Το Economy Today χαρτογραφεί τη στεγαστική πολιτική του Υπουργείου Εσωτερικών, τα σχέδια που βρίσκονται σήμερα σε εφαρμογή και τις παρεμβάσεις που φιλοδοξούν να αυξήσουν το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα τα επόμενα χρόνια.

Του Ξένιου Μεσαρίτη

Η στέγαση έχει προφανώς εξελιχθεί τα τελευταία χρόνια σε ένα από τα σημαντικότερα οικονομικά και κοινωνικά ζητήματα που αντιμετωπίζει η Κύπρος ενώ καταγράφεται στην κορυφή τόσο της πολιτικής ατζέντας στην Κύπρο και στην Ευρωπαϊκή Ένωση αλλά και της καθημερινότητας των νοικοκυριών, ιδίως των νέων. Η συνεχής άνοδος των ενοικίων και των τιμών αγοράς κατοικιών, αλλά και η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα, έχει καταστήσει την πρόσβαση σε προσιτή στέγη ολοένα και δυσκολότερη για χιλιάδες νοικοκυριά, νεαρά ζευγάρια, φοιτητές και εργαζόμενους.

Το ζήτημα δεν αφορά πλέον μόνο την κοινωνική πολιτική αφού ετεροκαθορίζεται άμεσα με την αγορά εργασίας, την κινητικότητα των εργαζόμενων, την ανταγωνιστικότητα των επιχειρήσεων και την αναπτυξιακή πορεία της οικονομίας. 

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, το Υπουργείο Εσωτερικών έχει αναπτύξει μια στεγαστική πολιτική τα τελευταία δύο χρόνια, η οποία στηρίζεται σε δύο βασικούς πυλώνες. Ο πρώτος αφορά την αύξηση του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος, δηλαδή τη δημιουργία περισσότερων κατοικιών στην αγορά, με έμφαση στην ενίσχυση της προσιτής κατοικίας. Ο δεύτερος αφορά την ενίσχυση της αγοραστικής δυνατότητας των πολιτών μέσω χορηγιών, επιδοτήσεων και ειδικών στεγαστικών σχεδίων.

Όπως εξηγήθηκε στο Economy Today από αρμόδιους λειτουργούς του Υπουργείου, η λογική πίσω από τη σημερινή στεγαστική πολιτική είναι ότι το πρόβλημα δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο μέσω οικονομικών ενισχύσεων προς τους πολίτες ούτε μόνο μέσω της κατασκευής νέων κατοικιών. Αντίθετα, απαιτείται ταυτόχρονη παρέμβαση τόσο στην πλευρά της προσφοράς όσο και στην πλευρά της ζήτησης.

Παράλληλα, στο Υπουργείο αναγνωρίζουν ότι οι μεγαλύτερες παρεμβάσεις που αφορούν την αύξηση της προσφοράς δεν μπορούν να αποδώσουν άμεσα. Ειδικά στην περίπτωση των πολεοδομικών κινήτρων και του Build to Rent, τα αποτελέσματα αναμένεται να αρχίσουν να γίνονται αισθητά σε ορίζοντα δύο έως τριών ετών, όταν οι αναπτύξεις που βρίσκονται σήμερα στο στάδιο της αδειοδότησης ή της κατασκευής θα ενταχθούν στο διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα.

 

 

Η μάχη της προσφοράς με 3.300 κατοικίες

Σύμφωνα με το Υπουργείο Εσωτερικών, η σημαντικότερη παρέμβαση προς αυτή την κατεύθυνση της αύξησης της μίας καμπύλης και δη αυτή της προσφοράς είναι τα Σχέδια Πολεοδομικών Κινήτρων και Build to Rent.

Η φιλοσοφία τους βασίζεται στην αξιοποίηση ενός περιουσιακού στοιχείου που διαθέτει το κράτος και θεωρείται ιδιαίτερα σημαντικός και σοβαρό διαπραγματευτικό χαρτί στους διαλόγους με τους επιχειρηματίες ανάπτυξης γης: τον συντελεστή δόμησης. Μέσω των σχεδίων αυτών παραχωρείται επιπρόσθετος συντελεστής δόμησης μέχρι 45% σε επαγγελματίες ανάπτυξης γης, με αντάλλαγμα μέρους ή το σύνολο των επιπλέον κατοικιών να διατεθεί στην αγορά προσιτής πώλησης ή ενοικίασης.

Παράλληλα, παρέχεται η δυνατότητα εξαγοράς του επιπλέον συντελεστή δόμησης, με τα σχετικά ποσά να καταλήγουν στο Ειδικό Ταμείο Προσιτής Στέγης του Κυπριακού Οργανισμού Αναπτύξεως Γης (ΚΟΑΓ), το οποίο χρηματοδοτεί άλλα στεγαστικά προγράμματα παραγωγής προσιτής κατοικίας.

Στο Υπουργείο θεωρούν τα συγκεκριμένα σχέδια ως τη μεγαλύτερη παρέμβαση που έχει γίνει μέχρι σήμερα για ενίσχυση του στεγαστικού αποθέματος, καθώς αξιοποιούν ένα περιουσιακό στοιχείο υψηλής αξίας του κράτους για την παραγωγή νέων μονάδων κατοικίας.

Τα πρώτα στοιχεία δείχνουν σημαντικό ενδιαφέρον από την αγορά. Μέχρι σήμερα έχουν υποβληθεί 53 αιτήσεις αξιοποίησης των κινήτρων, οι οποίες αντιστοιχούν σε περισσότερες από 3.300 οικιστικές μονάδες που αναμένεται να ανεγερθούν κατά την επόμενη διετία.

Από αυτές, περίπου 400 μονάδες προορίζονται για την αγορά προσιτής κατοικίας, ενώ οι αιτήσεις που αξιοποιούν τη δυνατότητα εξαγοράς του συντελεστή δόμησης έχουν ήδη αποφέρει αντισταθμίσματα ύψους περίπου €17,5 εκατ. Προς το Ταμείο του ΚΟΑΓ.

Όπως μας αναφέρθηκε, η προσδοκία του Υπουργείου είναι ότι τα έργα αυτά θα ενισχύσουν ουσιαστικά την προσφορά κατοικιών τα επόμενα χρόνια και θα συμβάλουν στη σταδιακή εξισορρόπηση της αγοράς και κατ’ επέκταση, στην αποσυμπίεση των τιμών.

Σύμφωνα με τους λειτουργούς του Υπουργείου, το συγκεκριμένο εργαλείο θεωρείται κρίσιμο καθώς δημιουργεί νέο οικιστικό απόθεμα χωρίς άμεση δημοσιονομική επιβάρυνση του κράτους, αξιοποιώντας πολεοδομικά κίνητρα για την παραγωγή νέων μονάδων κατοικίας.

 

 

Ο ΚΟΑΓ αποκτά και πάλι ουσιαστικό ρόλο

Ιδιαίτερη θέση στη νέα στεγαστική πολιτική κατέχει ο Κυπριακός Οργανισμός Αναπτύξεως Γης.

Μετά από μια μακρά περίοδο περιορισμένης δραστηριότητας λόγω έλλειψης πόρων μετά τον τερματισμό των «χρυσών διαβατηρίων», ο ΚΟΑΓ έχει επανέλθει στο επίκεντρο της στεγαστικής πολιτικής, αναλαμβάνοντας κεντρικό ρόλο στην παραγωγή προσιτής κατοικίας και εκτελεστικές αρμοδιότητες σε ό,τι αφορά την υλοποίηση της στεγαστικής πολιτικής της Κυβέρνησης.

Σύμφωνα με το Υπουργείο, ο Οργανισμός έχει πλέον αναβαθμισμένες αρμοδιότητες, ενώ εξασφαλίστηκαν νέες πηγές χρηματοδότησης τόσο μέσω κρατικής στήριξης όσο και μέσω της διασύνδεσης του Ειδικού Ταμείου του με το αντιστάθμισμα που καταβάλλεται μέσω άλλων σχεδίων που εφαρμόζονται.

Στο πλαίσιο αυτό έχουν ήδη παραχωρηθεί €16 εκατ. από το κράτος για την πρώτη φάση του έργου προσιτού ενοικίου στον Άγιο Νικόλαο Λεμεσού, όπου οι κατασκευαστικές εργασίες έχουν ήδη αρχίσει.

Παράλληλα έχουν εγκριθεί επιπλέον €12 εκατ. για την παραγωγή 54 οικιστικών μονάδων στον Στρόβολο.

Πρόσφατα κατατέθηκε και ο θεμέλιος λίθος του έργου «ΑΔΩΝΙΣ Γ’» στα Πολεμίδια, το οποίο αποτελεί το δεύτερο μεγάλο έργο που βρίσκεται σε εξέλιξη στην επαρχία Λεμεσού με στόχο να αμβλυνθεί η στεγαστική πίεση που αντιμετωπίζει η Επαρχία.

Συνολικά, σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν στο Economy Today, σε αντίθεση με την περίοδο 2022-2024, οπότε ο Οργανισμός είχε περιέλθει σε αδράνεια, εντός του 2026 βρίσκονται σε τροχιά υλοποίησης:

• 244 οικιστικές μονάδες προς πώληση σε προσιτές τιμές,
• 192 μονάδες προς προσιτό ενοίκιο,
• καθώς και η διαδικασία διαχωρισμού 135 οικοπέδων σε Λευκωσία, Λάρνακα, Λεμεσό και Πάφο.

Πρόκειται για έργα τα οποία το Υπουργείο θεωρεί ότι θα αποτελέσουν βασικό πυλώνα της πολιτικής προσιτής κατοικίας τα επόμενα χρόνια.

Κατοικίες σε κρατική γη

Μία ακόμη σημαντική πρωτοβουλία αφορά την αξιοποίηση κρατικής γης για στεγαστικούς σκοπούς.
Το σχέδιο ανακοινώθηκε από τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας τον περασμένο Δεκέμβριο και αφορά την ανέγερση περίπου 500 οικιστικών μονάδων σε κρατικά τεμάχια σε Λευκωσία, Λεμεσό, Λάρνακα και Πάφο.

Η ανάπτυξη θα γίνει από τον Ιδιωτικό τομέα μέσω της μεθόδου design & build, ενώ η διαχείριση και διάθεση των διαμερισμάτων θα πραγματοποιείται από τον ΚΟΑΓ βάσει των κοινωνικών και οικονομικών κριτηρίων των προγραμμάτων του.

Το σχέδιο βρίσκεται σήμερα στο στάδιο εκπόνησης των απαραίτητων μελετών, ωστόσο στο Υπουργείο θεωρούν ότι μπορεί να αποτελέσει ένα από τα σημαντικότερα εργαλεία παραγωγής προσιτής κατοικίας τα επόμενα χρόνια.

 

 

Πρωτοβουλία για αναδιαμόρφωση της φοιτητικής στέγης

Η αύξηση του αριθμού των φοιτητών και η επέκταση υφιστάμενων αλλά και η δραστηριοποίηση νέων ακαδημαϊκών ιδρυμάτων έχει δημιουργήσει νέες πιέσεις στην αγορά ενοικίων.

Το Υπουργείο Εσωτερικών εκτιμά ότι η αυξημένη ζήτηση για φοιτητική στέγη έχει συμβάλει στην άνοδο των ενοικίων σε αρκετές περιοχές, οδηγώντας παράλληλα σε υπερσυγκέντρωση φοιτητών σε συγκεκριμένες γειτονιές.

Ως απάντηση προωθείται νέο μοντέλο μονάδων διαμονής φοιτητών, διαφορετικό από τις παραδοσιακές φοιτητικές εστίες.

Οι νέες μονάδες μπορούν να διαθέτουν μέχρι δέκα δωμάτια, αποκλειστικά για στέγαση φοιτητών, με μειωμένες απαιτήσεις σε κοινόχρηστους χώρους και μεγαλύτερη ευελιξία στους χώρους στάθμευσης.

Ενδεικτικά, θα είναι εφικτή η δημιουργία μονάδας πέντε δωματίων σε μόλις 77 τετραγωνικά μέτρα ωφέλιμου εμβαδού.

Οι αναπτύξεις αυτές θα μπορούν να δημιουργηθούν τόσο σε νέες οικοδομές όσο και μέσω αλλαγής χρήσης υφιστάμενων ακινήτων, υπό την προϋπόθεση ότι βρίσκονται εντός ενός χιλιομέτρου από αναγνωρισμένο Ίδρυμα Τριτοβάθμιας Εκπαίδευσης.

Στέγαση εργαζόμενων σε τουρισμό και βιομηχανία

Ένα από τα νεότερα εργαλεία της στεγαστικής πολιτικής είναι το Σχέδιο Ανέγερσης Μονάδων Συλλογικής Διαμονής, το οποίο ουσιαστικά είναι μία εκδοχή ενός μοντέλου για στέγαση των εργαζόμενων σε διάφορους τομείς της Οικονομίας.

Το σχέδιο εξαγγέλθηκε στα τέλη του 2025 και στοχεύει κυρίως στη στέγαση προσωπικού που εργάζεται στους τομείς του Τουρισμού, του Εμπορίου και της Βιομηχανίας.

Η φιλοσοφία είναι η δημιουργία εξειδικευμένων τύπων κατοικίας με χαμηλότερο κόστος κατασκευής, μέσω μικρότερων εμβαδών, λιγότερων χώρων στάθμευσης και περιορισμένων κοινόχρηστων χώρων.

Σύμφωνα με το Υπουργείο, ήδη καταγράφεται ενδιαφέρον κυρίως από επιχειρήσεις του Τουριστικού τομέα και αναμένεται να αποσυμφορήσει ένα κομμάτι του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος.

Τα σχέδια που μπορούν να αξιοποιήσουν οι πολίτες σήμερα

Πέρα από τα σχέδια που στοχεύουν στην αύξηση της προσφοράς και απευθύνονται κυρίως στους επαγγελματίες του Κατασκευαστικού τομέα, υπάρχει και μια σειρά μέτρων που απευθύνονται απευθείας στους πολίτες, τα οποία είναι αναρτημένα στη σελίδα του Υπουργείου Εσωτερικών και καταγράφονται πιο κάτω συγκεντρωμένα.

Ανακαινίζω – Ενοικιάζω

Το σχέδιο δημιουργήθηκε με στόχο να επαναφέρει στην αγορά κατοικίες που παραμένουν κενές ή αναξιοποίητες.

Προβλέπει οικονομική ενίσχυση προς ιδιοκτήτες αδρανών ακινήτων για ανακαίνιση ή αναβάθμιση, με αντάλλαγμα τη διάθεσή τους σε δικαιούχους προσιτού ενοικίου για περίοδο τουλάχιστον τεσσάρων ετών.

Οι χορηγίες ανέρχονται σε:

• €20.000 για κατοικία ενός υπνοδωματίου,
• €30.000 για κατοικία δύο υπνοδωματίων,
• €40.000 για κατοικία τριών υπνοδωματίων.

Για να συμμετάσχει μια κατοικία στο σχέδιο πρέπει να είναι κενή για τουλάχιστον 12 μήνες, να έχει συνδεθεί με το δίκτυο της ΑΗΚ πριν από το 2012, να είναι αδειοδοτημένη και να μην ενοικιάζεται σε συγγενικά πρόσωπα.

Μέχρι σήμερα έχουν υποβληθεί 81 αιτήσεις ιδιοκτητών. Από αυτές εγκρίθηκαν 52, ενώ 28 απορρίφθηκαν για διάφορους λόγους.

Στην πλευρά των ενοικιαστών υποβλήθηκαν 106 αιτήσεις, από τις οποίες εγκρίθηκαν 59.

Σύμφωνα με πληροφορίες του Economy Today το ενδιαφέρον δεν ήταν το αναμενόμενο λόγω διάφορων λόγων, δηλαδή της απροθυμίας ιδιοκτητών να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους, της ανόδου των τιμών των κατασκευαστικών υλικών, της μη επάρκειας αρκετών εργολάβων για να αναλάβουν τις ανακαινίσεις κ.τλ..

Σχέδια αναζωογόνησης υπαίθρου, ορεινών και ακριτικών περιοχών

Πρόκειται ίσως για τα σημαντικότερα ενεργά στεγαστικά σχέδια που μπορούν να αξιοποιήσουν σήμερα οι πολίτες, καθώς παραμένουν ανοικτά μέχρι το τέλος του 2027 και στοχεύουν όχι μόνο στη διευκόλυνση της απόκτησης κατοικίας αλλά και στην πληθυσμιακή και οικονομική αναζωογόνηση περιοχών που αντιμετωπίζουν δημογραφικές προκλήσεις και φαινόμενα εγκατάλειψης.

Η φιλοσοφία του σχεδίου είναι ότι η στεγαστική πολιτική μπορεί να λειτουργήσει ταυτόχρονα και ως εργαλείο περιφερειακής ανάπτυξης. Για τον λόγο αυτό, το πρόγραμμα καλύπτει συνολικά 276 κοινότητες και περιοχές σε ολόκληρη την Κύπρο, οι οποίες κατατάσσονται σε ακριτικές, ορεινές και μειονεκτικές περιοχές αστικές, καθώς και σε εξόχως ορεινές και απομακρυσμένες κοινότητες, όπου παρέχονται τα υψηλότερα κίνητρα. 

Το σχέδιο αφορά τόσο την ανέγερση νέας κατοικίας όσο και την αγορά υφιστάμενης κατοικίας ή ακόμη και την αγορά και ανακαίνιση κατοικίας. Σε ορισμένες περιπτώσεις καλύπτονται ακόμη και περιπτώσεις δωρεάς κατοικίας από γονείς ή συγγενείς, υπό την προϋπόθεση ότι πραγματοποιούνται οι απαραίτητες εργασίες αναβάθμισης. 

Η οικονομική ενίσχυση καλύπτει μέχρι το 50% της επιλέξιμης δαπάνης και κυμαίνεται από €20.000 μέχρι €75.000, ανάλογα με την περιοχή και τη σύνθεση της οικογένειας, ενώ μέσω πρόσθετων κινήτρων το συνολικό ύψος της στήριξης μπορεί να φθάσει ακόμη και τις €95.000, γεγονός που το καθιστά ένα από τα πιο γενναιόδωρα στεγαστικά προγράμματα που βρίσκονται σήμερα σε ισχύ. 

Οι τελευταίες αναθεωρήσεις του σχεδίου περιλαμβάνουν αυξημένες χορηγίες για εκτοπισθέντες, πρόσθετα κίνητρα για κατοικίες στην περιοχή Τηλλυρίας, υψηλότερα εισοδηματικά όρια για τις πιο απομακρυσμένες κοινότητες, ενισχυμένη στήριξη για πολύτεκνες οικογένειες και δυνατότητα συνδυασμού με τα σχέδια ενεργειακής αναβάθμισης κατοικιών. Παράλληλα, υπάρχουν ειδικές πρόνοιες για άτομα με αναπηρία καθώς και για πρόσθετες κατασκευαστικές εργασίες που ενδέχεται να απαιτούνται λόγω της μορφολογίας του εδάφους στις ορεινές περιοχές. 

Όπως γίνεται αντιληπτό, το ενδιαφέρον για το σχέδιο παραμένει ιδιαίτερα αυξημένο. Από το 2019 μέχρι το τέλος του 2025 υποβλήθηκαν 2.892 αιτήσεις και εγκρίθηκαν 2.027, με το συνολικό ύψος των χορηγιών να προσεγγίζει τα €77 εκατ., στοιχείο που καταδεικνύει ότι η ύπαιθρος και οι ακριτικές περιοχές εξακολουθούν να προσελκύουν σημαντικό ενδιαφέρον από νοικοκυριά που αναζητούν πιο προσιτές επιλογές στέγασης. 

 

 

Στήριξη εκτοπισθέντων

Παράλληλα συνεχίζονται τα στεγαστικά σχέδια της Υπηρεσίας Μέριμνας και Αποκατάστασης Εκτοπισθέντων.

Τα σχέδια προβλέπουν οικονομική βοήθεια από €20.000 μέχρι €40.000 για απόκτηση ή ανέγερση κατοικίας, ενώ από το 2025 απλοποιήθηκαν σημαντικά με αυξημένα εισοδηματικά κριτήρια και περισσότερες κατηγορίες δικαιούχων.

Μόνο κατά το 2025 εγκρίθηκαν 2.197 αιτήσεις και παραχωρήθηκαν χορηγίες συνολικού ύψους €56,4 εκατ.

Ένα σχέδιο που ολοκλήρωσε τον κύκλο του

Ιδιαίτερη αναφορά αξίζει και στο σχέδιο οικονομικής βοήθειας για νέους και νεαρά ζευγάρια μέχρι 41 ετών. Το σχέδιο προέβλεπε οικονομική ενίσχυση μέχρι €50.000 και αρχικά αφορούσε 400 δικαιούχους. Η ανταπόκριση ήταν ιδιαίτερα μεγάλη, με αποτέλεσμα η Κυβέρνηση να επεκτείνει το πρόγραμμα για κάλυψη επιπλέον αιτήσεων.

Συνολικά υποβλήθηκαν 1.018 αιτήσεις, ενώ οι εγκρίσεις αναμένεται να φθάσουν περίπου τις 700, με συνολικό ύψος χορηγιών που προσεγγίζει τα €26 εκατ. Παρότι ο κύκλος του συγκεκριμένου σχεδίου έχει ολοκληρωθεί, αποτελεί μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις που υλοποιήθηκαν τα τελευταία χρόνια για ενίσχυση της πρόσβασης νεαρών οικογενειών στην αγορά κατοικίας.

Το στοίχημα των επόμενων ετών

Η εικόνα που προκύπτει από τη σημερινή στεγαστική πολιτική είναι ότι το Υπουργείο Εσωτερικών επιχειρεί να κινηθεί ταυτόχρονα σε δύο μέτωπα. Να προσφέρει άμεση στήριξη σε πολίτες που αναζητούν λύσεις στέγασης σήμερα και να αυξήσει ουσιαστικά την προσφορά κατοικιών τα επόμενα χρόνια.

Στο Υπουργείο θεωρούν ότι η σταδιακή ένταξη χιλιάδων νέων μονάδων στην αγορά αποτελεί βασική προϋπόθεση για τη γεφύρωση του χάσματος ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση.

Γι’ αυτό και επισημαίνουν ότι η πολιτική θα πρέπει να συνεχιστεί και τα επόμενα χρόνια, ώστε οι νέες αναπτύξεις να εντάσσονται διαρκώς στο διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα.

Την ίδια ώρα, παραμένει ανοικτή η συζήτηση για τις κενές και αναξιοποίητες κατοικίες. Ερωτηθέντες σχετικά με τις εκτιμήσεις που κατά καιρούς έχουν διατυπωθεί για περίπου 30.000 κενές κατοικίες παγκύπρια, αρμόδιοι λειτουργοί ανέφεραν ότι η ουσιαστική αξιοποίησή τους θα απαιτούσε νομοθετικές ρυθμίσεις και πολιτικές αποφάσεις, συμπεριλαμβανομένης της συζήτησης για πιθανές φορολογικές παρεμβάσεις.

Για την ώρα, η έμφαση δίνεται στην εφαρμογή των σχεδίων που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη, μέσω των οποίων έχουν διατεθεί την τελευταία διετία σχεδόν €200 εκατ., και στη σταδιακή αύξηση του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος, με την προσδοκία ότι τα αποτελέσματα των μεγαλύτερων παρεμβάσεων θα αρχίσουν να γίνονται αισθητά μέσα στα επόμενα χρόνια.