί στεγαστικοί δείκτες και αριθμοί για το τυπικό διαμέρισμα 2 υπνοδωματίων παγκύπρια
Η AXIA Chartered Surveyors σε συνεργασία με το portal BuySell Cyprus (το μεγαλύτερο portal στην Κύπρο βάσει αριθμών), ανέλυσε περίπου 120.000 καταχωρήσεις αγγελιών ακινήτων, εστιάζοντας στα διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων. Φυσικά, πρόκειται για αγγελίες ακινήτων και όχι για πωλήσεις, αλλά θεωρώ πως είναι σημαντική ένδειξη της αγοράς και πιο συγκεκριμένα της υποαγοράς των διαμερισμάτων δύο υπνοδωματίων. Στο παρακάτω διάγραμμα, όπως προέκυψε από την έρευνα, παρουσιάζονται συνολικά οι αξίες ανά τ.μ. των διαμερισμάτων δύο υπνοδωματίων σε παγκύπρια βάση και ανά επαρχία. Για ορθότερη ανάλυση υπολογίστηκε και ο μέσος όρος αλλά και η διάμεση τιμή.
Φαίνεται έτσι πως η ακριβότερη πόλη είναι η Λεμεσός με διάμεση τιμή στα 4.497 ευρώ/τ.μ. και ακολουθεί η Πάφος με 3.878 ευρώ/τ.μ., ενώ τελευταία είναι η Λευκωσία με μόλις 2.379 ευρώ/τ.μ. Ιδιαίτερη εντύπωση προκαλεί η απόκλιση μεταξύ μέσου όρου και διάμεσης τιμής (average vs median). Εξηγώντας το φαινόμενο αυτό στατιστικά, θα λέγαμε πως οφείλεται στον μεγάλο αριθμό ακριβών ακινήτων που ανεβάζουν σημαντικά τον μέσο όρο, αλλά όχι τόσο τη διάμεση τιμή. Πρωταθλήτρια στην απόκλιση αυτή είναι η επαρχία Αμμοχώστου με μέσο όρο 5.210 ευρώ/τ.μ. και ακριβώς τη μισή διάμεση τιμή. Το παραπάνω είναι λογικό, αν αναλογιστεί κανείς το υφιστάμενο απόθεμα στην επαρχία με παλιές μονάδες και τον αριθμό νέων αναπτύξεων προς πώληση με θέα και άλλα ποιοτικότερα χαρακτηριστικά (όπως η απόσταση από θάλασσα κτλ.) Από την άλλη, στατιστικά, η πιο συμπαγής και ομοιογενής πόλη είναι η Λευκωσία.
Φυσικά τα παραπάνω νούμερα έχουν πολύ μεγαλύτερο νόημα για το παρόν άρθρο, αν συσχετιστούν με δύο βασικούς δείκτες:
• Το rent-to-income ratio που φαίνεται να ξεπερνά σε πολλές περιπτώσεις το 60%, αν αναλογιστούμε πως ο διάμεσος μισθός είναι περίπου 1.500 ευρώ/μήνα και
• Τον δείκτη house-price-to-income, που μετρά την προσβασιμότητα στην ιδιοκατοίκηση, και δίχως αμφιβολία κινείται στα υψηλότερα επίπεδα της τελευταίας δεκαετίας.
Στο σημείο αυτό θα σταματήσω, αφήνοντας τον αναγνώστη να προσθέσει τα δικά του προσωπικά στοιχεία στις αξίες που παρέθεσα για την αγορά ενός διαμερίσματος δύο υπνοδωματίων, ώστε να βγάλει τα δικά του συμπεράσματα.
Παράγοντες που ενισχύουν την κρίση
Η στεγαστική «κρίση» όπως την αντιλαμβάνεται ο καθένας μας στην Κύπρο έχει πολυπαραγοντική αιτιολογία, και είναι αρκετά περίπλοκο φαινόμενο. Συνοπτικά, παραθέτω παρακάτω τις βασικότερες αιτίες κατά την ημερομηνία του άρθρου:
• Αύξηση ζήτησης λόγω μεταναστευτικών ροών, ψηφιακών νομάδων, ξένων φοιτητών και ευρωπαίων επενδυτών.
• Περιορισμένη προσφορά προσιτών κατοικιών λόγω προσανατολισμού των κατασκευαστών σε μεσαίας και υψηλής αξίας έργα.
• Υψηλό κόστος κατασκευής και καθυστερήσεις στην αδειοδότηση.
• «Τουριστικοποίηση» κατοικιών μέσω Airbnb και παρόμοιων πλατφορμών.
• Απουσία συγκροτημένης στεγαστικής πολιτικής και κοινωνικών μηχανισμών ελέγχου.
Ο κοινωνικός αντίκτυπος
Η στεγαστική κρίση στην Κύπρο δεν επηρεάζει όμως μόνο την οικονομική δυνατότητα των πολιτών να αποκτήσουν ή να ενοικιάσουν μια κατοικία -αυτό είναι απλά η επιφανειακή προσέγγιση του προβλήματος. Επί του πρακτέου, φαίνεται να επιφέρει σοβαρές κοινωνικές επιπτώσεις που αγγίζουν τη συνοχή, τη δημογραφία, την ψυχική υγεία και τις προοπτικές ζωής μεγάλου μέρους του πληθυσμού.
Καταρχάς, η στεγαστική ανασφάλεια πλήττει πρωτίστως τα νεαρά νοικοκυριά. Η αδυναμία πρόσβασης σε ανεξάρτητη κατοικία ωθεί πολλούς νέους να καθυστερούν την αποχώρηση από την πατρική στέγη, να αναβάλλουν τη δημιουργία οικογένειας και να μεταθέτουν βασικά στάδια της προσωπικής και επαγγελματικής τους εξέλιξης. Αυτό έχει ήδη αρνητικές συνέπειες στον ρυθμό γεννήσεων και στη δημογραφική ανανέωση του πληθυσμού, με ό,τι αυτό συνεπάγεται.
Επιπλέον, η συνεχής άνοδος των ενοικίων μεταφράζεται σε αυξημένο ποσοστό του εισοδήματος που δεσμεύεται για τη στέγη. Όταν ο δείκτης rent-to-income υπερβαίνει το 40%, όπως συμβαίνει σε πολλές περιοχές της Κύπρου, τα νοικοκυριά θυσιάζουν βασικές ανάγκες τους: από την υγεία και την εκπαίδευση μέχρι την ποιότητα διατροφής και τη συμμετοχή σε κοινωνικές εκδηλώσεις, διακοπές κτλ. Η πίεση αυτή παράγει οικονομικό και ψυχολογικό άγχος, ιδίως σε ευάλωτες ομάδες, όπως μονογονεϊκές οικογένειες, ηλικιωμένους, φοιτητές.
Η κρίση επιδρά επίσης στη χωρική κατανομή του πληθυσμού. Πολλές οικογένειες εξωθούνται σε υποβαθμισμένες περιοχές ή περιφερειακές ζώνες, μακριά από κέντρα απασχόλησης και υπηρεσιών. Αυτή η μορφή «αστικού αποκλεισμού» δημιουργεί νέες ανισότητες και επιδεινώνει την κοινωνική απομόνωση.
Τέλος, η στέγαση χάνει τον κοινωνικό της ρόλο ως μέσο ενσωμάτωσης και σταθερότητας. Αντί να λειτουργεί ως εφαλτήριο κοινωνικής ανόδου, μετατρέπεται σε εμπόδιο και πηγή ανασφάλειας. Η μετατροπή της κατοικίας από δικαίωμα σε εμπόρευμα υπονομεύει τις αρχές της κοινωνικής δικαιοσύνης και της συμμετοχής στη ζωή των πόλεων -ειδικά από τον τοπικό πληθυσμό.
Είναι όμως αποκλειστικά κυπριακό φαινόμενο;
Η κρίση στέγασης δεν είναι κυπριακή ιδιαιτερότητα. Με πολύ πρόχειρη έρευνα που έκανα διαπίστωσα πως αντίστοιχα φαινόμενα καταγράφονται σε χώρες, όπως Ιρλανδία, Μάλτα, Ισπανία, αλλά και σε κεντρικές ευρωπαϊκές χώρες. Η ειδοποιός όμως διαφορά έγκειται στις πολιτικές αντιμετώπισης. Η Ιρλανδία, για παράδειγμα, την οποία επισκέφθηκα πρόσφατα λόγω συνεργασίας μου με το TU Dublin, έχει εφαρμόσει μηχανισμούς επιδότησης ενοικίων και κατασκευής κατοικιών για χαμηλόμισθους. Η Γερμανία, από την άλλη, διαθέτει μακρά παράδοση κοινωνικής κατοικίας και ελέγχου των ενοικίων. Η Κύπρος, αντίθετα, βασίζεται σχεδόν αποκλειστικά στην ιδιωτική πρωτοβουλία, και αυτό είναι σημαντικό ζήτημα το οποίο οι πολιτικοί μας -τωρινοί και μελλοντικοί- πρέπει να επιληφθούν άμεσα.
Το νομικό και θεσμικό πλαίσιο στην Κύπρο
Η απουσία κρατικού φορέα στέγασης, η ανυπαρξία πολιτικών ελέγχου των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η περιορισμένη ενεργοποίηση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης στην παροχή κοινωνικής κατοικίας αποτελούν αδυναμίες του κυπριακού πλαισίου. Επίσης, δεν υφίσταται μηχανισμός συγκέντρωσης και αξιοποίησης δημόσιας γης για στεγαστικά έργα, ενώ και η φορολογική πολιτική της Κυβέρνησης στο θέμα του «αδρανούς πλούτου» κρίνεται χλιαρή (κενά τεμάχια γης εντός αστικού ιστού παραμένουν αναξιοποίητα -ενδεχόμενη υψηλότερη φορολόγησή της ίσως αποτελέσει κίνητρο αύξησης της προσφοράς και μείωση της αξίας γης).
Σένγκεν και αγορά ακινήτων στην Κύπρο: Ανάσα ανάπτυξης ή καταλύτης περαιτέρω πίεσης;
Η ένταξη της Κυπριακής Δημοκρατίας στη Ζώνη Σένγκεν -όταν και εφόσον αυτή ολοκληρωθεί- αναμένεται να σηματοδοτήσει μια ιστορική καμπή όχι μόνο στον τομέα της ελευθερίας μετακίνησης, αλλά και στη διαμόρφωση της αγοράς ακινήτων. Οι επιπτώσεις της απόφασης αυτής εκτείνονται σε πολλά επίπεδα, επηρεάζοντας τόσο τη ζήτηση όσο και τη στρατηγική τοποθέτηση της χώρας στον ευρωπαϊκό επενδυτικό χάρτη.
Από τη μια, η συμμετοχή στη Σένγκεν συνεπάγεται την πλήρη ενσωμάτωση της Κύπρου στον ενιαίο χώρο χωρίς εσωτερικά σύνορα. Αυτό θα διευκολύνει τις μετακινήσεις Ευρωπαίων πολιτών και επιχειρηματιών, καθιστώντας την Κύπρο πιο ελκυστική για μόνιμη ή ημιμόνιμη εγκατάσταση. Ιδιαίτερα, Ευρωπαίοι πολίτες που αναζητούν δεύτερη κατοικία σε ηλιόλουστους προορισμούς με σταθερό φορολογικό περιβάλλον, πιθανολογώ ότι θα αυξήσουν τη ζήτηση για ακίνητα σε περιοχές, όπως η Λεμεσός, η Πάφος και η Λάρνακα.
Αδιαμφησβήτητα, λοιπόν, η Σένγκεν θα λειτουργήσει ως μηχανισμός πιστοποίησης σταθερότητας και αξιοπιστίας. Η ένταξη αναμένεται να ενισχύσει τη θεσμική εικόνα της Κύπρου, και πιθανολογώ ότι σε αρχικό στάδιο θα οδηγήσει στην αναβάθμιση της χώρας σε επενδυτικούς δείκτες. Οι ξένες άμεσες επενδύσεις (FDIs), ιδιαίτερα από θεσμικούς παίκτες και family offices, θα αποκτήσουν νέο ενδιαφέρον, καθώς θα μειωθεί η «γεωπολιτική αβεβαιότητα» που συνδέεται με τα σύνορα και το ανοικτό πάντα θέμα με την κατεχόμενη πλευρά του νησιού.
Από την άλλη πλευρά, η αύξηση της εξωτερικής ζήτησης ενδέχεται να επιδεινώσει την ήδη πιεσμένη στεγαστική αγορά, ιδιαίτερα σε περιοχές με περιορισμένη προσφορά. Η εμπειρία από άλλες χώρες, όπως η Μάλτα, δείχνει ότι η ένταξη σε ελεύθερες ζώνες μετακίνησης μπορεί να οδηγήσει σε ταχεία αύξηση τιμών και σε ακόμη χειρότερο αποκλεισμό των τοπικών νοικοκυριών από την ιδιοκατοίκηση.
Η πολιτεία καλείται να προετοιμαστεί προληπτικά ενόψει της ένταξης. Χρειάζεται θεσμικό πλαίσιο που θα απορροφήσει την επενδυτική ζήτηση χωρίς να διακυβεύει την κοινωνική συνοχή. Ελεγχόμενες ζώνες ανάπτυξης, υποχρέωση για ποσοστό «προσιτής κατοικίας» σε νέα έργα (που δοκιμάστηκε μεν αλλά απέτυχε παταγωδώς με τη μορφή κινήτρων επιπρόσθετου συντελεστή δόμησης) και καλύτερη καταγραφή των ιδιοκτησιών από αλλοδαπούς είναι μερικά από τα εργαλεία που θα μπορούσαν να εξεταστούν.
Η Σένγκεν, λοιπόν, ανοίγει σημαντικές αναπτυξιακές προοπτικές για την κυπριακή αγορά ακινήτων, αλλά συνοδεύεται και από σοβαρές κοινωνικές και στρατηγικές προκλήσεις. Η έξυπνη πολιτική και η έγκαιρη παρέμβαση είναι το κλειδί για να μετατραπεί η ευκαιρία σε βιώσιμο όφελος, και όχι να επιδεινώσει το ήδη μείζον πρόβλημα απόκτησης κατοικίας από το μεγαλύτερο ποσοστό του πληθυσμού. Και, φυσικά, σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να επαναληφθούν τα λάθη με τα «χρυσά διαβατήρια», όπου η ευκαιρία μετατράπηκε σε ακραία δυσφήμηση. Η πρόκληση είναι τουλάχιστον να μαθαίνουμε από τα λάθη μας και σίγουρα όχι να τα επαναλαμβάνουμε.
Προτάσεις πολιτικής
Μελετώντας πετυχημένα μοντέλα άλλων χωρών θα πρότεινα τα ακόλουθα:
• Δημιουργία Εθνικού Σχεδίου Προσιτής Κατοικίας με τη συμμετοχή δημόσιου και ιδιωτικού τομέα.
• Χρηματοδότηση οικοδομικών συνεταιρισμών νέων και χαμηλοεισοδηματιών.
• Ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση παλαιών πολυκατοικιών με κρατική επιδότηση.
• Θέσπιση αντικινήτρων για μετατροπή κατοικιών σε βραχυχρόνιες μισθώσεις άνω συγκεκριμένου ποσοστού ανά περιοχή.
• Δημιουργία ενιαίας πλατφόρμας παρακολούθησης της στεγαστικής αγοράς με βάση πραγματικά και real-time δεδομένα. Ιδανική ευκαιρία να αξιοποιηθεί σωστά και η Τεχνητή Νοημοσύνη.
• Φορολογικά κίνητρα για ανάπτυξη προσιτών έργων σε «υποβαθμισμένες» περιοχές.
Συμπεράσματα
Η στεγαστική κρίση στην Κύπρο δεν είναι συγκυριακή ούτε παροδική. Αντίθετα, αποτελεί ένα φαινόμενο που συνδέεται άμεσα με τις ευρύτερες εξελίξεις στην οικονομία, τη δημογραφία, τις διεθνείς επενδύσεις και την πολεοδομική πολιτική. Η συνεχής αύξηση των τιμών, η περιορισμένη προσφορά προσιτής κατοικίας, η επιρροή εξωτερικών παραγόντων, όπως οι ψηφιακοί νομάδες, η τουριστικοποίηση και η ενδεχόμενη ένταξη στη Ζώνη Σένγκεν δημιουργούν μια νέα πραγματικότητα στην αγορά ακινήτων.
Η μέχρι τώρα προσέγγιση που στηρίζεται κατά κύριο λόγο στις δυνάμεις της αγοράς και στην ιδιωτική πρωτοβουλία σε καμία περίπτωση δεν επαρκεί. Χρειάζεται ένας νέος σχεδιασμός που θα συνδυάζει την αναπτυξιακή στρατηγική με την κοινωνική πολιτική. Προσιτή, ποιοτική και ενεργειακά αποδοτική στέγη δεν πρέπει να είναι προνόμιο των λίγων, αλλά θεμελιώδες δικαίωμα για όλους.
Η Πολιτεία καλείται να λειτουργήσει συντονισμένα και προληπτικά. Η κοινωνία, οι τοπικές αρχές, οι επαγγελματίες του real estate και οι επενδυτές οφείλουν να συνεργαστούν σε ένα νέο πλαίσιο με διαφάνεια, τεχνοκρατική τεκμηρίωση και κοινωνική υπευθυνότητα. Αν η κρίση στέγης αντιμετωπιστεί ως ευκαιρία για μεταρρύθμιση και όχι ως πρόσκαιρη ενόχληση, τότε η Κύπρος μπορεί να εξελιχθεί σε ένα υπόδειγμα ισορροπημένης, δίκαιης και βιώσιμης αστικής ανάπτυξης.
Και όπως εύστοχα λέει ο θυμόσοφος λαός «ιδού η Ρόδος, ιδού και το πήδημα».
*PhD, MRICS, Προέδρου Τμήματος Ανάπτυξης και Εκτίμησης Ακινήτων Πανεπιστημίου Νεάπολις Πάφου, Διευθυντή των AXIA Chartered Surveyors, Real Geosolutions και Homessurv
Διαβάστε επίσης: Κ. Κωνσταντή: Η στεγαστική κρίση απαιτεί τολμηρές λύσεις