Της Βάσιας Καττή
«Να αγοράσω ή να νοικιάσω;» Δεν είναι καινούργιο το δίλημμα, αλλά κάθε χρόνο βαραίνει ολοένα και περισσότερο τα κυπριακά νοικοκυριά. Η άνοδος των τιμών ακινήτων, οι συνεχείς αυξήσεις στα ενοίκια και το υψηλό κόστος δανεισμού έχουν περιορίσει τις επιλογές των πολιτών, αφήνοντας πολλούς σε μια δύσκολη ισορροπία ανάμεσα στην ανάγκη για μόνιμη κατοικία και στην αδυναμία να την αποκτήσουν. Η αγορά κατοικίας μετατρέπεται σταδιακά σε άπιαστο όνειρο και η ενοικίαση, αντί για λύση, συχνά αποτελεί νέα πηγή προβλημάτων. Σε αυτό το περιβάλλον, ο Πόλυς Κουρουσίδης και ο Γιάννης Τελώνης επιχειρούν να δώσουν απαντήσεις, εξηγώντας γιατί η στέγη εξακολουθεί να αποτελεί ένα από τα πιο δύσκολα ζητήματα της σύγχρονης κυπριακής πραγματικότητας.
«Η αγορά κατοικίας κινδυνεύει να γίνει προνόμιο λίγων»
Πόλυς Κουρουσίδης, Πρόεδρος του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών Ακινήτων
Με βάση τις σημερινές συνθήκες στην αγορά ακινήτων, ποιοι είναι οι βασικοί παράγοντες που πρέπει να ζυγίσει κάποιος πριν αποφασίσει αν θα αγοράσει ή θα νοικιάσει;
Σήμερα, όποιος εξετάζει την αγορά ή την ενοικίαση κατοικίας δεν μπορεί να βασίζεται μόνο σε αριθμητικούς δείκτες. Το υψηλό κόστος δανεισμού, οι αυξημένες τιμές πώλησης και τα ενοίκια που καταγράφουν συνεχή άνοδο αποτελούν ένδειξη μιας αγοράς που λειτουργεί χωρίς συνεκτικό πλαίσιο στεγαστικής πολιτικής. Η στέγαση συνιστά κρίσιμο παράγοντα κοινωνικής και οικονομικής σταθερότητας.
Η τρέχουσα εικόνα καταδεικνύει περιορισμένη διαθεσιμότητα προσιτής κατοικίας και υπερσυγκέντρωση επενδύσεων σε τμήματα της αγοράς με υψηλότερες αποδόσεις, εις βάρος των χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων. Σ’ αυτό το περιβάλλον απαιτείται στρατηγική παρέμβαση με στοχευμένα εργαλεία. Η ανάπτυξη πράσινων συνοικιών μπορεί να λειτουργήσει ως πολυδιάστατη λύση. Αφενός αυξάνει την προσφορά κατοικίας σε ελεγχόμενο κόστος, αφετέρου μειώνει το λειτουργικό βάρος των νοικοκυριών μέσω ενεργειακής αποδοτικότητας και υποδομών χαμηλής κατανάλωσης. Τέτοια έργα απαιτούν συνεργασία κεντρικής διοίκησης, τοπικής αυτοδιοίκησης και ιδιωτικού τομέα, με σαφή καθορισμό ρόλων, χρηματοδοτικών σχημάτων και δείκτες παρακολούθησης της απόδοσης.
Εάν δεν υιοθετηθούν μέτρα με τεχνική επάρκεια και μετρήσιμους στόχους, η συζήτηση γύρω από τη στεγαστική κρίση θα παραμένει θεωρητική, χωρίς ουσιαστική βελτίωση των συνθηκών στην αγορά.
Οι τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί σημαντικά, ενώ τα ενοίκια επίσης πιέζουν τα νοικοκυριά. Ποια επιλογή θεωρείτε πιο συμφέρουσα σε βάθος δεκαετίας;
Σε ορίζοντα δεκαετίας, η απόκτηση κατοικίας υπερτερεί σαφώς σε σχέση με την ενοικίαση, υπό την προϋπόθεση ότι το νοικοκυριό διαθέτει σταθερό εισόδημα και πρόσβαση σε χρηματοδότηση. Το κόστος ενοικίασης δεν δημιουργεί περιουσιακό όφελος, ενώ η ιδιοκτησία παρέχει μακροπρόθεσμη ασφάλεια και δυνατότητα υπεραξίας, νοουμένου όμως ότι έχει τη δυνατότητα το νοικοκυριό να αποπληρώνει την τραπεζική του δόση.
Ως εκ τούτου, απαιτείται συνεκτική κρατική στρατηγική για ανάπτυξη προσιτής κατοικίας, με στόχο την αύξηση της προσφοράς και την παροχή εργαλείων σε τράπεζες και πολίτες για τη διευκόλυνση της πρόσβασης στη στεγαστική αγορά. Η απουσία τέτοιων πολιτικών αφήνει τα νοικοκυριά εκτεθειμένα στις διακυμάνσεις της αγοράς, με την ελπίδα ότι οι τιμές θα εξισορροπήσουν αυτόματα, κάτι που δεν αποτελεί βιώσιμη λύση. Η ευθύνη για τη διασφάλιση προσιτής στέγης ανήκει στη δημόσια πολιτική και όχι στην τύχη των αγορών.
Από πλευράς εκτιμητών, ποια είναι η «χρυσή τομή», πόσα χρόνια πρέπει να ζήσει κάποιος σε ένα ακίνητο για να δικαιολογείται η αγορά αντί του ενοικίου;
Η κατοχή ακινήτου για χρονικό διάστημα 7-10 ετών καθιστά συνήθως την αγορά πιο συμφέρουσα από την ενοικίαση. Ωστόσο, το ζήτημα δεν περιορίζεται σε λογιστικούς υπολογισμούς. Οι προσωπικές συνθήκες του καθενός αλλά και το ύψος του ενοικίου σε σχέση με την αγορά είναι λόγοι που παίζουν σημαντικό ρόλο. Αν π.χ. για να αγοράσει κανείς ένα σπίτι/διαμέρισμα πρέπει να πληρώσει πέραν από είκοσι φορές το ετήσιο ενοίκιο τότε καλύτερα να ενοικιάζει, από την άλλη αν η αγορά στοιχίζει λιγότερο από 15 φορές το ετήσιο ενοίκιο τότε συμφέρει να αγοράσει.
Πώς διαφοροποιούνται οι υπολογισμοί για όσους βλέπουν το ακίνητο ως επένδυση;
Οι επενδυτές αξιολογούν προσεκτικά την απόδοση των ακινήτων. Σήμερα, τα διαμερίσματα 1–2 υπνοδωματίων παρουσιάζουν υψηλότερη αποδοτικότητα, ενώ τα πολυτελή ακίνητα διατηρούν την αξία τους κυρίως για επενδυτές με σημαντικό κεφάλαιο. Οι επενδυτές αναζητούν ένα ποσοστό απόδοσης επί της επένδυσής τους σε οικιστικά ακίνητα πέραν του 5% συνήθως και πέραν του 6% για εμπορικά ακίνητα, λαμβάνοντας υπόψη την ηλικία, τοποθεσία και μισθωτή του ακινήτου.
Δεδομένης της δυσκολίας που αντιμετωπίζουν οι νέοι και τα νεαρά ζευγάρια να αποκτήσουν δικό τους σπίτι, θεωρείτε ότι η αγορά ακινήτου παραμένει εφικτός στόχος ή μετατρέπεται σε «προνόμιο» λίγων;
Η αγορά κατοικίας κινδυνεύει να καταστεί προνόμιο για περιορισμένο αριθμό νοικοκυριών. Οι νέοι αντιμετωπίζουν εκτόξευση των τιμών σε συνδυασμό με στασιμότητα μισθών και αυστηρότερα τραπεζικά κριτήρια, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται συνθήκες που δεν μπορούν να χαρακτηριστούν ως λειτουργική στεγαστική πολιτική αλλά ως αδιέξοδο.
Η πολιτεία οφείλει να αναλάβει ενεργό ρόλο και να προχωρήσει σε ουσιαστικές παρεμβάσεις, όπως την ανάπτυξη μικρών πράσινων, καθώς και με την παροχή χρηματοδοτικών εργαλείων για νέες οικογένειες. Η στεγαστική πολιτική αποτελεί θεμέλιο της κοινωνικής και οικονομικής σταθερότητας και η υιοθέτηση ενός τεκμηριωμένου σχεδίου είναι επείγουσα προϋπόθεση για την αποφυγή μελλοντικού στεγαστικού αδιεξόδου.
«Δυσβάστακτο το κόστος αγοράς χωρίς γονική βοήθεια»
Γιάννης Τελώνης, Οικονομολόγος
Κύριε Τελώνη, πώς αξιολογείτε σήμερα το γενικό οικονομικό περιβάλλον στην Κύπρο σε σχέση με το real estate; Θεωρείτε ότι ευνοεί περισσότερο την αγορά κατοικίας ή την ενοικίαση;
Το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον στην Κύπρο είναι σε θετική τροχιά τα τελευταία χρόνια. Αυτό είναι ενδεικτικό και από τον ρυθμό ανάπτυξης της οικονομίας που είναι από τους υψηλότερους στην Ευρωζώνη αλλά και από το πλεόνασμα στον κρατικό προϋπολογισμό. Όπως εύστοχα επισήμανε ο Διοικητής της Κεντρικής Τράπεζας κ. Πατσαλίδης σε πρόσφατη συνέντευξή του στο Bloomberg η Κύπρος είναι μία από τις 6 μόνο χώρες της Ευρωζώνης που έχουν τέτοιο πλεόνασμα.
Η θετική αυτή εκτίμηση δεν σημαίνει βέβαια ότι δεν έχουμε προβλήματα. Δομικές αδυναμίες και στρεβλώσεις, επείγουσα ανάγκη μεταρρυθμίσεων και περισσότερη έμφαση σε τομείς που είναι συνυφασμένοι με την ποιότητα ζωής και την καθημερινότητα των πολιτών είναι μερικές μόνο από τις προκλήσεις που καλούμαστε να αντιμετωπίσουμε.
Το θέμα της στέγης ιεραρχείται ως μια από τις βασικές παραμέτρους που επηρεάζουν την καθημερινότητα αλλά και την ποιότητα ζωής των πολιτών. Στην Κύπρο το αίσθημα της απόκτησης ιδιόκτητης στέγης είναι στενά συνυφασμένο με τα κοινωνικά μας ήθη. Από γενιά σε γενιά εμπεδώνεται η αντίληψη της απεξάρτησης από την πατρική στέγη με την απόκτηση από τα παιδιά δικής τους στέγης. Ειδικά μετά την εισβολή και προσφυγοποίηση χιλιάδων συμπατριωτών μας, το αίσθημα της στέγασης και απόκτησης ιδιόκτητης στέγης έγινε ακόμη πιο έντονο.
Παραδοσιακά τα νέα ζευγάρια βασίζονταν πάνω στη γονική στήριξη (μερική ή ολική) για την οικοδόμηση κατοικίας συνηθώς σε γη που ανήκε στην οικογένεια. Η εισβολή και κατοχή απέκλεισε την επιλογή αυτή στους προσφυγοποιηθέντες συμπολίτες μας, οι οποίοι όχι μόνο δεν διέθεταν πλέον γη αλλά και αυτοί πλέον είχαν μετατραπεί σε αγοραστές γης. Προοδευτικά η ζήτηση οικοπέδων ώθησε τις τιμές προς τα πάνω, καθιστώντας το κόστος απόκτησης κατοικίας όλο και πιο δύσκολο, αφού το κόστος της γης είναι το πιο σημαντικό στοιχείο από πλευράς κόστους μιας κατασκευής. Αυτό με τη σειρά του δημιούργησε μια νέα πραγματικότητα στην Κύπρο με τη ραγδαία ανάπτυξη της αγοράς των διαμερισμάτων ως προσιτή λύση για στέγαση αφού το κόστος της γης κατανέμεται σε πολλές μονάδες.
Η έλευση της πανδημίας με την αναστάτωση στις εφοδιαστικές αλυσίδες δημιούργησε μια τεχνητή έλλειψη οικοδομικών υλικών, με αποτέλεσμα στο ήδη αυξανόμενο κόστος της γης να προστεθεί και μια απότομη αύξηση του κατασκευαστικού κόστους. Έτσι, οι επίδοξοι αγοραστές που είναι συνήθως οι νέοι βρέθηκαν αντιμέτωποι με υψηλό κόστος αγοράς που χωρίς γονική βοήθεια είναι δυσβάστακτο, ενώ παράλληλα για τους λόγους που εξηγώ πιο κάτω εξίσου προβληματική είναι και η επιλογή της ενοικίασης.
Το αυξημένο κόστος απόκτησης στέγης έχει ωθήσει σε μια αύξηση της επιλογής ενοικίασης αντί απόκτησης ιδιόκτητης στέγης. Η αλλαγή αυτή στην κουλτούρα μας φέρνει παραδόξως πιο κοντά στον μέσο ευρωπαϊκό όρο ιδιοκατοίκησης/ενοικίασης. Παράλληλα, η μείωση των μεγεθών της μέσης κατοικίας σε συνδυασμό με την κατοίκηση σε διαμερίσματα παρά σε μεμονωμένες κατοικίες ενισχύουν αυτό τον εξευρωπαϊσμό.
Εκεί όμως που υστερούμε είναι στο μίγμα προσφοράς στέγης από τον ιδιωτικό και δημόσιο τομέα που επηρεάζει άμεσα την αγορά ενοικίασης. Στην Ευρώπη υπάρχει διαδεδομένη η προσφορά προς ενοικίαση δημόσιων κατοικιών – επί το πλείστο διαμερισμάτων – που προσφέρονται σε συμφέρουσες προς ενοικίαση τιμές. Στην Κύπρο το δημόσιο μόλις τώρα έχει αρχίσει να εμπλέκεται στον τομέα, με αποτέλεσμα τα προσφερόμενα προς ενοικίαση υποστατικά να ανήκουν στη συντριπτική τους πλειοψηφία στους ιδιώτες με τα ενοίκια να καθορίζονται με βάση τους κανόνες προσφοράς και ζήτησης της αγοράς. Με την απότομη αύξηση της ζήτησης μικρών μονάδων από φοιτητές σε περιοχές που γειτνιάζουν πανεπιστήμια και μεγαλύτερων μονάδων από οικογένειες ξένων στελεχών που εγκαταστάθηκαν στην Κύπρο δημιουργήθηκε η ανισορροπία που παρατηρείται στην αγορά. Τέλος, μια επιπρόσθετη παράμετρος που επέτεινε την έλλειψη στην αγορά ειδικά στις παραλιακές περιοχές είναι και η λειτουργία του Airbnb.
Επομένως η επιλογή αγοράς ή ενοικίασης με τα σημερινά δεδομένα προϋποθέτει σοβαρό προβληματισμό για ένα ζευγάρι. Παράμετροι όπως η διαθεσιμότητα ιδιόκτητης γης κατάλληλης για ανέγερση, η διαθεσιμότητα κάποιου κεφαλαίου για χρηματοδότηση έστω μέρους του κόστους ανέγερσης, το διαθέσιμο εισόδημα, είναι αποφασιστικής σημασίας στην επιλογή απόκτησης ιδιόκτητης κατοικίας. Επίσης, με τα σημερινά εργασιακά δεδομένα, η φύση της εργασίας διαδραματίζει έναν ολοένα αυξανόμενης βαρύτητας παράγοντα. Ένα ιδιόκτητο σπίτι περιορίζει την κινητικότητα/αναζήτηση εργασίας σε διαφορετική περιοχή ή ακόμη και σε άλλη χώρα που από μόνο του μπορεί να περιορίσει τις επαγγελματικές προοπτικές ή στην καλύτερη περίπτωση να βρεθείς με τον πονοκέφαλο να είσαι ταυτόχρονα και ενοικιαστής και να ενοικιάζεις.
Από την άλλη ένα ενοικιαζόμενο σπίτι – εκτός και αν είναι μακροχρόνια μίσθωση – δημιουργεί μια αίσθηση προσωρινότητας που επηρεάζει την ψυχολογία. Υπάρχει βέβαια και το πλεονέκτημα της μη δέσμευσης σημαντικού κεφαλαίου, της ευχέρειας γρήγορης αλλαγής αν οι οικογενειακές συνθήκες το επιβάλλουν και τέλος της μετακίνησης σε νεότερη κατοικία σε μεταγενέστερο στάδιο χωρίς κόστος συντήρησης ανακαίνισης.
Υπάρχει συγκεκριμένος δείκτης ή αναλογία (π.χ. τιμή αγοράς προς ετήσιο ενοίκιο) που δείχνει ποια επιλογή είναι οικονομικά πιο συμφέρουσα;
Όπως ανέφερα πιο πάνω, η επιλογή ιδιοκτησίας ή ενοικίασης εκτός από την οικονομική αξιολόγηση βασίζεται πάνω σε μια σειρά από άλλους παράγοντες που είναι εξ ίσου σημαντικοί. Η οικονομική όμως αξιολόγηση είναι ίσως η πρώτη ενέργεια που προσδιορίζει σε πρώτο στάδιο την όποια επιλογή.
Η αυστηρά οικονομική αξιολόγηση περιέχει με τη σειρά της παραμέτρους που μπορούμε να κατατάξουμε σε τρία σκέλη:
- Το προκαταβολικό κόστος (προκαταβολή και υπόλοιπο αντίτιμο για αγορά και τα άλλα έξοδα) έναντι συνήθως δύο ή τριών μηνιαίων ενοικίων που απαιτούνται για την ενοικίαση.
- Τα επαναλαμβανόμενα έξοδα (μηνιαίες δόσεις οικιστικού δανείου, φόροι και τέλη, ασφάλιση κατοικίας, συντήρηση και επισκευές) έναντι μηνιαίας δόσης δανείου και τα όποια τέλη δεν καλύπτονται στο ενοίκιο.
- Μακροχρόνια επένδυση (πιθανή αύξηση της αξίας του ακινήτου) έναντι μηδενός ωφελήματος στην ενοικίαση.
Σε περιόδους οικονομικής αβεβαιότητας, όπως αυτή που διανύουμε, είναι πιο ασφαλές να επενδύσει κάποιος σε ακίνητο ή να διατηρήσει κεφάλαιο στην άκρη μένοντας στο ενοίκιο;
Και πάλι η ερώτηση δεν μπορεί να απαντηθεί μονολεκτικά και ο λόγος είναι ότι αναφέρεται στη διάθεση ανάληψης επενδυτικού ρίσκου (risk appetite) που είναι προσωπική στον κάθε επενδυτή.
Αναφερόμενος γενικά στην κυπριακή εμπειρία και πρακτική, η επένδυση στη γη ήταν μια από τις θετικές εναλλακτικές επενδυτικές επιλογές που ήταν ανοικτές στον μέσο Κύπριο πολίτη. Με εξαίρεση την τραγική περίοδο της τουρκικής εισβολής και κατοχής όπου διακόπηκε με βίαιο τρόπο ο επενδυτικός ορίζοντας χιλιάδων συμπατριωτών μας, η αξία της γης σε αστικά ή περιφερειακά κέντρα έχει παρουσιάσει καλές αποδόσεις. Όπως όμως είδαμε από την πρόσφατη καταστροφική πυρκαγιά, η κλιματολογική αλλαγή εισάγει έναν νέο παράγοντα κινδύνου για τέτοιου είδους επενδύσεις, ο οποίος μάλιστα έχει αναγνωριστεί ως τέτοιος και από τις Εποπτικές Αρχές π.χ. την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα.
Ποια είναι τα μεγαλύτερα οικονομικά ρίσκα για κάποιον που αγοράζει τώρα και ποια για εκείνον που παραμένει ενοικιαστής;
Ο αγοραστής – ειδικά εκείνος που αγοράζει με δανεισμό – έχει να αντιμετωπίσει μια σειρά από κινδύνους, όπως επιτοκιακό κίνδυνο, κίνδυνο αλλαγής προσωπικών οικονομικών δεδομένων που να θέτουν σε κίνδυνο την ικανότητα υπηρέτησης του δανεισμού, κίνδυνο μιας μεγάλης απρόβλεπτης ζημιάς στην περιουσία που να μειώσει την αξία της, κίνδυνο επηρεασμού της αξίας από περιβαλλοντικούς παράγοντες κ.ο.κ. Στα θετικά είναι βέβαια η πιθανή αύξηση της αξίας του ακινήτου.
Για τον ενοικιαστή ο μεγαλύτερος κίνδυνος είναι η διάρκεια της ενοικίασης και η πιθανότητα να του ζητηθεί να παραδώσει πίσω το ακίνητο ή – το πιο πιθανό – να βρεθεί αντιμέτωπος με μια σημαντική αύξηση του ενοικίου για το ακίνητο που ενοικιάζει ή να αναγκαστεί να πληρώσει αυξημένο ενοίκιο από ό,τι είχε μέχρι τώρα για μια εναλλακτική κατοικία.
Ποιοι φορολογικοί παράγοντες πρέπει να συνυπολογιστούν στο δίλημμα «αγορά ή ενοίκιο»; Υπάρχουν ουσιαστικά πλεονεκτήματα για τον ιδιοκτήτη ή τον ενοικιαστή;
Υπάρχουν φορολογικοί παράγοντες που πρέπει κανονικά να ληφθούν υπόψη ειδικά αν η επένδυση που σκοπείται είναι σημαντική. Σε τέτοια περίπτωση η οικονομική αξιολόγηση που θα γίνει από κάποιον ειδικό θα λάβει υπόψη και τη φορολογική πτυχή. Ακόμη όμως και για μια μικρή σχετικά επένδυση σε ποσό η οποία όμως μπορεί να είναι σημαντική για ένα νοικοκυριό, καλό θα ήταν να ζητηθεί η άποψη κάποιου ειδικού για μια οικονομική αξιολόγηση που να περιλαμβάνει και τη φορολογική πτυχή. Δεν πρέπει να λησμονούμε ότι η αγορά μιας κατοικίας αποτελεί τη μεγαλύτερη επένδυση που θα κάνει στη ζωή του ο μέσος πολίτης.
Πώς βλέπετε να εξελίσσεται το δίλημμα τα επόμενα 2-3 χρόνια; Ποιες τάσεις στην οικονομία θα κρίνουν την απάντηση;
Θα εξειδικεύσω την απάντησή μου με αναφορά στην αγορά ή ενοικίαση κατοικίας. Αν κρίνουμε από άλλες ευρωπαϊκές χώρες με πιο ώριμες αγορές, η τάση της ενοικίασης θα ενισχυθεί και θα αναβαθμιστεί ποιοτικά. Με τις αλλαγές στην αγορά εργασίας, την τάση για μετακίνηση θέσεων και επιλογών εργοδότησης και τρόπου ζωής, πάντα θα υπάρχει ένας σεβαστός αριθμός ατόμων που θα επιλέγουν τις ευκολίες που προσφέρει η ενοικίαση.
Η κρατική παρέμβαση στην αγορά κατοικίας με την ενίσχυση της Ε.Ε. - αφού η κρίση στέγης είναι πλέον πανευρωπαϊκό πρόβλημα – θα επικεντρωθεί στην παροχή στέγης με ενοίκιο ή ευκαιρίας απόκτησης στέγης αρχικά στις ασθενέστερες οικονομικά τάξεις και σε ομάδες που στοχεύει η κοινωνική πολιτική του κράτους π.χ. νεαρά ζευγάρια, ώστε να δημιουργηθεί προοδευτικά ένα απόθεμα κατοικιών που θα ανήκουν στον κρατικό τομέα. Αυτό από μόνο του θα αποφορτίσει την πίεση σε αρκετό βαθμό για μια μεγάλη μερίδα των πολιτών. Για να υλοποιηθεί όμως ένας τέτοιος σχεδιασμός θα πρέπει να βλέπουμε σε βάθος δεκαετίας.
Διαβάστε επίσης: Παράταση μηδενικού ΦΠΑ σε βασικά αγαθά μέχρι το τέλος του 2026