Μόνο τυπικά και στη βάση νομοθεσίας του 1959 υφίστανται περιορισμοί όσον αφορά την απόκτηση ακινήτων στην Κύπρο από αλλοδαπούς όπως προκύπτει από έκθεση της Ελεγκτικής Υπηρεσίας για το θέμα στην οποία καταγράφει το τρύπιο υφιστάμενο νομοθετικό πλαίσιο.
Χαρακτηριστικός της κατάστασης είναι και ο πρόλογος του Γενικού Ελεγκτή, Ανδρέα Παπακωνσταντίνου στην έκθεση για τον «Έλεγχο της Κτήσης Ακίνητης Ιδιοκτησίας από Αλλοδαπούς» όπου κάνει λόγο για «αυστηρό πλαίσιο με μεγάλο παράθυρο».
Αυτό που χαρακτηρίζεται ως «μεγάλο παράθυρο», αλλά και «ανοικτό παράθυρο» σε άλλο σημείο της έκθεσης είναι στην ουσία η δυνατότητα που υπάρχει σε αλλοδαπούς να προβαίνουν σε αγορές ακίνητης ιδιοκτησίας χωρίς κανένα περιορισμό με τη σύσταση εταιρειών είτε στην ΕΕ είτε στην Κύπρο.
Μια πρώτη γεύση των ευρημάτων της έκθεσης της ΕΥ δίνει , όπως αναφέρθηκε, ο κ. Παπαναστασίου στον προλογισμό του:
- Η βασική νομοθεσία (σ.σ. του 1959) επιτρέπει κτήση μόνο για ιδιοκατοίκηση, επαγγελματική στέγη και βιομηχανική ανάπτυξη, και εισάγει συγκεκριμένους περιορισμούς κυρίως ως προς τη χρήση και τον αριθμό των ακινήτων.
- Η νομοθεσία τροποποιήθηκε το 2011 ώστε να συνάδει με το Κοινοτικό Δίκαιο. Ως συνέπεια, δεν εφαρμόζονται περιορισμοί σε κοινοτικές εταιρείες (συμπ. κυπριακών) ανεξαρτήτως αν αυτές ελέγχονται από αλλοδαπούς.
- Από τότε το «παράθυρο» που δημιουργήθηκε αφέθηκε ανοιχτό, χωρίς η πολιτεία να εξετάσει το ενδεχόμενο θέσπισης συγκεκριμένων περιορισμών.
- Η εγκύκλιος του 2013 προσέδωσε επενδυτικό χαρακτήρα στις αγορές ενώ η έλλειψη περιορισμών στον αριθμό πράξεων ενίσχυσε την εμπορική εκμετάλλευση.
- Η έκδοση πιο «ελαστικών» Εγκυκλίων, χωρίς τροποποίηση του Νόμου, δημιουργεί αμφιβολίες ως προς τη νομιμότητα τους.
Όχι μόνο το 27,35% των πωλήσεων σε αλλοδαπούς
Σύμφωνα με το Γενικό Ελεγκτή το 2024, το 27,35% των συνολικών πωλήσεων ακινήτων αφορούσε σε αλλοδαπούς. Όμως, προσθέτει, «αυτό το ποσοστό είναι πλασματικό (και μάλιστα σημαντικά υποεκτιμημένο) αφού η πραγματική συμμετοχή αλλοδαπών είναι μεγαλύτερη, καθώς στο εν λόγω ποσοστό δεν συμπεριλαμβάνονται οι εταιρείες (κυπριακές ή κοινοτικές) ξένων συμφερόντων.
Ως αποτέλεσμα, αναφέρεται σε σημείο της έκθεσης, «τα επίσημα στοιχεία να υποεκτιμούν την πραγματική συμμετοχή αλλοδαπών στην αγορά και να υπερκτιμούν τη συμμετοχή των Κύπριων». Επιπλέον, όπως διαπιστώθηκε και καταγράφεται στην έκθεση της ΕΥ « δύναται να περάσουν στην κατοχή αλλοδαπών πολλά ακίνητα, μέσω συμβάσεων εκχώρησης, οι οποίες επιτρέπουν τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που απορρέουν από μια σύμβαση πώλησης ακινήτου στον αλλοδαπό, εντούτοις, σύμφωνα με δηλώσεις του Υπουργού Εσωτερικών, διάκριση των εκχωρητηρίων συμβάσεων κατά υπηκοότητα δεν είναι εφικτή στο υφιστάμενο «Σύστημα Πληροφοριών Γης» του ΤΚΧ».
Ο κ. Παναστασίου αναφέρεται στον πρόλογο του και σε αδυναμίες των μηχανισμών ελέγχου της διαδικασίας, καταγράφει «απουσία αντικειμενικών κριτηρίων αξιολόγησης οικονομικής κατάστασης αιτητών και «έλλειψη ελέγχου προέλευσης κεφαλαίων».
Σημειώνει περαιτέρω πως το μηχανογραφημένο σύστημα «Αλλοδαποί» παρουσιάζει κενά και πως η προσπάθεια αναβάθμισης του χρονολογείται από το 1999.
Μόνο τυπικοί οι περιορισμοί
Κάνει επίσης λόγο για μη παρακολούθηση της χρήσης των ακινήτων που αποκτούνται και χαρακτηρίζει το όλο θέμα ζωτικής σημασίας για την ΚΔ. Παρόλα αυτά αναφέρει πως οι περιορισμοί έχουν καθαρά τυπικό χαρακτήρα αφού παρακάμπτονται μέσω της σύστασης κοινοτικών εταιρειών (συμπ. κυπριακών).
Στην έκθεση αναφέρεται συγκεκριμένα για το θέμα πως με την τροποποίηση της νομοθεσίας το 2011 για να συνάδει με το Ευρωπαϊκό Δίκαιο, χωρίς να καθοριστούν οποιοιδήποτε άλλοι περιορισμοί, που ενδεχομένως να επιτρεπόταν από το Ευρωπαϊκό Δίκαιο, δημιουργήθηκε «ανοικτό παράθυρο» για απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς χωρίς οποιοδήποτε περιορισμό.
«Δηλαδή, οποιοσδήποτε αλλοδαπός έχει τη δυνατότητα να ιδρύσει ευρωπαϊκή εταιρεία (συμπεριλαμβανομένης και κυπριακής) ή να αποκτήσει μετοχές σε τέτοια εταιρεία για να αποκτήσει ακίνητη περιουσία μέσω των εταιρειών αυτών. Ως εκ τούτου, οι οποιοιδήποτε υφιστάμενοι περιορισμοί για αλλοδαπούς είναι ουσιαστικά άνευ ουσίας», συνεχίζει η έκθεση.
Στο πλαίσιο αυτό ο Γενικός Ελεγκτής σημειώνει πως «δεν υπάρχουν αξιόπιστα στοιχεία για το ποσοστό περιουσίας που πραγματικά ανήκει σε αλλοδαπούς».
Το υφιστάμενο πλαίσιο και το παράθυρο
Στην έκθεση αναφέρεται πως ο έλεγχος της ΕΥ διενεργήθηκε με στόχο την εξακρίβωση του βαθμού συμμόρφωσης της Επαρχιακής Διοίκησης Λευκωσίας με το θεσμικό πλαίσιο που διέπει την απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς, την αξιολόγηση του θεσμικού πλαισίου, και κατά πόσο οι διαδικασίες που ακολουθούνται είναι αποτελεσματικές. Στο πλαίσιο αυτό η ΕΥΚ κάλυψε γενικότερα το θέμα της απόκτησης ακινήτων από αλλοδαπούς.
Για το υφιστάμενο νομικό πλαίσιο αναφέρει πως η νομοθεσία βάσει της οποίας εξετάζεται η κτήση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς στην Κύπρο και η οποία τέθηκε σε ισχύ από το 1959, καθώς και οι σχετικοί με αυτήν Κανονισμοί που τέθηκαν σε εφαρμογή το 1990, καθώς και οι μετέπειτα Εγκύκλιοι, προνοούν την εξασφάλιση έγκρισης από το Υπουργικό Συμβούλιο με σκοπό μόνο την ιδιοκατοίκηση, την επαγγελματική στέγη και την ανάπτυξη βιομηχανίας επωφελούς για την κυπριακή οικονομία, συνδεδεμένης με νέα τεχνολογία ή τεχνογνωσία.
Η εξουσία παραχώρησης έγκρισης εκχωρήθηκε, από το 1999, απευθείας στους Έπαρχους.
Η κτήση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς περιορίζεται στις εξής πρόνοιες:
- απόκτηση μέχρι δύο μονάδων σε κάθε αλλοδαπό ή ζεύγος αλλοδαπών, σε διαφορετικές αναπτύξεις.
- οι μονάδες αυτές μπορεί να αφορούν: είτε δυο μονάδες κατοικίας, είτε μία μονάδα κατοικίας και κατάστημα με εμβαδό μέχρι 100τμ, είτε μία μονάδα κατοικίας και γραφείο με εμβαδό μέχρι 250τμ.μέχρι δύο μονάδες σε κάθε αλλοδαπό ή ζεύγος αλλοδαπών, σε διαφορετικές αναπτύξεις.
- απόκτηση οικοπέδου ή γης που δεν έχει διαχωρισθεί σε οικόπεδα με έκταση μέχρι 4000 τ.μ., για την ανέγερση κατοικίας για ιδιοκατοίκηση.
Σε περίπτωση ζεύγους παραχωρείται μόνο μία άδεια ως ανωτέρω. Για ξένη εταιρεία και καταπίστευμα προς όφελος αλλοδαπού, ισχύουν οι ίδιοι περιορισμοί με τα πιο πάνω, σημειώνεται.
Αναφέρεται, όμως, πως στην ισχύουσα νομοθεσία, ενώ περιέχονται περιορισμοί στην απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς(φυσικά και νομικά πρόσωπα), δεν εφαρμόζονται οποιοιδήποτε περιορισμοί σχετικά με την απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από νομικά πρόσωπα που ελέγχονται από αλλοδαπούς και συστήνονται σε κράτος-μέλος της ΕΕ ή του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου (ΕΟΧ).
Συγκεκριμένα, στο άρθρο 2 του τροποποιητικού Νόμου του 2011 (Ν.161(Ι)/2011), προνοείται ότι νομικά πρόσωπα που συστάθηκαν σύμφωνα με τη νομοθεσία ενός κράτους μέλους με την καταστατική τους έδρα, την κεντρική διοίκηση ή την κύρια εγκατάστασή τους σε κράτος-μέλος ή συμβαλλόμενο μέρος του ΕΟΧ, δεν θεωρούνται «Αλλοδαποί» και κατ’ επέκταση δεν χρειάζονται έγκριση από τον Έπαρχο για απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας.
Άλλα ο νόμος, άλλα οι εγκύκλιοι
Περαιτέρω η έκθεση εντοπίσει εγκυκλίους του Υπουργείου Εσωτερικών για το θέμα που δεν συνάδουν με πρόνοιες της νομοθεσίας. Αναφέρεται μεταξύ άλλων πως η αρχική Εγκύκλιος επιστολή του ΥΠΕΣ, ημερ. 30.9.1999, προνοεί ότι η άδεια χορηγείται σε κάθε ζεύγος (ανδρόγυνο) αλλοδαπών για την απόκτηση μίας κατοικίας ή ενός διαμερίσματος ή ενός οικοπέδου μέχρι δύο ή τρεις σκάλες για ανέγερση κατοικίας για ιδιοκατοίκηση. Η ευελιξία που δόθηκε στους αλλοδαπούς αιτητές, με την Εγκύκλιο Επιστολή του ΥΠΕΣ, ημερ. 15.5.2013, να δύνανται να αποκτήσουν μέχρι και δύο μονάδες ακίνητης ιδιοκτησίας ο καθένας, οι οποίες μπορεί να βρίσκονται σε διαφορετική ανάπτυξη και να αφορούν, είτε δύο μονάδες κατοικίας είτε μία μονάδα κατοικίας και κατάστημα με εμβαδό μέχρι 100τμ, είτε μία μονάδα κατοικίας και γραφείο με εμβαδό μέχρι 250τμ, δεν θεωρούμε ότι εξυπηρετεί τον σκοπό της ιδιοκατοίκησης ή επαγγελματικής στέγασης, ως η πρόθεση του Νόμου, ενδεχομένως βέβαια να ενισχύει τον επενδυτικό χαρακτήρα των αγορών.
Αναφέρει ακόμα πως η Εγκύκλιος Επιστολή του ΥΠΕΣ, ημερ. 30.9.1999, επιτρέπει σε αλλοδαπούς ιδιοκτήτες να ενοικιάζουν ακίνητα μόνο σε μόνιμους κατοίκους Κύπρου, ημεδαπούς ή αλλοδαπούς (αλλά όχι σε κατοίκους εξωτερικού για τουριστικούς σκοπούς, ώστε, όπως αναφέρει, να προστατευθεί η τουριστική βιομηχανία). «Ούτε η πρόνοια αυτή θεωρούμε ότι εξυπηρετεί τον σκοπό της ιδιοκατοίκησης, ως η πρόθεση του Νόμου, και έχουμε την άποψη ότι είναι νομικά αβάσιμη, ενισχύοντας και πάλι τον επενδυτικό χαρακτήρα των αγορών», σημειώνει η ΕΥ.
Ανάγκη νέας πολιτικής – Συμφωνεί το ΥΠΕΣ
Στην έκθεση και στον πρόλογό του ο Γενικός Ελεγκτής αναφέρει για το θέμα πως απαιτείται καθορισμός νέας πολιτικής με σαφείς στόχους, λαμβάνοντας υπόψη τα οικονομικά, γεωπολιτικά και άλλα στρατηγικά συμφέροντα της ΚΔ. Στο πλαίσιο της εν λόγω πολιτικής, προσθέτει, απαιτείται και ο εκσυγχρονισμός της Νομοθεσίας. «Η εν λόγω πολιτική πρέπει να συνάδει με κοινοτικό δίκαιο το οποίο εμποδίζει τη θέσπιση αυθαίρετων περιορισμών. Δύναται όμως να τεθούν περιορισμοί για λόγους δημόσιας ασφάλειας, υγείας ή στρατηγικών συμφερόντων», συμπληρώνει προσθέτοντας πως τα περισσότερα κράτη-μέλη έχουν θεσπίσει τέτοιους περιορισμούς. Η ανάγκη αλλαγών επείγει μάλιστα αφού όπως παρατηρεί η έκθεση της ΕΥ το ενδιαφέρον από αλλοδαπούς είναι αυξημένο.
Με την ανάγκη αλλαγών συμφωνεί και το Υπουργείο Εσωτερικών το οποίο παραδέχεται πως υφίστανται αδυναμίες στο υφιστάμενο πλαίσιο. Αυτό προκύπτει από την απάντηση του Υπουργείου στην προκαταρκτική έκθεση της ΕΥ που δημοσιεύεται αυτούσια. Σε αυτήν γίνεται λόγος για παρωχημένο πλαίσιο το οποίο θα εκσυγχρονιστεί μετά από δημόσια διαβούλευση.
Τα συν και τα πλην
Στην έκθεση της ΕΥ γίνεται αναφορά και στις επιπτώσεις στην αγορά από τη συνεχιζόμενη αύξηση των πωλήσεων σε αλλοδαπούς. Όπως αναφέρει η κτήση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς στην Κύπρο παρουσιάζει τόσο θετικές όσο και αρνητικές επιπτώσεις για τη χώρα. Από τη μία πλευρά, σύμφωνα με στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου (ΚΤΚ), του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ) καθώς και από μελέτες και δημοσιεύματα, η εισροή ξένων επενδύσεων έχει συμβάλει στην οικονομική ανάπτυξη, τη δημιουργία θέσεων εργασίας στον κατασκευαστικό τομέα αλλά και σε συναφείς εργασίες και την αναβάθμιση των υποδομών σε δημοφιλείς περιοχές όπως η Πάφος, η Λεμεσός και η Αγία Νάπα.
Από την άλλη, έχουν καταγραφεί σημαντικά προβλήματα, όπως η δραματική αύξηση των τιμών πώλησης και ενοικίασης ακινήτων, η μειωμένη προσιτότητα στέγασης για τους Κύπριους, περιβαλλοντικές πιέσεις, και ανησυχίες για απώλεια ελέγχου επί της εθνικής περιουσίας καθώς και αλλοίωση του τοπικού χαρακτήρα ορισμένων περιοχών. Συμπερασματικά, ενώ οι ξένες επενδύσεις στον τομέα των ακινήτων έχουν ενισχύσει την κυπριακή οικονομία, κρίνεται αναγκαίος ο επανασχεδιασμός του θεσμικού πλαισίου ώστε να διασφαλίζεται η κοινωνική συνοχή, η περιβαλλοντική προστασία και η πρόσβαση των Κυπρίων στην αγορά κατοικίας.