Από τη σύγκριση τεσσάρων δεικτών τιμών έως τη σχέση μισθών, ενοικίων και αξιών, ο Πρόεδρος του Τμήματος Ανάπτυξης και Εκτίμησης Ακινήτων του Πανεπιστημίου Νεάπολις Πάφου δρ Θωμάς Δημόπουλος διαβάζει την κυπριακή αγορά κατοικίας με τα δεδομένα στο χέρι, χωρίς υπερβολές προς καμία κατεύθυνση και εξηγεί τι λένε και τι δεν λένε οι αριθμοί για το «τίμημα εισόδου», την ξένη ζήτηση και το ποια σπίτια κτίζονται και για ποιον.

Συνέντευξη στον Ξένιο Μεσαρίτη

«Δεν έχουμε ούτε εισβολή ούτε φούσκα», λέει ο δρ Θωμάς Δημόπουλος, απορρίπτοντας τις δύο ακραίες αναγνώσεις για την κυπριακή αγορά κατοικίας. Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχει στεγαστική κρίση. «Η Κύπρος δεν έχει πρόβλημα στέγασης για όσους είναι ήδη στεγασμένοι. Έχει πρόβλημα για όσους προσπαθούν να μπουν», τονίζει. Οι μέσοι όροι δείχνουν ότι από το 2021 έως το 2025 οι μισθοί αυξήθηκαν κατά 27%, οι τιμές κατοικιών κατά 30% και τα ενοίκια του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή κατά 17%. Η εμπειρία εκείνου που αναζητεί σήμερα σπίτι είναι διαφορετική, επειδή το αγοραίο ενοίκιο μιας νέας μίσθωσης αυξάνεται ταχύτερα. Η απόσταση αυτή είναι, όπως εξηγεί, το «τίμημα εισόδου». Με ένα διάμεσο μισθό, η ενδεικτική αγοραστική δυνατότητα περιορίζεται σε ακίνητο περίπου €152.000, ενώ στη Λεμεσό ένα τυπικό διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων προσφέρεται περίπου στις €380.000. Παράλληλα, η αύξηση των αδειοδοτημένων μονάδων μετακινεί τη συζήτηση από το αν κτίζονται αρκετές κατοικίες στο «ποια και για ποιον» κτίζονται. Στη συνέντευξή του στο Economy Today εξηγεί πότε η ξένη ζήτηση πιέζει την τοπική αγορά, τι δεν υπολογίστηκε στον σχεδιασμό των πολιτικών προσέλκυσης επενδύσεων και γιατί η αγορά «κτίζει με μεγάλη επιτυχία το σωστό σπίτι για τους ξένους» αλλά δυσκολεύεται να στεγάσει τους δικούς της ανθρώπους. Η διάγνωση, κατά τον ίδιο, έχει πλέον γίνει: «Ξέρουμε πια πού είναι το πρόβλημα, ξέρουμε ποιον κτυπά και ξέρουμε ότι δεν θα περάσει από μόνο του». Και καταλήγει: «Ό,τι λείπει δεν είναι άλλη μια μελέτη. Είναι η απόφαση να κάνουμε κάτι γι’ αυτό».

Με βάση τα στοιχεία και τις συναλλαγές που παρακολουθείτε, μπορούμε σήμερα να μιλάμε για στεγαστική κρίση στην Κύπρο; Ποια μορφή έχει και πού είναι εντονότερη;

Θα έλεγα ναι, αλλά με ακρίβεια στους όρους, γιατί η λέξη «κρίση» έχει χρησιμοποιηθεί τόσο που κινδυνεύει να μη σημαίνει πλέον τίποτα. Δεν φαίνεται να υπάρχει γενικευμένη φούσκα τιμών στην Κύπρο. Φαίνεται όμως πως υπάρχει κρίση προσιτότητας, και μάλιστα κρίση εισόδου: δεν αφορά όσους έχουν ήδη στέγη, αλλά όσους προσπαθούν να την αποκτήσουν, να αγοράσουν πρώτη κατοικία ή να νοικιάσουν για πρώτη φορά και είναι συγκεντρωμένη γεωγραφικά και τυπολογικά.

Ας δούμε πρώτα τι λένε οι δείκτες, γιατί δεν λένε το ίδιο. Ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών της Κεντρικής Τράπεζας κατέγραψε ετήσια αύξηση 7,5% το πρώτο τρίμηνο του 2026, με τα διαμερίσματα στο +10,8% και τις κατοικίες στο +3,0%. Ο εναρμονισμένος δείκτης της Στατιστικής Υπηρεσίας έδωσε για το ίδιο τρίμηνο +3,4%. Ο δείκτης RICS/KPMG, που παρακολουθεί αγοραίες αξίες τυπικών ακινήτων στα αστικά κέντρα όπως τις εκτιμούν επαγγελματίες, έδωσε +4,1% στα διαμερίσματα. Και ο Δείκτης Τιμών Ακινήτων Νεάπολις (NPPI), τον οποίο εκδίδει το Τμήμα Real Estate του Πανεπιστημίου Νεάπολις Πάφου έδωσε +10,0%, με προκαταρκτικά στοιχεία.

Γράφημα 1. Ετήσια μεταβολή τιμών κατοικιών: NPPI, Κεντρική Τράπεζα, RICS/KPMG, Cystat/Eurostat

Η απόκλιση δεν αποτελεί πρόβλημα αλλά πληροφορία, καθώς κάθε δείκτης μετρά διαφορετικό τμήμα της αγοράς: τραπεζικές εκτιμήσεις, αγορές νοικοκυριών, τυπικά ακίνητα στα αστικά κέντρα ή σχεδόν το σύνολο των συναλλαγών του Κτηματολογίου. Τα στοιχεία του NPPI για τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα είναι προκαταρκτικά και υπόκεινται σε αναθεώρηση. Γι’ αυτό, όπου χρειάζεται ένα οριστικό νούμερο, χρησιμοποιώ τον δείκτη της Κεντρικής Τράπεζας.

Παρά τις μεθοδολογικές διαφορές, ορισμένα κοινά μοτίβα πίεσης εμφανίζονται σε όλους τους δείκτες, και αυτά είναι που έχουν σημασία: τα διαμερίσματα τρέχουν ταχύτερα από τις κατοικίες, και η Λεμεσός με τη Λάρνακα ταχύτερα από τη Λευκωσία. Σε δεκαετή ορίζοντα ο NPPI δίνει +48,4% στη Λεμεσό και +49,1% στη Λάρνακα, έναντι +23,4% στην Πάφο και +32,3% στη Λευκωσία. Η διάμεση τιμή κατοικίας παγκύπρια βρίσκεται στις €207.000, την υψηλότερη από το 2012, με τη Λεμεσό στις €290.000. Η πίεση, λοιπόν, εντοπίζεται στο μικρό αστικό διαμέρισμα στη Λεμεσό και δευτερευόντως στη Λάρνακα — δηλαδή ακριβώς στο προϊόν του νέου εργαζόμενου, της μονογονεϊκής οικογένειας και του φοιτητή.

Οι μέσοι μισθοί φαίνεται να ακολούθησαν τις τιμές, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν λιγότερο. Γιατί η εμπειρία όσων αναζητούν σήμερα σπίτι είναι τόσο διαφορετική;

Εδώ οφείλω να είμαι απολύτως ειλικρινής, γιατί τα επίσημα στοιχεία δεν λένε αυτό που περιμένει κανείς. Ο μέσος ακαθάριστος μισθός ανέβηκε από €2.056 το 2021 σε €2.605 το 2025, δηλαδή +27%. Ο δείκτης τιμών κατοικιών της Eurostat ανέβηκε 30% την ίδια τετραετία. Και ο δείκτης ενοικίων της Στατιστικής Υπηρεσίας η κατηγορία «Ενοίκια κατοικιών» του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή — ανέβηκε μόλις 17%.

Γράφημα 2. Μισθοί, τιμές κατοικιών και ενοίκια, 2021 = 100

Φαίνεται έτσι πως, σε εθνικό επίπεδο και σε επίπεδο μέσων όρων, οι τιμές ανέβηκαν περίπου όσο και οι μισθοί, και τα ενοίκια λιγότερο. Η εικόνα δεν αλλάζει ουσιωδώς αν πάρουμε άλλη αφετηρία: από το 2015, οι τιμές ανέβηκαν περίπου 51%, τα ενοίκια 29% και οι μισθοί κάπου ενδιάμεσα. Και σε πραγματικούς όρους, αποπληθωρισμένες με τον ΔΤΚ, οι τιμές του 2025 βρίσκονται ακόμη περίπου 12% κάτω από το 2010 — με την επιφύλαξη ότι το 2010 ήταν κοντά στην κορυφή του προηγούμενου κύκλου, οπότε η σύγκριση λέει περισσότερα για το 2010 παρά για το σήμερα. Επίσης, η Eurostat δίνει για την Κύπρο ιδιοκατοίκηση 69% και ποσοστό νοικοκυριών με υπερβολική στεγαστική επιβάρυνση μόλις 2,4%, έναντι 7,7% στην ΕΕ.

Οι αριθμοί και η καθημερινή εμπειρία μπορούν να είναι ταυτόχρονα σωστοί, επειδή μετρούν διαφορετικά πράγματα. Οι επίσημοι δείκτες αποτυπώνουν κυρίως όσους έχουν ήδη στεγαστεί: ιδιοκτήτες που συχνά δεν έχουν δάνειο και ενοικιαστές με παλιές μισθώσεις. Η πίεση βρίσκεται στη ροή, σε όσους μπαίνουν σήμερα στην αγορά. Για αυτούς, το κατάλληλο μέγεθος δεν είναι ο δείκτης του ΔΤΚ αλλά το αγοραίο ενοίκιο μιας νέας μίσθωσης, το οποίο μετρά ο RICS/KPMG.

Γράφημα 3. Ενοίκια: αγοραία ενοίκια RICS/KPMG έναντι του δείκτη ενοικίων της Στατιστικής Υπηρεσίας, ετήσια μεταβολή

Ο RICS κατέγραψε αύξηση 5,8% στα ενοίκια διαμερισμάτων το τέταρτο τρίμηνο του 2025 και 5,1% το πρώτο τρίμηνο του 2026, έναντι 2,6% και 3,3% του ΔΤΚ. Πρόκειται για πρόσφατη επιτάχυνση και όχι για πολυετή εκτόξευση. Η απόσταση ανάμεσα στους δύο δείκτες αποτυπώνει το «τίμημα εισόδου» που πληρώνει όποιος αλλάζει σπίτι σήμερα.

Τι μπορεί να αγοράσει στην πράξη ένα νοικοκυριό με έναν ή δύο διάμεσους μισθούς και πώς συγκρίνεται αυτή η δυνατότητα με το προϊόν που προσφέρεται στις αγγελίες;

Ας κάνουμε τώρα τον υπολογισμό που κάθε νέο ζευγάρι κάνει στο τραπέζι της κουζίνας ως απλό δείκτη προσιτότητας και όχι ως τραπεζικό κριτήριο δανειοδότησης, και χωρίς να λογαριάζουμε τις λοιπές στεγαστικές δαπάνες. Ο διάμεσος μισθός στην Κύπρο λοιπόν ήταν το 2025 €1.968 ακαθάριστα, με το 33,9% των εργαζομένων κάτω από €1.500. Αν το 30% του καθαρού εισοδήματος πάει στη δόση, με επιτόκιο 3,15% (Κεντρική Τράπεζα, Μάρτιος 2026) και 30 έτη, ένας διάμεσος μισθός εξυπηρετεί δάνειο περίπου €122.000 και, με 20% ίδια συμμετοχή, ακίνητο περίπου €152.000. Δύο διάμεσοι μισθοί φτάνουν περίπου τα €304.000.

Γράφημα 4. Διάμεση τιμή κατοικίας ανά επαρχία (NPPI 2025Q2) έναντι ενδεικτικής αγοραστικής δυνατότητας ενός και δύο διάμεσων μισθών

Το γράφημα λέει δύο πράγματα ταυτόχρονα. Με βάση τις συγκεκριμένες παραδοχές του ενδεικτικού υπολογισμού, ένα νοικοκυριό με δύο διάμεσους μισθούς εμφανίζει θεωρητική αγοραστική δυνατότητα που προσεγγίζει ή υπερβαίνει τη διάμεση τιμή κατοικίας στις περισσότερες επαρχίες, με τη Λεμεσό οριακή. Το νοικοκυριό με ένα εισόδημα, ο νέος που φεύγει από το πατρικό, η μονογονεϊκή οικογένεια, ο μετακινούμενος εργαζόμενος, δεν την αντέχει πουθενά. Θα προσθέσω και μια επιφύλαξη υπέρ της αγοράς: η διάμεση τιμή του NPPI περιλαμβάνει τις αγορές ξένων, και η ίδια η Στατιστική Υπηρεσία τεκμηριώνει ότι οι Κύπριοι αγοράζουν σε χαμηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό. Το ακίνητο για το οποίο πράγματι διαγωνίζεται ο Κύπριος είναι πιθανότατα φθηνότερο από τα €207.000. Ωστόσο, το ερώτημα παραμένει ποιο και πού είναι αυτό το ακίνητο και εδώ βοηθά η δική μας μελέτη (AXIA) με το portal BuySell.

Η AXIA Chartered Surveyors, σε συνεργασία με την πλατφόρμα BuySell Cyprus, ανέλυσε το 2025 τις 121.434 ενεργές καταχωρήσεις ακινήτων προς πώληση της πλατφόρμας τη μεγαλύτερη βάση αγγελιών στην Κύπρο, σύμφωνα με την έρευνα IMR/Πανεπιστημίου Λευκωσίας — και δημοσίευσε τα ευρήματα σε δύο μέρη: το πρώτο (Ιούλιος 2025) για 32.990 διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων και το δεύτερο (Οκτώβριος 2025) για 12.218 κατοικίες τριών υπνοδωματίων. Για τον υπολογισμό της τιμής ανά τετραγωνικό, οι καλυμμένες βεράντες σταθμίστηκαν στο 70%, οι ακάλυπτες στο 30%, τα υπόγεια στο 50% και οι καλυμμένοι χώροι στάθμευσης στο 70%. Οφείλω να επαναλάβω την επιφύλαξη που έθεσα και όταν πρωτοδημοσίευσα τα ευρήματα: πρόκειται για ζητούμενες τιμές, όχι για συναλλαγές, και άρα για την «προσφορά όπως την τιμολογεί ο πωλητής». Ωστόσο, ακριβώς γι' αυτό είναι χρήσιμες: δείχνουν σε ποιον απευθύνεται το προϊόν που βρίσκεται σήμερα στην αγορά.

Γράφημα 5. Διάμεση ζητούμενη τιμή ανά τ.μ. ανά επαρχία, διαμερίσματα 2 υ/δ και κατοικίες 3 υ/δ (AXIA–BuySell, 2025)

Φαίνεται έτσι πως η διάμεση ζητούμενη τιμή διαμερίσματος δύο υπνοδωματίων είναι €4.497/τ.μ. στη Λεμεσό δηλαδή περίπου €380.000 για 85 τ.μ. έναντι €3.878 στην Πάφο και μόλις €2.379 στη Λευκωσία. Στις κατοικίες τριών υπνοδωματίων η Λεμεσός και η Πάφος κινούνται στα €3.685 και €3.652/τ.μ., η Αμμόχωστος στα €3.470 και η Λευκωσία στα €1.847. Με τους όρους του Γραφήματος 4, το τυπικό προς πώληση διαμέρισμα της Λεμεσού βρίσκεται πάνω και από τη θεωρητική δυνατότητα των δύο διάμεσων μισθών, ενώ το αντίστοιχο της Λευκωσίας βρίσκεται κάτω από τη δυνατότητα του ενός.

Τι αποκαλύπτει η απόκλιση μεταξύ μέσης και διάμεσης τιμής και πώς διαφοροποιείται η εικόνα από περιοχή σε περιοχή;

Ιδιαίτερη εντύπωση προκαλεί, και στα δύο μέρη της μελέτης, η απόκλιση μέσου όρου και διάμεσης τιμής. Στην Αμμόχωστο ο μέσος όρος των διαμερισμάτων (€5.210/τ.μ.) είναι διπλάσιος της διάμεσης· στην Ορόκλινη της Λάρνακας η διάμεση κατοικία ζητά €3.490/τ.μ. ενώ ο μέσος όρος εκτοξεύεται στα €10.296/τ.μ. Στατιστικά, αυτό σημαίνει ότι η πλειονότητα του αποθέματος τιμολογείται σε ένα επίπεδο και ένας μικρός αριθμός πολυτελών αναπτύξεων  Μαρίνα Λεμεσού, Δεκέλεια, Aphrodite Hills, Μαρίνα Αγίας Νάπας σε τελείως άλλο. Θεωρώ ότι αυτή η απόκλιση είναι, ίσως, η πιο καθαρή ποσοτική αποτύπωση των «δύο αγορών» για τις οποίες μιλώ σε όλο το άρθρο, και εξηγεί και το παράδοξο της Πάφου: ο ξένος αγοραστής των Aphrodite Hills και των Θαλασσινών Σπηλιών δεν διαγωνίζεται με τον κάτοικο της Κάτω Πάφου ή της Έμπας, όπου η υψηλή προσφορά παλαιότερων μονάδων κρατά τις τιμές προσιτές.

Η ανάλυση ανά περιοχή κάνει την εικόνα ακόμη πιο συγκεκριμένη. Στη Λεμεσό, από τα 13.878 διαμερίσματα που αναλύθηκαν, τα ανατολικά προάστια με πρώτο τον Άγιο Τύχωνα είναι μακράν τα ακριβότερα, ενώ τα προσιτά βρίσκονται στη δυτική Λεμεσό, στα Κάτω Πολεμίδια και τον Ύψωνα· στις κατοικίες, η Μαρίνα Λεμεσού και ο Δήμος βρίσκονται στην κορυφή και ο Ύψωνας, η Παλόδεια και η Μονή στη βάση. Στη Λάρνακα, όπου αναλύθηκαν 9.174 διαμερίσματα, το Μακένζι ζητά περίπου €500.000 ανά μονάδα και η Δεκέλεια ηγείται στις κατοικίες, ενώ η Αραδίππου, η Ορόκλινη και το Κίτι παραμένουν από τις πιο προσιτές περιοχές. Στην Πάφο, οι Τάφοι των Βασιλέων και το Aphrodite Hills βρίσκονται στην κορυφή, η Πόλη Χρυσοχούς και η Κάτω Πάφος στη βάση. Στη Λευκωσία, εκτός από τον Δήμο όπου τα νέα διαμερίσματα φτάνουν τις €500.000, οι υπόλοιπες περιοχές κινούνται από κάτω των €200.000 στη Λακατάμια και τα Λατσιά έως €290.000 στην Ακρόπολη.

Στον αντίποδα, η Λευκωσία εμφανίζει τη μεγαλύτερη ομοιογένεια: οι περισσότερες περιοχές κινούνται μεταξύ €1.750 και €2.100/τ.μ. στις κατοικίες, με μέσο όρο και διάμεση να συγκλίνουν. Είναι η εικόνα μιας αγοράς όπου η ζήτηση είναι τοπική και για μόνιμη κατοικία και, όπως θα δούμε, της επαρχίας με τη χαμηλότερη συμμετοχή ξένων αγοραστών. Τα δύο ευρήματα, θα έλεγα, δεν είναι άσχετα μεταξύ τους.

Τι έχει αλλάξει τα τελευταία χρόνια από την πλευρά της ζήτησης; Μπορούν οι επιδράσεις ξένων αγοραστών, ξένων εταιρειών και εγχώριας ζήτησης να διακριθούν στα στοιχεία;

Ως έναν βαθμό, ναι. Τα πωλητήρια έγγραφα αυξήθηκαν 13,8% το πρώτο τρίμηνο του 2026, με τις αγορές ξένων +22,3% και των Κυπρίων +8,1%. Η εγχώρια ζήτηση, λοιπόν, δεν είναι αδρανής — και εδώ θα σταθώ σε κάτι που συχνά υποτιμάται: η πτώση των επιτοκίων στεγαστικών από 3,53% σε 3,15% μέσα σε έναν χρόνο αύξησε τη δανειοληπτική ικανότητα των Κυπρίων κατά περίπου 5%, που είναι από μόνο του ένας μηχανισμός ανόδου τιμών. Ωστόσο, ο ρυθμός αύξησης των αγορών από ξένους είναι περίπου 2,8 φορές υψηλότερος, και η Στατιστική Υπηρεσία, στη μελέτη της για τον δείκτη τιμών 2015–2024, καταγράφει σαφή και διευρυνόμενη απόκλιση στην τιμή ανά τετραγωνικό που πληρώνουν ξένοι και Κύπριοι. Οι δύο αγορές φαίνεται πως έχουν ήδη διαχωριστεί.

Θα ήμουν όμως ανακριβής αν έλεγα ότι «οι ξένοι ανεβάζουν τις τιμές» ως γενικό κανόνα, γιατί τα στοιχεία ανά επαρχία δεν το επιβεβαιώνουν με απλό τρόπο. Η Πάφος έχει την υψηλότερη συμμετοχή ξένων και τη χαμηλότερη δεκαετή άνοδο τιμών· η Λευκωσία το αντίστροφο. Η ερμηνεία που θεωρώ πιθανότερη είναι ότι η πίεση δεν εξαρτάται από το πόσοι ξένοι αγοράζουν, αλλά από το αν αγοράζουν το ίδιο προϊόν με τους Κύπριους. Στην Πάφο, ο ξένος αγοραστής ιστορικά αγόραζε εξοχική κατοικία σε ζώνες όπου ο ντόπιος δεν ανταγωνιζόταν. Στη Λεμεσό και ολοένα περισσότερο στη Λάρνακα ο ξένος εργαζόμενος και ο ντόπιος διεκδικούν το ίδιο διαμέρισμα στην ίδια γειτονιά. Εκεί γεννιέται η αναντιστοιχία.

Στο σημείο αυτό πρέπει να είμαι προσεκτικός, γιατί τα ίδια τα στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας δείχνουν ότι ο διάμεσος μη Κύπριος εργαζόμενος αμείβεται λιγότερο από τον διάμεσο Κύπριο: €1.544 έναντι €2.053 το 2024. Το επιχείρημα, λοιπόν, δεν είναι ότι «οι ξένοι έχουν υψηλότερα εισοδήματα» γενικά. Είναι ότι οι μη Κύπριοι συγκεντρώνονται στα δύο άκρα της κατανομής υπερεκπροσωπούνται τόσο κάτω από τα €1.500 όσο και πάνω από τα €6.000 και ότι το ανώτερο άκρο, (δηλαδή εργαζόμενοι στα χρηματοοικονομικά, την τεχνολογία και τις διεθνείς υπηρεσίες με μέσες απολαβές €4.500–4.700), διεκδικεί το αστικό διαμέρισμα με δυόμισι φορές τον διάμεσο κυπριακό μισθό. Σε αυτό προστίθεται ο ξένος αγοραστής που δεν είναι καν εργαζόμενος στην Κύπρο, και που συχνά αγοράζει χωρίς εγχώριο δάνειο, άρα και χωρίς τα όρια δανειοληπτικής ικανότητας που δεσμεύουν τον Κύπριο.

Ένα νοικοκυριό με δύο διάμεσους μισθούς φτάνει με δυσκολία τα €3.900 ακαθάριστα· ένας μεμονωμένος εργαζόμενος μετεγκατεστημένης εταιρείας μπορεί να τα ξεπερνά μόνος του. Η αγορά δεν κάνει διακρίσεις απλώς πουλά ή νοικιάζει στον υψηλότερο πλειοδότη και σε συγκεκριμένα τμήματά της ο υψηλότερος πλειοδότης μπορεί να είναι κάποιος με εισόδημα που δεν διαμορφώνεται από την κυπριακή μισθολογική αγορά.

Γράφημα 6. Η γεωγραφία της πίεσης: ετήσια μεταβολή διαμερισμάτων (ΚΤΚ) και δεκαετής μεταβολή κατοικιών (NPPI)

Τι συμβαίνει από την πλευρά της προσφοράς; Χτίζονται λίγες κατοικίες ή κατοικίες που δεν ανταποκρίνονται στις ανάγκες και στα εισοδήματα των κατοίκων;

Τα στοιχεία αδειοδοτήσεων δεν υποστηρίζουν πλέον την απλή εξήγηση ότι το πρόβλημα οφείλεται μόνο στο ότι «δεν χτίζουμε αρκετά». Την περίοδο Ιανουαρίου–Μαΐου 2026 εκδόθηκαν 3.650 άδειες οικοδομής, +32%, ενώ οι αδειοδοτημένες μονάδες κατοικίας αυξήθηκαν 63,7%, στις 8.978 από 5.484. Οφείλω να σημειώσω ότι μέρος της αύξησης είναι στατιστικό: η αδειοδότηση μεταφέρθηκε τον Ιούλιο του 2024 στους νέους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης, με καθυστερήσεις που συμπίεσαν τις άδειες στο τέλος του 2024 και τις αρχές του 2025, οπότε η σύγκριση ενσωματώνει και εκκαθάριση ουράς. Ωστόσο, ακόμη και το σύνολο του 2025, με 10.791 μονάδες σε πολυκατοικίες, δείχνει έναν ουσιαστικό αγωγό προσφοράς.

Γράφημα 7. Αδειοδοτημένες μονάδες κατοικίας, Ιανουάριος–Μάιος (Cystat)

Το ερώτημα, επομένως, μετατοπίζεται από το «πόσα» στο «ποια και για ποιον». Εδώ πρέπει να παραδεχθώ ότι δεν υπάρχει δημοσιευμένη κατανομή των αδειοδοτημένων μονάδων κατά τιμή ή μέγεθος, και ό,τι λέω στηρίζεται στην εμπειρία μου ως εκτιμητής στην Κύπρο από το 2005 και στη μελέτη AXIA–BuySell που παρέθεσα. Από αυτή την οπτική, φαίνεται πως σημαντικό μέρος της νέας προσφοράς στη Λεμεσό σχεδιάζεται για τον αγοραστή με διεθνές εισόδημα ή τοις μετρητοίς, στην παραλιακή ζώνη, σε τιμές που ξεκινούν εκεί που τελειώνει η δανειοληπτική ικανότητα του διάμεσου νοικοκυριού. Ο NPPI δείχνει ότι το 79% των συναλλαγών κατοικιών το 2025 έγινε κάτω από €350.000 συνεπώς ο κύριος όγκος της συναλλακτικής δραστηριότητας βρίσκεται σε αυτή την κλίμακα ενώ η νέα προσφορά της Λεμεσού, με τα €4.500/τ.μ. ζητούμενης τιμής της μελέτης AXIA–BuySell, δεν είναι εκεί. Και επειδή οι άδειες γίνονται ολοκληρώσεις με καθυστέρηση δύο–τριών ετών, ό,τι αποτέλεσμα έχουν θα το δούμε το 2027–2028, όχι σήμερα.

Θα ήταν επίσης άδικο να παρουσιάσω την προσφορά ως τον μόνο ένοχο. Οι παράγοντες που πιέζουν την αγορά είναι, κατά την εκτίμησή μου, τουλάχιστον οι εξής:

• Η αύξηση του πληθυσμού κατά περισσότερο από 10% σε μια δεκαετία, μεταναστευτικές ροές, ξένοι φοιτητές, ψηφιακοί νομάδες, εργαζόμενοι μετεγκατεστημένων εταιρειών που αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες αύξησης της ζήτησης στέγης.
• Το κόστος κατασκευής, που η ίδια η Κεντρική Τράπεζα κατονομάζει ως αιτία της ανόδου των τιμών.
• Η πτώση των επιτοκίων, που όπως είδαμε ενισχύει και την εγχώρια ζήτηση.
• Η «τουριστικοποίηση» κατοικιών μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, που αφαιρεί μονάδες από την αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης ακριβώς στις περιοχές όπου η πίεση είναι μεγαλύτερη.
• Η απουσία συγκροτημένης στεγαστικής πολιτικής, στην οποία αναφέρθηκα εκτενώς σε προηγούμενο άρθρο μου.

Μια υψηλή τιμή δεν αποτελεί από μόνη της απόδειξη στρέβλωσης. Ως εκτιμητής, πώς ξεχωρίζετε μια ακριβή αλλά δικαιολογημένη αγορά από μια αγορά που έχει απομακρυνθεί από τα πραγματικά της δεδομένα;

Ο εκτιμητής έχει τρία εργαλεία. Πρώτο, τη σχέση τιμής / ενοικίου, δηλαδή την απόδοση: αν οι τιμές τρέχουν πολύ ταχύτερα από τα ενοίκια, η απόδοση συμπιέζεται και η άνοδος χάνει τη βάση της. Ο δείκτης RICS/KPMG δίνει ακαθάριστη απόδοση διαμερισμάτων 5,44% το πρώτο τρίμηνο του 2026, ουσιαστικά αμετάβλητη από το 5,39% ένα χρόνο πριν. Αυτό, θα έλεγα, είναι ένδειξη υγείας: οι τιμές των διαμερισμάτων ανεβαίνουν επειδή ανεβαίνουν και τα ενοίκια. Στις κατοικίες, όμως, η ακαθάριστη απόδοση περιορίζεται στο 2,97%, που καθιστά την αγορά λιγότερο ελκυστική με καθαρά εισοδηματικά κριτήρια και υποδηλώνει ότι σημαντικό μέρος της ζήτησης, ιδίως στη Λεμεσό και την Πάφο, στηρίζεται και σε κίνητρα πέραν του εισοδήματος του ακινήτου ιδιοχρησία, lifestyle, κριτήρια μόνιμης διαμονής.

Δεύτερο, τη σχέση τιμής / εισοδήματος, που είδαμε στο Γράφημα 4 και που, σύμφωνα με τη Eurostat, αυξήθηκε στην Κύπρο το 2024 ενώ μειώθηκε στην ΕΕ. Τρίτο, την απόσταση ζητούμενης από τελική τιμή. Εκεί, από την καθημερινή εκτιμητική πράξη, εντοπίζω τη μεγαλύτερη ένταση: νεόδμητα στην παραλιακή Λεμεσό και σε τμήματα της Πάφου με ζητούμενες τιμές που τα συγκρίσιμα της δευτερογενούς αγοράς δεν επιβεβαιώνουν. Ο NPPI το δείχνει έμμεσα, με τη μεγαλύτερη απόκλιση μέσης και διάμεσης τιμής διαμερισμάτων στη Λεμεσό (το αποτύπωμα των πύργων μέσα σε μια αγορά που κατά τα άλλα τιμολογείται πολύ χαμηλότερα). Η Λευκωσία, με ετήσια άνοδο διαμερισμάτων 3,0%, εμφανίζει σαφώς ηπιότερη τιμολογιακή πίεση.

Τα προηγούμενα χρόνια εφαρμόστηκαν διαφορετικές πολιτικές προσέλκυσης ξένων κεφαλαίων και πληθυσμού. Βλέπετε στα στοιχεία της αγοράς το αποτύπωμά τους; Και προηγήθηκε επαρκής εκτίμηση της πρόσθετης στεγαστικής ζήτησης;

Το αποτύπωμα φαίνεται. Το πρόγραμμα πολιτογραφήσεων δημιούργησε το προϊόν «πύργος Λεμεσού», μια κατηγορία προσφοράς που δεν απευθύνεται σε κατοίκους, και η κατάργησή του στο τέλος του 2020 είναι ευδιάκριτη στο χρονοδιάγραμμα του NPPI. Οι εταιρικές μετεγκαταστάσεις μετέτρεψαν τη Λεμεσό σε αγορά ενοικίων με πολύ χαμηλή κενότητα. Το κατώφλι των €300.000 του σχεδίου μόνιμης διαμονής μπορεί να λειτουργήσει ως σημείο αναφοράς στον σχεδιασμό προϊόντων για αυτή την κατηγορία αγοραστών προϊόντων που, εξ ορισμού, δεν σχεδιάζονται για τη ζήτηση των κατοίκων. Πόσο μεγάλο είναι αυτό το τμήμα σε όγκο συναλλαγών, δεν το γνωρίζω με ακρίβεια, και θα ήταν χρήσιμο να δημοσιεύεται.

Στα στοιχεία του Κτηματολογίου, οι ξένοι αγοραστές αντιστοιχούσαν στο 69,8% των καταχωρημένων πωλητηρίων της Πάφου το επτάμηνο Ιανουαρίου - Ιουλίου 2026, στο 46,6% της Λάρνακας, στο 36,5% της Λεμεσού και στο 15,9% της Λευκωσίας. Το «δεν επηρεάζει τους ντόπιους» ισχύει, θα έλεγα, για τη Λευκωσία και όχι για τη Λάρνακα.

Γράφημα 8. Ποσοστό ξένων αγοραστών στα καταχωρημένα πωλητήρια, Ιανουάριος–Ιούλιος 2026 (Κτηματολόγιο)

Ως προς το δεύτερο σκέλος: δεν έχω υπόψη μου δημοσιευμένη εκτίμηση της πρόσθετης στεγαστικής ζήτησης που να συνόδευσε κάποιο από αυτά τα σχέδια, και θα χαιρόμουν να διαψευστώ. Από όσα είναι δημόσια, δεν προκύπτει ότι η στεγαστική ζήτηση ενσωματώθηκε συστηματικά στον σχεδιασμό τους· τα σχέδια αξιολογήθηκαν κυρίως με βάση τα έσοδα και τις επενδύσεις που θα έφερναν, πολύ λιγότερο με βάση τις μονάδες στέγης που θα απορροφούσαν. Η προσιτή στέγη, κατά την άποψή μου, έπρεπε να είναι όρος του σχεδίου υποχρεωτικό ποσοστό προσιτών μονάδων σε κάθε μεγάλη ανάπτυξη, όχι με τη μορφή κινήτρων συντελεστή δόμησης που δοκιμάστηκε και απέτυχε και όχι διορθωτικό μέτρο εκ των υστέρων.

Ποια ευρήματα εξηγούν καλύτερα όσα συμβαίνουν; Ποια τάση σας ανησυχεί περισσότερο και ποια διαδεδομένη αντίληψη δεν επιβεβαιώνεται από τους αριθμούς;

Αν έπρεπε να κρατήσω ένα μόνο εύρημα από όλα όσα παρέθεσα, θα κρατούσα το Γράφημα 3, τις δύο γραμμές των ενοικίων που σιγά σιγά απομακρύνονται η μία από την άλλη. Η μία λέει τι πληρώνει όποιος έχει ήδη σπίτι. Η άλλη λέει τι πληρώνει όποιος ψάχνει. Η πρώτη ανεβαίνει γύρω στο 3% τον χρόνο, η δεύτερη 5% με 6%. Σε αυτή την απόσταση, νομίζω, κρύβεται όλη η εξήγηση για το γιατί οι επίσημοι αριθμοί και η καθημερινή εμπειρία μοιάζουν να μιλούν για άλλη χώρα. Η Κύπρος δεν έχει πρόβλημα στέγασης για όσους είναι ήδη στεγασμένοι. Έχει πρόβλημα για όσους προσπαθούν να μπουν. Για τον νέο που βρήκε την πρώτη του δουλειά, για το ζευγάρι που θέλει να φύγει από το πατρικό, για τη μητέρα που μεγαλώνει μόνη το παιδί της και πρέπει να αλλάξει σπίτι. Μπορεί ως ποσοστό των νοικοκυριών να είναι λίγοι. Αλλά αυτοί είναι το αύριο, και της αγοράς και του τόπου.

Αυτό είναι που με ανησυχεί περισσότερο. Μια αγορά κατοικίας μπορεί να περιμένει. Όποιος δεν μπορεί να αγοράσει φέτος, θα δοκιμάσει σε δύο ή τρία χρόνια. Το ενοίκιο όμως δεν περιμένει. Πληρώνεται κάθε πρώτη του μήνα. Και όταν τα ενοίκια επιταχύνουν τη στιγμή που τα επιτόκια πέφτουν, δηλαδή τη στιγμή που όλοι περίμεναν λίγη ανάσα, τότε το πρόβλημα δεν είναι το κόστος του χρήματος. Είναι κάτι πιο βαθύ, και τα βαθιά προβλήματα δεν φεύγουν μόνα τους.

Όσο για τις αντιλήψεις, φοβάμαι ότι θα στενοχωρήσω και τις δύο πλευρές, γιατί οι αριθμοί δεν δίνουν δίκιο σε καμία. Όσοι λένε ότι οι ξένοι αγοράζουν τη μισή Κύπρο έχουν δίκιο μόνο αν κοιτούν τα πωλητήρια της Πάφου. Στις μεταβιβάσεις που ολοκληρώνονται πραγματικά, παγκύπρια, το ποσοστό είναι κοντά στο 20%, και για πολίτες τρίτων χωρών μόλις 10 με 12%. Και όσοι λένε ότι ζούμε σε φούσκα δεν βλέπουν ότι οι αποδόσεις των διαμερισμάτων είναι εκεί που ήταν, ότι σε δέκα χρόνια οι τιμές ανέβηκαν 3% τον χρόνο και ότι οι μισθοί, κατά μέσο όρο, τις ακολούθησαν. Η αλήθεια είναι πιο ήσυχη από τις δύο κραυγές. Δεν έχουμε ούτε εισβολή ούτε φούσκα. Έχουμε μια αγορά που χτίζει με μεγάλη επιτυχία το σωστό σπίτι για τους ξένους και δυσκολεύεται να χτίσει το σωστό σπίτι για τους δικούς της ανθρώπους. Και αυτό, δυστυχώς, είναι πιο δύσκολο να διορθωθεί από μια φούσκα. Η φούσκα, όταν σκάσει, διορθώνεται μόνη της. Αυτό όχι.

Πέρυσι, από το ίδιο βήμα, έγραφα «ιδού η Ρόδος, ιδού και το πήδημα». Φέτος έχω μπροστά μου τους αριθμούς και θα το πω πιο απλά. Ξέρουμε πια πού είναι το πρόβλημα, ξέρουμε ποιον χτυπά και ξέρουμε ότι δεν θα περάσει από μόνο του. Ό,τι λείπει δεν είναι άλλη μια μελέτη. Είναι η απόφαση να κάνουμε κάτι γι' αυτό.