Του Άγγελου Αγγελοδήμου
Η διευθέτηση του θέματος με τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5% στην αγορά ακινήτων ολοκληρώνει ένα μεγάλο κύκλο συζητήσεων και αντιπαραθέσεων. Υπό την προϋπόθεση ότι θα δοθεί το πράσινο φως από την Ε.Ε., ουσιαστικά κλείνει ένα μεγάλο κεφάλαιο και μπορεί η αγορά να λειτουργήσει και πάλι υπό ομαλές συνθήκες στα νέα δεδομένα που έχουν διαμορφωθεί. Δίνεται όμως ταυτόχρονα η ευκαιρία για την έναρξη νέων συζητήσεων με απώτερο στόχο τη χάραξη μιας νέας στεγαστικής πολιτικής, η οποία θα λαμβάνει υπόψη τις νέες συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί.
Όπως είναι γνωστό, η συζήτηση για τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ στα ακίνητα διήρκεσε για μεγάλο χρονικό διάστημα με τα κοινοβουλευτικά κόμματα να προσπαθούν να συμπεριλάβουν στις πρόνοιες της μειωμένης φορολογίας όσον το δυνατό μεγαλύτερο αριθμό ακινήτων, επικαλούμενα τις ιδιάζουσες συνθήκες της κυπριακής αγοράς. Ωστόσο, η κυπριακή πλευρά είχε απολέσει την έξωθεν καλή μαρτυρία έναντι της Ε.Ε. με την παραχώρηση του μειωμένου συντελεστή και σε επενδυτές από το εξωτερικό, κάτι που όπως σημείωσε η Ε.Ε. δεν μπορούσε να εμπίπτει στην άσκηση κοινωνικής πολιτικής.
Το υπουργείο Οικονομικών ως το Σώμα που συνομιλούσε με την Ε.Ε. προειδοποιούσε για τη διαδικασία επί παραβάσει που είχαν κινήσει τα ευρωπαϊκά όργανα και καλούσε τα κόμματα να εξεύρουν λύση το συντομότερο δυνατό και μέσα στα πλαίσια των παραμέτρων που είχε θέσει η Ε.Ε. ώστε να μην καταλήξουμε στα δικαστήρια. Τελικά μετά από πολλές διαπραγματεύσεις υπήρξε κατάληξη στη Βουλή, η οποία ενέκρινε το πλαίσιο στο οποίο θα ισχύσει ο μειωμένος ΦΠΑ και πλέον αναμένεται το πράσινο φως από την Ε.Ε..
Τι ψήφισε η Βουλή
Μετά από πολύμηνες συζητήσεις και εκατέρωθεν αντεγκλήσεις η Βουλή ψήφισε σε νόμο τις αλλαγές που θα ισχύουν για τον μειωμένο ΦΠΑ 5% στα ακίνητα. Ειδικότερα, ο μειωμένος συντελεστής Φ.Π.Α. 5% θα αφορά τα πρώτα 130 τ.μ. πρώτης κατοικίας, τόσο για μονοκατοικίες όσο και για διαμερίσματα, μέχρι την αξία των €350.000, νοουμένου ότι η συνολική αξία της συναλλαγής δεν υπερβαίνει τα €475.000 και το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν δεν υπερβαίνει τα 190 τ.μ..
Σημειώνεται ότι η Επιτροπή Οικονομικών αύξησε το ανώτατο όριο από 110 τ.μ. που ήθελε η Ε.Ε. στα 130 τ.μ., εκφράζοντας την πεποίθηση ότι υπάρχει σημαντική πιθανότητα κατάληξης σε αυτό το θέμα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή.
Στο νομοσχέδιο προβλέπεται επίσης περίληψη πρόνοιας, ώστε στις περιπτώσεις ατόμων με αναπηρία, ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ (5%) να εφαρμόζεται για τα πρώτα 190 τ.μ. δομήσιμου εμβαδού κατοικίας. Προβλέπεται επίσης μεταβατική περίοδος, ώστε οι προτεινόμενες ρυθμίσεις να μην εφαρμόζονται, στις περιπτώσεις που έχει εξασφαλιστεί πολεοδομική άδεια ή έχει υποβληθεί αίτηση για εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας εντός τεσσάρων μηνών από την έναρξη της ισχύος του προτεινόμενου νόμου.
Αισιοδοξία για απόφαση Ε.Ε.
Διαδικαστικά, ο νόμος τίθεται σε ισχύ με την υπογραφή του από τον πρόεδρο της Δημοκρατίας. Στο μεταξύ, το υπουργείο Οικονομικών ενημέρωσε τις Βρυξέλλες για τις αλλαγές που επέφερε η Βουλή στον μειωμένο ΦΠΑ και εφόσον τις δεχτεί, θα σταματήσει και τη δικαστική διαδικασία που τρέχει εναντίον της Κύπρου. Μιλώντας στο Economy Today ο αναπληρωτής πρόεδρος της Επιτροπής Οικονομικών Χρύσης Παντελίδης, εξέφρασε την άποψη ότι το νέο νομικό πλαίσιο που έθεσε η Βουλή, είναι συμβατό με την ευρωπαϊκή οδηγία. Ο κ. Παντελίδης σημείωσε ότι υπάρχει αισιοδοξία ότι η Ε.Ε. θα αποδεχτεί το νέο πλαίσιο και θα σταματήσει τη δικαστική διαδικασία. Δεν νομίζουμε ότι για 20 τετραγωνικά μέτρα που είναι η διαφορά με την Ε.Ε. θα υπάρξει πρόβλημα, σημείωσε χαρακτηριστικά.
Πάντως, υπενθυμίζεται ότι πρόσφατα, ο γενικός διευθυντής του υπουργείου Οικονομικών Γιώργος Παντελή, είχε προειδοποιήσει ότι σε ενδεχόμενο διαφωνίας της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, οι διαδικασίες θα τρέξουν με πολύ πιο γρήγορους ρυθμούς, χωρίς να αποκλείεται, η Δημοκρατία να βρεθεί πριν το τέλος του χρόνου ενώπιον του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου για να δώσει εξηγήσεις για την απόφαση του Κοινοβουλίου της.
Η πρώτη αντίδραση ΕΤΕΚ
Για να εμπίπτει ένα ακίνητο και δη ένα σπίτι στον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ δεν θα πρέπει να ξεπερνά τα 130 τετραγωνικά. Αυτό συνεπάγεται σε σημαντική σμίκρυνση των κατοικιών σε σχέση με ό,τι γνωρίζαμε μέχρι σήμερα. Ωστόσο, το μικρό μπορεί να είναι και λειτουργικό, σημειώνει στο Economy Today ο πρόεδρος του ΕΤΕΚ Κωνσταντίνος Κωνσταντή, επισημαίνοντας ότι θα πρέπει να προσαρμοστούμε στα νέα δεδομένα.
Αναλυτικότερα, ο κ. Κωνσταντή σημείωσε ότι υπό τις περιστάσεις ήμαστε κάπως ικανοποιημένοι, κυρίως από την τελική διευθέτηση που έγινε στις μεταβατικές διατάξεις. Το θετικό από αυτή τη διαδικασία, επισήμανε, είναι πως πρέπει να προσαρμοστούμε όλοι και να δεχθούμε πως το μικρό μπορεί να είναι όμορφο και λειτουργικό, φτάνει να γίνει ο κατάλληλος σχεδιασμός.
Ουσιαστικά, τονίζει, η νέα γενιά θα πληρώσει τις καταχρήσεις που έγιναν στο παρελθόν. Εάν κάναμε εμείς την πρώτη κίνηση και είχαμε την πρωτοβουλία του πώς θα γινόταν η διόρθωση, πριν θέσει το θέμα η Κομισιόν τα πράγματα μάλλον θα ήταν καλύτερα, εκτίμησε ο κ. Κωνσταντή.
Το αρνητικό στοιχείο είναι πως αυτή η αλλαγή έρχεται στον πιο ακατάλληλο χρόνο. Σε μια περίοδο υψηλών αυξήσεων στο κόστος κατασκευής και σε μια περίοδο όπου η εξωγενής ζήτηση [headquartering πρόγραμμα λήψης μεταναστευτικής άδειας, ζήτηση από εύπορους ξένους] δημιούργησε τεράστιες ανισορροπίες στον τομέα, κάνοντας την απόκτηση στέγης ή και ακόμη την ενοικίαση της σε λογικές τιμές απρόσιτη σε σημαντική μερίδα του πληθυσμού.
Οι επιπτώσεις στην αγορά
Ποιες όμως θα είναι οι επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων μετά και την ψήφιση του νομοσχεδίου για το μειωμένο ΦΠΑ; Θα επέλθουν αλλαγές στη ζήτηση και ενδεχομένως στην προσφορά ακινήτων και σε ποιες περιπτώσεις; Πάντως, όπως λέχθηκε στη Βουλή, σύμφωνα με στοιχεία που λήφθηκαν από τον έφορο Φορολογίας, το 77% των ακινήτων που δηλώνονται για μειωμένο ΦΠΑ 5%, αφορά σε κατοικίες κάτω των 130 τ.μ. και αξίας μέχρι €350 χιλιάδων.
Μιλώντας στο Economy Today, ο πρόεδρος του συνδέσμου εκτιμητών ακινήτων, Πόλυς Κουρουσίδης ανέφερε ότι η νέα νομοθεσία, θα καλύπτει ένα μεγάλο φάσμα των ακινήτων, όσον αφορά στον μειωμένο ΦΠΑ. Ωστόσο, αναπόφευκτα θα υπάρξουν κάποιες επιπτώσεις στην αγορά – όχι σε μεγάλο βαθμό – ιδιαίτερα όσον αφορά στις κατοικίες και λιγότερο σε σχέση με τα διαμερίσματα. Αναλυτικότερα, όπως ανέφερε ο κ. Κουρουσίδης, ενδεχομένως να υπάρξει θέμα με μερίδα ατόμων που επιλέγουν να χτίσουν το σπίτι τους αντί να το αγοράσουν, καθώς σε τέτοιες περιπτώσεις μπορεί να ξεπεράσουν το όριο των 450.000 ευρώ σε κόστος και να μην εμπίπτει έτσι στον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ.
Πέραν αυτού, όπως γίνεται αντιληπτό, θα επηρεαστούν τα μεγάλης αξίας ακίνητα, τα οποία υπό προϋποθέσεις ενέπιπταν μέχρι σήμερα στον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ ωστόσο αυτό, όπως είπε, δεν αφορά αγορές από Κύπριους αλλά κυρίως από ξένους. Σε συσχέτιση με αυτό, η Λεμεσός είναι η επαρχία που ενδεχομένως να παρουσιάσει μεγαλύτερο πρόβλημα λόγω αυτής της νέας κατάστασης σε σύγκριση με άλλες επαρχίες, καθώς εκεί ανεγείρονταν κυρίως τέτοιου είδους ακίνητα. Ταυτόχρονα, όπως ανέφερε ο κ. Κουρουσίδης, ενδεχομένως η νέα αυτή κατάσταση να ωφελήσει τα ακριβά μεταχειρισμένα ακίνητα, καθώς στα μεταχειρισμένα δεν επιβάλλεται ΦΠΑ.
Ένα άλλο θέμα που πιθανό να προκύψει αφορά και πάλι στα σπίτια καθώς τα 130 τετραγωνικά που εμπίπτουν στον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ μέχρι τώρα θεωρούνταν λίγα για ένα σπίτι. Συνήθως τα σπίτια ξεκινούσαν από τα 160-180 τετραγωνικά και ανέβαιναν προς τα πάνω. Ίσως είναι καιρός να συνηθίσουμε με πιο μικρά ακίνητα όπως άλλωστε κάνουν και οι Ευρωπαίοι τόσα χρόνια, σημείωσε ενδεικτικά ο κ. Κουρουσίδης.
Ολιστική στεγαστική πολιτική
Και αφού αποφασίστηκαν οι αλλαγές και κωδικοποιήθηκαν οι επιπτώσεις, κάπου εδώ ενδεχομένως ανοίγει και η συζήτηση για την ανάγκη μιας νέας στεγαστικής πολιτικής, η οποία θα λαμβάνει υπόψη τα δεδομένα που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά.
Το ΕΤΕΚ κάνει λόγο για μια ολιστική στεγαστική πολιτική. Συγκεκριμένα, όπως υποστηρίζει, η παρούσα κυβέρνηση θα πρέπει να χαράξει και υλοποιήσει μια ολιστική στεγαστική πολιτική, καθώς έχουμε ξεπεράσει το παρά πέντε και είμαστε πλέον στο και πέντε. Με τον όρο ολιστική, σημειώνεται, εννοούμε τη μεγάλη εικόνα. Δηλαδή ένα μεγάλο παζλ το οποίο έχει διάφορα κομμάτια τα οποία μπορεί να φαντάζουν και άσχετα το ένα με το άλλο αλλά τελικά όλα συνδέονται και όλα επηρεάζουν τη μεγάλη εικόνα που ονομάζουμε ολιστική στεγαστική πολιτική.
Περίοπτη θέση στις εισηγήσεις που κατέθεσε το ΕΤΕΚ στην κυβέρνηση καταλαμβάνει εκείνη που αναφέρεται στην ένταξη των κενών μονάδων στην αγορά. Ειδικότερα, η εισήγηση του Επιμελητηρίου για αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος μέσω της ενίσχυσης της προσφοράς περιλαμβάνει μεταξύ άλλων:
(α) Ένταξη κενών οικιστικών μονάδων στον αγορά (περί των 35 χιλιάδων - 8% του οικιστικού αποθέματος) με κίνητρα και αντικίνητρα. Η ένταξη κενών μονάδων στην αγορά είναι κάτι που κοιτάζουν πολλές δυτικές και ευρωπαϊκές χώρες.
(β) Μειωμένο ΦΠΑ για ανακαινίσεις και επεκτάσεις υφιστάμενων οικοδομών.
(γ) Στοχευμένα κίνητρα για αλλαγή χρήσης. Κενά εμπορικά να μετατραπούν σε οικιστικές μονάδες.
(δ) Λόγω δημογραφικού και άλλων παραγόντων παρατηρείται σήμερα έντονα το εξής φαινόμενο: Σε μεγάλα σπίτια, διώροφα πέραν των 200 ή 250 τ.μ διαμένουν 2 συνταξιούχοι ή ακόμη και ένας. Το φαινόμενο των δωματίων φαντασμάτων όπως λέγεται, με δυσκολία θέρμανσης, καθαρισμού συντήρησης μπορεί να ιδωθεί και σαν ευκαιρία. Θέλει όμως ευφάνταστες προσεγγίσεις.
(ε) Μια νέα και φιλόδοξη προσέγγιση για τη ριζική αναζωογόνηση των περιοχών που στεγάζονται πρόσφυγες.
(στ) Εκ των ουκ άνευ, ένας ενιαίος φορέας ο οποίος να έχει υπό την εποπτεία του όλα αυτά να θέματα. Να συλλέγει δεδομένα να μελετά, να σχεδιάζει και να παρακολουθεί μακροπρόθεσμες πολιτικές για το θέμα.
Πέραν των πιο πάνω, το ΕΤΕΚ τονίζει επίσης την ανάγκη για ενεργότερη εμπλοκή του ΚΟΑΓ και της τοπικής αυτοδιοίκησης, καθώς επίσης και την ενεργοποίηση και σύμπραξη του δημοσίου και του ιδιωτικού τομέα.
Διαβάστε επίσης: Τουρισμός κρουαζιέρας: Ξεναγήσεις μέχρι και τον Νοέμβριο