«Θα πρέπει να υιοθετήσουμε νέα εργαλεία που θα συμβάλουν στην ουσιαστική αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης» υπογραμμίζει ο Πρόεδρος του Επιστημονικού Τεχνικού Επιμελητηρίου Κύπρου (ΕΤΕΚ), Κωνσταντίνος Κωνσταντή, σε συνέντευξή του στο “The Golden List of Real Estate”. Σκιαγραφεί την εικόνα της κυπριακής αγοράς ακινήτων, όπου η αυξημένη ζήτηση σε συνδυασμό με τη χαμηλή προσφορά δημιουργεί σοβαρές πιέσεις, ιδιαίτερα όσον αφορά τα προσιτά ακίνητα, ενώ ταυτόχρονα παρατηρείται έλλειψη ενεργειακά αποδοτικών και περιβαλλοντικά φιλικών κατοικιών.
Στη συνέχεια αναλύει τις λύσεις που προτείνει το ΕΤΕΚ, με έμφαση στην αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος, στην ένταξη κενών οικιστικών μονάδων στην αγορά, στη φορολόγηση της αδρανούσας γης και στην προώθηση της πράσινης ανάπτυξης και της ενεργειακής αναβάθμισης των κατοικιών, τονίζοντας ότι μόνο συνδυαστικά μέτρα μπορούν να αντιμετωπίσουν ουσιαστικά το πρόβλημα.
Στο πλαίσιο αυτό, ο κ. Κωνσταντή αναφέρεται επίσης στην πρόοδο αλλά και στις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν οι νέοι Επαρχιακοί Οργανισμοί Αυτοδιοίκησης, στην ανάγκη επίλυσης των προβλημάτων αδειοδότησης και αποκατάστασης της επικοινωνίας μεταξύ μελετητών και αδειοδοτουσών αρχών, καθώς και στις θέσεις του ΕΤΕΚ για εκσυγχρονισμό του συστήματος σχεδιασμού και υλοποίησης δημοσίων έργων.
Οι σημερινές προκλήσεις του κυπριακού real estate
Ποια είναι σήμερα τα βασικά χαρακτηριστικά που καθορίζουν την εικόνα της αγοράς ακινήτων στην Κύπρο και ποιες προκλήσεις απαιτούν άμεση αντιμετώπιση;
H κατάσταση στην αγορά ακινήτων της Κύπρου καθορίζεται από ένα σύνθετο πλέγμα παραγόντων -οικονομικών, πολεοδομικών, κοινωνικών και πολιτικών- οι οποίοι διαμορφώνουν το τοπίο της προσφοράς και της ζήτησης. Εκ των μεγαλύτερων προκλήσεων που καλούμαστε σήμερα να αντιμετωπίσουμε είναι η ανισορροπία στην προσφορά και στη ζήτηση ακινήτων, γεγονός που εκτοξεύει τις τιμές αγοράς και ενοικίου. Tην ίδια ώρα παρατηρείται έλλειψη προσιτής στέγης, ένα τεράστιο κοινωνικό πρόβλημα το οποίο ταλαιπωρεί κυρίως τους νέους.
Μια ακόμα σημαντική πρόκληση αφορά τη βιωσιμότητα και την πράσινη δόμηση. Η αγορά παρουσιάζει έλλειψη ενεργειακά αποδοτικών και περιβαλλοντικά φιλικών κατοικιών. Η προώθηση της πράσινης ανάπτυξης και η παροχή κινήτρων για ανακαινίσεις και ενεργειακή αναβάθμιση των υφιστάμενων κατοικιών είναι κρίσιμη για την επίτευξη των περιβαλλοντικών στόχων και τη μείωση του κόστους διαβίωσης. Η κλιματική αλλαγή είναι μια από τις σημαντικότερες προκλήσεις που έχουμε να αντιμετωπίσουμε, και είναι μείζονος σημασίας οι πολιτικές που εφαρμόζονται, αλλά και οι νέες αναπτύξεις που προγραμματίζονται να ανταποκρίνονται στους Στρατηγικούς Στόχους της ΕΕ 2030 και 2050 για βιώσιμη ανάπτυξη και για μια κλιματικά ουδέτερη οικονομία.
Για τη συνολική βελτίωση του τομέα, είναι αναγκαία η αντιμετώπιση όλων των ζητημάτων που αποτελούν τροχοπέδη για την αδειοδότηση της ανάπτυξης. Τον τελευταίο χρόνο έχουν γίνει ορισμένα βήματα, με τη σημαντική συμβολή και του ΕΤΕΚ σε αυτό το κρίσιμο ζήτημα· ωστόσο, απαιτούνται ακόμη πολλά ώστε να μπορούμε να πούμε ότι το σύστημα αδειοδότησης λειτουργεί πραγματικά αποτελεσματικά.
H δε ενεργοποίηση των αδρανών ιδιοκτησιών, μέσω της εφαρμογής μιας πολιτικής κινήτρων και αντικινήτρων, είναι κρίσιμης σημασίας για την αλλαγή της εικόνας της αγοράς ακινήτων. Όχι μόνο θα εμπλουτίσει ποιοτικά και ποσοτικά το προσφερόμενο προϊόν, αλλά ταυτόχρονα θα βελτιώσει την ποιότητα ζωής των αστικών κέντρων και θα δημιουργήσει τη βάση για μια πράσινη πολεοδομική ανάπτυξη.
Προτάσεις ΕΤΕΚ για αύξηση της προσφοράς
Η ζήτηση για κατοικίες αυξάνεται, αλλά η προσφορά παραμένει περιορισμένη. Ποιες λύσεις θεωρείτε πιο αποτελεσματικές για να μειωθεί αυτό το χάσμα;
Η αυξημένη ζήτηση για κατοικίες σε συνδυασμό με τη χαμηλή προσφορά δημιουργεί σοβαρές πιέσεις στην αγορά ακινήτων, κυρίως σε ό,τι αφορά τα προσιτά σε τιμή ακίνητα. Συναφώς, τα όποια μέτρα θα πρέπει να στοχεύουν στην ενίσχυση της προσφοράς οικιστικού προϊόντος, το οποίο να απευθύνεται στο μέσο νοικοκυριό, με έμφαση στην αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος. Το ΕΤΕΚ έχει ήδη παραδώσει στους αρμοδίους, στο πλαίσιο μιας ολοκληρωμένης πρότασης για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, εισηγήσεις σχετικά με την τόνωση της προσφοράς, οι οποίες αφορούν μεταξύ άλλων την ένταξη κενών (κλειστών) οικιστικών μονάδων στην αγορά, μειωμένο ΦΠΑ για ανακαινίσεις και επεκτάσεις υφιστάμενων οικοδομών, κίνητρα για αλλαγή χρήσης και κίνητρα (πολεοδομικά, φορολογικά κ.ά.) στον ιδιωτικό τομέα, τα οποία να εξυπηρετούν κατά απόλυτο τρόπο την προσφορά (εντός χρονοδιαγραμμάτων) προσιτού οικιστικού προϊόντος.
Ένα άλλο σημαντικό μέτρο που περιλαμβάνεται στη δέσμη προτάσεων του ΕΤΕΚ είναι η φορολόγηση της αδρανούσας γης. Πιστεύουμε ότι το μέτρο αυτό θα έχει τον μεγαλύτερο θετικό αντίκτυπο στην προσφορά και στο κόστος απόκτησης κατοικίας. Η πίεση είναι τόσο μεγάλη, που θα πρέπει να τολμήσουμε και να προχωρήσουμε σε λήψη μέτρων, ώστε να αντιμετωπίσουμε αυτό το κοινωνικό πρόβλημα. Θα πρέπει να υιοθετήσουμε νέα εργαλεία που θα συμβάλουν στην ουσιαστική αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, με βιώσιμες και δίκαιες λύσεις για όλους και με συνδυασμένες πολιτικές, καθώς αποδεικνύεται στην πράξη ότι τα μεμονωμένα μέτρα δεν είναι αποτελεσματικά.
Σχέδια στέγασης και οι αδυναμίες τους
Η έλλειψη προσιτής στέγης επηρεάζει ιδιαίτερα τους νέους και τα ευάλωτα νοικοκυριά, με το θέμα να βρίσκεται τους τελευταίους μήνες ψηλά στην πολιτική και κοινωνική ατζέντα. Πώς αποτιμάτε τη μέχρι σήμερα διαχείριση του προβλήματος; Εκτιμάτε ότι βρισκόμαστε κοντά σε μια ουσιαστική αλλαγή ή απαιτούνται πιο ριζικές παρεμβάσεις;
Η δυσκολία απόκτησης στέγης και τα απρόσιτα ενοίκια είναι υπαρκτά και πολύ σοβαρά προβλήματα. Όπως προανέφερα, ως ΕΤΕΚ έχουμε καταθέσει στον αρμόδιο Υπουργό ολοκληρωμένη πρόταση για αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος. Η Κυβέρνηση ανταποκρίθηκε και ετοίμασε μια δέσμη προτάσεων και προγραμμάτων. Για κάποια σχέδια έχει επιδειχθεί ικανοποιητικό ενδιαφέρον, ενώ για κάποια άλλα όχι και τόσο, όπως είναι το Σχέδιο «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» και το “Built to Rent”.
Η αύξηση της παραγωγής προσιτής στέγης είναι εκ των πραγμάτων μια αργή διαδικασία. Απαιτείται συστηματική παρακολούθηση και λήψη διορθωτικών μέτρων. Ειδικότερα για το Σχέδιο «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» εντοπίσαμε ότι είναι ιδιαίτερα γραφειοκρατικό. Μπαίνει στη διαδικασία ρύθμισης ζητημάτων σε τέτοιο βαθμό -όπως το ύψος ενοικίου ή το περιεχόμενο των όρων ενοικίασης- που αποθαρρύνει τους κατόχους κενών οικιστικών μονάδων να ενδιαφερθούν.
Ένας ακόμη λόγος για τον οποίο το «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» δεν είχε ενδιαφέρον είναι η έλλειψη αντικινήτρων για τη διατήρηση κενών οικιστικών μονάδων εκτός αγοράς. Πρόσφατα, το ΕΤΕΚ επανέφερε την πρότασή του για επιβολή μειωμένου ΦΠΑ σε ανακαινίσεις και ανακατασκευές κατοικιών, χωρίς κανέναν άλλο περιορισμό, κάτι το οποίο πλέον επιτρέπεται στη βάση της νέας ευρωπαϊκής οδηγίας για τον ΦΠΑ. Επαναφέρουμε επίσης και το μείζον θέμα της φορολόγησης της αδρανούσας ώριμης προς ανάπτυξη γης, καθώς η αξία της γης είναι πολύ σημαντικός συντελεστής κόστους στην απόκτηση προσιτής στέγης.
Τέλος, ως ΕΤΕΚ, επιμένουμε στη δημιουργία ενιαίου φορέα στεγαστικής πολιτικής. Για εμάς, είναι μείζονος σημασίας η δημιουργία ενός κατάλληλα στελεχωμένου Ενιαίου Φορέα Στέγασης, ο οποίος να έχει τα εργαλεία και τους πόρους για να σχεδιάζει και να εφαρμόζει ολιστική και αποτελεσματική κρατική στεγαστική πολιτική, περιλαμβανομένων και θεμάτων προσιτής δανειοδότησης.
Εξωτερική ζήτηση και η πρόσβαση των Κυπρίων στην αγορά
Στην περσινή σας συνέντευξη είχατε περιγράψει μια αγορά ακινήτων που διαχωρίζεται ανάλογα με το αν απευθύνεται σε ντόπιους ή σε µη Κύπριους πολίτες και επενδυτές. Πώς εξελίχθηκε αυτή η εικόνα φέτος και πώς μπορεί να ενισχυθεί η πρόσβαση των Κύπριων πολιτών στην αγορά;
Είναι γεγονός ότι η αγορά της Κύπρου εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την εξωτερική ζήτηση, ειδικά πολυτελών κατοικιών. Το πρόβλημα, όπως περιέγραψα αρκετά αναλυτικά πιο πάνω, αφορά στην προσφορά προσιτής κατοικίας. Και να τονίσουμε πως μιλώντας για προσιτή κατοικία δεν μιλάμε για κοινωνική κατοικία -αυτή είναι μια συζήτηση εξίσου κρίσιμη, αλλά διαφορετική. Μιλώντας για προσιτή κατοικία εννοούμε ποιοτική κατοικία σε εύλογες και ρεαλιστικές τιμές που να ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα της οικονομίας και της οικοδομικής βιομηχανίας. Συνεπώς, η πρόσβαση των Κυπρίων πολιτών στην αγορά θα επιτευχθεί με την προσφορά προσιτών κατοικιών που καλύπτουν τις σύγχρονες ανάγκες.
Να προσθέσουμε, βέβαια, και την παράμετρο των αστικών υποδομών και του δημόσιου χώρου. Εξίσου σημαντικός είναι και ο πολεοδομικός σχεδιασμός, καθώς και οι αναπτύξεις που διασφαλίζουν την ποιότητα ζωής στα αστικά κέντρα. Η ενίσχυση αυτής της παραμέτρου μπορεί να αποτελέσει το παράλληλο και καταλυτικό κίνητρο για την πρόσβαση του πολίτη στην κατοίκηση του αστικού κέντρου.
Airbnb και οι συνέπειες για τα ενοίκια
Πολλοί υποστηρίζουν ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μειώνουν την προσφορά κατοικιών, αυξάνουν τα ενοίκια και εκτοπίζουν τους μόνιμους κατοίκους. Πώς σχολιάζετε τις ανησυχίες αυτές;
Οι ανησυχίες σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι δικαιολογημένες, ιδιαίτερα σε περιοχές με περιορισμένη προσφορά ακινήτων. Στην περίπτωση της Κύπρου, υπάρχουν ενδείξεις ότι η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει επιδράσει στις τιμές των ενοικίων και στη διαθεσιμότητα ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση, κυρίως στα αστικά κέντρα και σε τουριστικές περιοχές. Σίγουρα, η λύση δεν είναι η πλήρης απαγόρευσή τους, αλλά η ρύθμισή τους με τρόπο που δεν θα πλήττει το δικαίωμα στη στέγη, αλλά θα αποτελεί μια παράλληλη δραστηριότητα που θα προσφέρει όφελος (οικονομικό και ποιοτικό) στις ζώνες που χωροθετείται.
Η λειτουργία των νέων ΕΟΑ και το ζήτημα της αδειοδότησης
Έναν χρόνο μετά τη Μεταρρύθμιση στην Τοπική Αυτοδιοίκηση, πώς αξιολογείτε τη λειτουργία των νέων ΕΟΑ και τις διαδικασίες αδειοδότησης;
Παρά τις ανησυχίες μας για τα προβλήματα που θα κληρονομούσαν οι ΕΟΑ από τους δήμους, οι προσδοκίες μας ήταν και παραμένουν υψηλές. Έναν χρόνο μετά, αναγνωρίζουμε ότι παρότι έχουν σημειωθεί σημαντικά βήματα, ιδιαίτερα σε ό,τι αφορά την αδειοδότηση μικρού και μεσαίου ρίσκου αναπτύξεων, δεν έχουν ακόμη ξεπεραστεί πλήρως τα προβλήματα και οι δυσκολίες. Οι αποφάσεις που έχουν ληφθεί σχετικά με την απλοποίηση της διαδικασίας αδειοδότησης για χαμηλού και μεσαίου ρίσκου αναπτύξεις, και δη η αισθητή μείωση του χρόνου έκδοσης των αδειών για τις συγκεκριμένες αναπτύξεις, μέσω της υιοθέτησης του αυτοελέγχου και του επιτελικού και δειγματοληπτικού ελέγχου των αιτήσεων, αναμένεται να αποσυμφορήσουν το σύστημα αδειοδότησης και να δώσουν περαιτέρω ώθηση στην ανάπτυξη.
Ταυτόχρονα, η εισαγωγή του επιτόπιου ελέγχου στις οικοδομές αποτελεί ουσιαστικό βήμα για τη διασφάλιση της συμβατότητας της κατασκευής με τις πρόνοιες της νομοθεσίας και, κατ’ επέκταση, την αναχαίτιση της ανεξέλεγκτης δόμησης.
Στα θετικά καταγράφεται επίσης η πρόοδος που έχει σημειωθεί στην αναθεώρηση και εναρμόνιση των γενικών προνοιών της Δήλωσης Πολιτικής με τα Τοπικά Σχέδια, στόχος της οποίας είναι η καθολική εφαρμογή των σχεδιαστικών απαιτήσεων σε παγκύπρια κλίμακα. Ωστόσο, παραμένουν κρίσιμα ζητήματα που χρήζουν άμεσης αντιμετώπισης.
Προβλήματα επικοινωνίας και υποστελέχωση
Ποια είναι αυτά τα ζητήματα;
H δυσκολία επικοινωνίας μεταξύ μελετητών και λειτουργών των αδειοδοτουσών αρχών, γεγονός που δυσχεραίνει την επίλυση βασικών ζητημάτων σε σχέση με τις αιτήσεις, προκαλώντας καθυστερήσεις και ταλαιπωρία, είναι από τα κύρια προβλήματα που εντοπίζουμε. Η αποκατάσταση αυτής της επικοινωνίας αποτελεί ακρογωνιαίο λίθο για την επιτυχία της μεταρρύθμισης. Περαιτέρω, η υποστελέχωση των Οργανισμών και ο μεγάλος αριθμός αιτήσεων που εκκρεμούν συνιστούν σημαντική πρόκληση, ενώ υφίστανται και τεχνικής φύσεως προβλήματα που σχετίζονται με τη λειτουργία του πληροφοριακού συστήματος «ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ», τα οποία πρέπει να επιλυθούν άμεσα.
Οι λύσεις δεν είναι απλές, ούτε μπορούν να υλοποιηθούν εν μια νυκτί. Ωστόσο, απαιτείται να διορθωθούν οι στρεβλώσεις για να μπορεί να λειτουργήσει εύρυθμα και αποτελεσματικά το σύστημα αδειοδότησης. Προσφάτως, έχουμε καταθέσει σειρά εισηγήσεων στους αρμοδίους σε ό,τι αφορά την επίλυση των προβλημάτων. Παράλληλα, πρέπει να δούμε σε υψηλή προτεραιότητα το θέμα της προστασίας και αδειοδότησης της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς, θέμα για το οποίο η μεταρρύθμιση δημιούργησε στρεβλώσεις και καθυστερήσεις που πρέπει άμεσα να αντιμετωπιστούν.
Οι αδυναμίες του συστήματος δημοσίων έργων και οι θέσεις του ΕΤΕΚ
Ως ΕΤΕΚ, έχετε καταθέσει σειρά εισηγήσεων για βελτίωση του συστήματος ωρίμανσης, σχεδιασμού και υλοποίησης έργων του δημοσίου. Ποιες είναι, κατά την άποψή σας, οι βασικές αδυναμίες του υφιστάμενου πλαισίου και ποιες παρεμβάσεις θεωρείτε άμεσης προτεραιότητας;
Είναι πλέον προφανές πως το σημερινό σύστημα σχεδιασμού και υλοποίησης δημοσίων έργων έχει αποτύχει. Το πρόβλημα είναι συστημικό και αφορά διάφορους κρίκους της αλυσίδας ωρίμανσης, σχεδιασμού και υλοποίησης κατασκευαστικών έργων από τον ευρύτερο δημόσιο τομέα. Η υλοποίηση έργων του δημοσίου βρίσκεται ψηλά στις προτεραιότητες του ΕΤΕΚ. Σε αυτό το πλαίσιο, το Επιμελητήριο είχε διοργανώσει Εργαστήρι με τη συμμετοχή όλων των εμπλεκόμενων φορέων, όπου εξήχθησαν ουσιαστικά συμπεράσματα προς διαμόρφωση μιας στοχευμένης πρότασης για αυτό το κρίσιμο ζήτημα. Το ΕΤΕΚ έχει συγκεκριμένες θέσεις επί του θέματος, οι οποίες εστιάζουν σε τρεις πυλώνες:
1. Στη διασφάλιση ότι τα δημόσια έργα θα διαπνέονται από ποιοτικά στοιχεία, όπως η υψηλού επιπέδου αρχιτεκτονική προσέγγιση, η αειφορία, η τεχνική αξία, τα αισθητικά και λειτουργικά χαρακτηριστικά, συμβάλλοντας στη βελτίωση του δομημένου περιβάλλοντος.
2. Στην άμεση εισαγωγή διαδικασιών Εναλλακτικών Μεθόδων Επίλυσης Διαφορών και κυρίως της Κριτικής Διαδικασίας (adjudication) στα κατασκευαστικά συμβόλαια, όπως είναι η διεθνής πρακτική.
3. Στη λήψη μέτρων και ανάληψη πρωτοβουλιών, η οποία θα οδηγήσει σε μια κουλτούρα ανάληψης της ευθύνης που αναλογεί στον κάθε έναν από όλους τους συντελεστές, ξεκινώντας από τους συντονιστές των συμβάσεων. Επίσης, θα πρέπει να επανατοποθετηθεί η σημασία της ανάγκης συνεργασίας και της δημιουργίας σχέσεων εμπιστοσύνης μεταξύ των διαφόρων πλευρών. Σε αυτές περιλαμβάνονται οι αναθέτουσες αρχές, θεσμικά όργανα, όπως η ΚΕΑΑ, οι μελετητές, οι εργολάβοι και άλλοι εμπλεκόμενοι.
Είναι αδήριτη ανάγκη να προχωρήσουμε σε εκσυγχρονισμό του συστήματος που θα δημιουργήσει ένα ποιοτικότερο προϊόν με ταχύτητα, προσιτότητα και αποτελεσματικότητα προς όφελος της κοινωνίας και των πολιτών.
Διαβάστε επίσης: SOS από Ταμεία Προνοίας για φορολογική μεταρρύθμιση – Βλέπουν απώλειες, ζητούν αλλαγές