Ο CEO της Ask Wire, Παύλος Λοΐζου, εξηγεί στο Economy Today πώς συνυπάρχει το έλλειμμα, περίπου, 39.000 κατοικιών με χιλιάδες κενές, εξοχικές ή περιστασιακά χρησιμοποιούμενες κατοικίες και γιατί η αγορά δεν παράγει αρκετά σπίτια που μπορεί να πληρώσει το μέσο νοικοκυριό

Συνέντευξη στον Ξένιο Μεσαρίτη

«Ένα άδειο σπίτι δεν είναι απαραίτητα και διαθέσιμο σπίτι». Με αυτή τη φράση, ο Παύλος Λοΐζου περιγράφει το φαινομενικό παράδοξο μιας αγοράς στην οποία καταγράφεται έλλειμμα περίπου 39.000 κατοικιών, την ώρα που η Απογραφή του 2021 εντόπισε περίπου 138.100 κενές, εξοχικές ή περιστασιακά χρησιμοποιούμενες κατοικίες. Το πρόβλημα, όπως εξηγεί ο CEO της Ask Wire στο Economy Today, δεν αφορά μόνο τον αριθμό των ακινήτων, αλλά την τιμή, την τοποθεσία και τον τρόπο αξιοποίησής τους.

«Δεν κτίζουμε αρκετά σπίτια, αλλά συχνά δεν κτίζουμε και τα σπίτια που μπορεί να πληρώσει το μέσο νοικοκυριό», επισημαίνει. Παράλληλα, σημειώνει ότι «η πολιτική για προσέλκυση κεφαλαίων, εταιρειών και εργαζόμενων φαίνεται ότι σχεδιάστηκε χωριστά από τη στεγαστική πολιτική» και εξηγεί γιατί οι επιδοτήσεις μπορούν να ενισχύσουν τη ζήτηση, χωρίς να δημιουργούν το «ενδέκατο διαμέρισμα».

Πριν εξετάσουμε τις αιτίες, υπάρχει σήμερα στεγαστική κρίση στην Κύπρο; Είναι ένα γενικευμένο πρόβλημα ή αφορά συγκεκριμένες ομάδες και περιοχές; Πού ακριβώς τη βλέπετε μέσα στα δεδομένα και ποιοι μένουν περισσότερο εκτεθειμένοι;

Η σύντομη απάντηση είναι ναι. Υπάρχει στεγαστική κρίση στην Κύπρο, αλλά δεν τη βιώνουν όλοι με τον ίδιο τρόπο. Για κάποιον που έχει ήδη σπίτι και μικρό ή καθόλου δάνειο, μπορεί να μη φαίνεται. Για ένα νέο που προσπαθεί να νοικιάσει ή να αγοράσει την πρώτη του κατοικία, είναι πολύ πραγματική.

Τα στοιχεία δείχνουν πού βρίσκεται το πρόβλημα. Σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν περίπου 28% από το 2020 έως το 2025, τα ενοίκια ανέβηκαν ακόμη γρηγορότερα και λείπουν περίπου 39.000 κατοικίες. Στις παράκτιες περιοχές, όπου υπάρχει τουρισμός και έντονη παρουσία ξένων εταιρειών και εργαζόμενων, οι τιμές είναι περίπου 39% πάνω από τον μέσο όρο της χώρας.

Περισσότερο πιέζονται οι ενοικιαστές, οι νέοι που θέλουν να φύγουν από το πατρικό, οι αγοραστές πρώτης κατοικίας, οι οικογένειες με χαμηλότερο εισόδημα, οι φοιτητές και οι εργαζόμενοι που μετακινούνται στην Κύπρο.

Η Λεμεσός έχει τη μεγαλύτερη πίεση. Η Λάρνακα αρχίζει να ακολουθεί, ενώ στην Πάφο και στην Αμμόχωστο παίζουν μεγαλύτερο ρόλο οι δεύτερες κατοικίες και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις. Στο πρώτο εξάμηνο του 2026 η Ask Wire κατέγραψε 8.313 οικιστικές συναλλαγές αξίας €2,31 δις.. Η αγορά είναι ενεργή. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι είναι και προσιτή.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΑ

Στεγαστικό: Ξέρουμε το πρόβλημα, ποιον κτυπά και δεν περνά από μόνο του - Δεν έχουμε ούτε εισβολή, ούτε φούσκα

Πώς έχει μεταβληθεί η ζήτηση για κατοικία την τελευταία δεκαετία και τι ήταν αυτό που την άλλαξε; Πόσο συνέβαλαν η εγχώρια ζήτηση, η αύξηση του πληθυσμού, η έλευση ξένων εταιρειών και εργαζόμενων, οι αγορές από το εξωτερικό και η επενδυτική ζήτηση; Όσον αφορά τους Κύπριους, αυξήθηκε πραγματικά η ζήτησή τους ή υπάρχει περίπου η ίδια στεγαστική ανάγκη, η οποία πλέον δεν μετατρέπεται σε αγορά επειδή οι τιμές και τα ενοίκια έχουν γίνει απρόσιτα;

Δεν μπορούμε να πούμε σοβαρά ότι η αύξηση οφείλεται κατά 30% στους ξένους, κατά 20% στον πληθυσμό και ούτω καθεξής. Τα διαθέσιμα στοιχεία δεν επιτρέπουν τόσο ακριβή διαχωρισμό. Μπορούμε όμως να δούμε καθαρά τις βασικές δυνάμεις.

Ο πληθυσμός αυξήθηκε πολύ γρηγορότερα από τον μέσο όρο της Ε.Ε.. Ταυτόχρονα, το μέσο νοικοκυριό έγινε μικρότερο, από 2,76 άτομα το 2011 σε 2,57 το 2021. Αυτό έχει σημασία: αν περισσότεροι άνθρωποι ζουν μόνοι ή ως ζευγάρια, χρειάζονται περισσότερα σπίτια ακόμη και χωρίς μεγάλη αύξηση του πληθυσμού. Προστέθηκαν οι ξένες εταιρείες και οι εργαζόμενοί τους, οι αγορές από το εξωτερικό και η επενδυτική ζήτηση.

Από τον Ιανουάριο έως τον Αύγουστο του 2026, 5.562 ακίνητα σε κατατεθειμένα συμβόλαια συνδέονταν με ξένους αγοραστές, έναντι 13.288 συνολικών συμβολαίων. Αυτό δίνει έναν πρόχειρο δείκτη περίπου 42%, αλλά δεν σημαίνει ότι οι ξένοι αγόρασαν το 42% των κατοικιών. Τα στοιχεία περιλαμβάνουν και γη ή επαγγελματικά ακίνητα, ενώ οι δύο αριθμοί δεν μετρούν ακριβώς το ίδιο πράγμα. Στις ολοκληρωμένες μεταβιβάσεις, το ξένο μερίδιο είναι κοντά στο 20%.

Η στεγαστική ανάγκη των Κυπρίων δεν εξαφανίστηκε. Απλώς συχνά δεν γίνεται αγορά. Εκφράζεται ως παραμονή στο πατρικό, καθυστέρηση δημιουργίας οικογένειας, μικρότερο σπίτι ή αναγκαστική ενοικίαση. Τα υψηλότερα επιτόκια μετά το 2022 δυσκόλεψαν περισσότερο τον Κύπριο που χρειάζεται δάνειο από τον αγοραστή που διαθέτει μετρητά.

Τι έχει συμβεί από την πλευρά της προσφοράς; Κτίζουμε λιγότερες κατοικίες από όσες χρειάζονται ή κτίζουμε διαφορετικές κατοικίες από αυτές που μπορεί να αγοράσει ή να ενοικιάσει ο μέσος Κύπριος; Σε ποιο βαθμό οι developers έχουν στραφεί στο προϊόν που μπορεί να πληρώσει ο ξένος αγοραστής, ο υψηλόμισθος εργαζόμενος ή ο επενδυτής και τι δείχνουν γι' αυτό τα στοιχεία που έχετε συλλέξει από τα οικιστικά έργα;

Η απάντηση είναι και τα δύο. Δεν κτίζουμε αρκετά σπίτια, αλλά συχνά δεν κτίζουμε και τα σπίτια που μπορεί να πληρώσει το μέσο νοικοκυριό.

Το 2023 προστέθηκαν 8,3 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους. Ο ιστορικός μέσος όρος ήταν περίπου 13. Παρά τη βελτίωση των τελευταίων ετών, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή υπολογίζει ότι εξακολουθούν να λείπουν περίπου 39.000 κατοικίες.

Η Ask Wire έχει χαρτογραφήσει περισσότερες από 1.700 αναπτύξεις σε όλη την Κύπρο που άρχισαν πωλήσεις από τον Ιανουάριο του 2024. Τα στοιχεία δεν δείχνουν ότι όλοι οι developers κτίζουν μόνο για ξένους. Δείχνουν όμως διαφορετικές αγορές. Στη Λεμεσό και στην Πάφο, ο ξένος αγοραστής και ο επενδυτής επηρεάζουν περισσότερο το είδος και την τιμή του προϊόντος. Στη Λευκωσία κυριαρχεί περισσότερο η κατοικία για ντόπιους αγοραστές με στεγαστικό δάνειο. Η Λάρνακα βρίσκεται κάπου ανάμεσα.

Στο πρώτο εξάμηνο του 2026, η μέση αξία συναλλαγής διαμερίσματος ήταν περίπου €363.000 στη Λεμεσό, €183.000 στη Λευκωσία και €171.000 στη Λάρνακα. Αυτά δεν είναι τιμές ανά τετραγωνικό και επηρεάζονται από το είδος των ακινήτων που πωλήθηκαν. Δείχνουν όμως πόσο διαφορετικά είναι τα επίπεδα τιμών.

Οι developers κτίζουν εκεί όπου μπορούν να πουλήσουν και να έχουν κέρδος. Όταν η διεθνής ζήτηση ανεβάζει και την τιμή της γης, γίνεται δυσκολότερο να κατασκευαστούν φθηνότερα σπίτια. Άρα χρειαζόμαστε περισσότερες κατοικίες, αλλά και περισσότερες στη σωστή τιμή, στο σωστό μέγεθος και στη σωστή περιοχή.

Πώς έχει επηρεάσει την αγορά η μετατροπή της κατοικίας σε επενδυτικό προϊόν, είτε πρόκειται για αγορά προς ενοικίαση είτε για βραχυχρόνια μίσθωση ή για διατήρηση και απόδοση κεφαλαίου; Αυτές οι επενδύσεις πρόσθεσαν κατοικίες στην αγορά ή περιόρισαν τελικά το απόθεμα που είναι διαθέσιμο και προσιτό στους κατοίκους;

Η επένδυση στην κατοικία μπορεί να βοηθήσει ή να βλάψει, ανάλογα με το τι συμβαίνει μετά την αγορά.

Βοηθά όταν χρηματοδοτεί την κατασκευή νέων κατοικιών, όταν επισκευάζει ένα εγκαταλειμμένο κτήριο ή όταν δημιουργεί σπίτια για κανονική, μακροχρόνια ενοικίαση. Σε αυτές τις περιπτώσεις προστίθεται πραγματική προσφορά.

Το πρόβλημα αρχίζει όταν ένας επενδυτής αγοράζει ένα υφιστάμενο διαμέρισμα και το μετατρέπει σε τουριστικό κατάλυμα, το αφήνει κενό περιμένοντας να ανέβει η αξία του ή κτίζει μόνο ακριβά διαμερίσματα που δεν μπορεί να πληρώσει ο μέσος κάτοικος. Τότε μπορεί να αυξάνεται ο συνολικός αριθμός των ακινήτων, χωρίς να αυξάνονται τα σπίτια που είναι πραγματικά διαθέσιμα στους κατοίκους.

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή αναφέρει ότι τα εγγεγραμμένα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης σχεδόν διπλασιάστηκαν μεταξύ 2023 και 2026. Ξεπέρασαν τις 9.000 μονάδες και πλησίασαν τις 40.000 κλίνες. Η πραγματική αγορά πιθανότατα είναι μεγαλύτερη (θα έλεγα πέραν των 18.000 μονάδων). Η επίδραση είναι εντονότερη σε τουριστικές περιοχές, όπου επισκέπτες, φοιτητές και εργαζόμενοι αναζητούν τα ίδια μικρά διαμερίσματα.

Δεν χρειάζεται οριζόντια απαγόρευση. Χρειάζεται να γνωρίζουμε ποια ακίνητα λειτουργούν ως βραχυχρόνιες μισθώσεις, να εφαρμόζονται οι κανόνες και να μπαίνουν τοπικοί περιορισμοί όπου αποδεδειγμένα υπάρχει πίεση. Παράλληλα, πρέπει να δίνονται κίνητρα για να επιστρέφουν κενά ή τουριστικά διαμερίσματα στη μακροχρόνια αγορά.

Πώς εξηγείται το γεγονός ότι από τη μία γίνεται λόγος για στεγαστικό έλλειμμα και από την άλλη υπάρχουν κενές ή δεύτερες κατοικίες, αδρανής γη και αναξιοποίητος συντελεστής δόμησης μέσα στις πόλεις; Το πρόβλημα είναι τελικά η έλλειψη κατοικιών ή η αδυναμία αξιοποίησης και σωστής κατανομής όσων ήδη υπάρχουν;

Επειδή ένα άδειο σπίτι δεν είναι απαραίτητα και διαθέσιμο σπίτι.

Η Απογραφή του 2021 κατέγραψε 491.545 συμβατικές κατοικίες. Από αυτές, 353.432 κατοικούνταν συνήθως. Οι υπόλοιπες περίπου 138.100 περιλαμβάνουν κενές κατοικίες, εξοχικά και σπίτια που χρησιμοποιούνται μόνο περιστασιακά. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή αναφέρει επίσης ότι περίπου 70% του πληθυσμού ζει σε κατοικία με περισσότερα δωμάτια από όσα θεωρεί ότι χρειάζεται το νοικοκυριό. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι τα επιπλέον δωμάτια μπορούν να γίνουν ξεχωριστό σπίτι για άλλη οικογένεια.

Ένα εξοχικό στην Πάφο δεν λύνει το πρόβλημα ενός δασκάλου ή ενός εργαζόμενου που χρειάζεται προσιτό διαμέρισμα στη Λεμεσό. Άλλα ακίνητα χρειάζονται ακριβή ανακαίνιση, έχουν πολλούς συνιδιοκτήτες, παρουσιάζουν προβλήματα με τίτλους ή απλώς δεν προσφέρονται προς ενοικίαση.

Το ίδιο ισχύει για τη γη. Ένα τεμάχιο μπορεί να έχει δικαίωμα να κτιστεί περισσότερο, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι τα σπίτια υπάρχουν ήδη. Πρέπει να γίνουν σχέδια, να εξασφαλιστούν άδειες και χρηματοδότηση, να δημιουργηθούν υποδομές και τελικά να ολοκληρωθεί η κατασκευή.

Άρα έχουμε δύο προβλήματα μαζί. Χρειάζεται να κτίσουμε νέες κατοικίες, επειδή το υπολογιζόμενο έλλειμμα είναι περίπου 39.000. Χρειάζεται όμως και να αξιοποιήσουμε καλύτερα όσα ήδη υπάρχουν. Αυτό απαιτεί σωστή καταγραφή των κενών κτηρίων, ευκολότερες μετατροπές και ανακαινίσεις, λύσεις για συνιδιοκτησίες και κίνητρα για μακροχρόνια ενοικίαση εκεί όπου υπάρχει πραγματική ανάγκη. Και φυσικά αντικίνητρα για αυτόύς που κατακρατούν αναπτυξιακή γη.

Τα προηγούμενα χρόνια το κράτος προσέλκυσε κεφάλαια, εταιρείες και νέους κατοίκους μέσα από τα διαβατήρια, τα φορολογικά κίνητρα, το headquartering και τις άδειες διαμονής μέσω επένδυσης. Από όσα βλέπετε στην αγορά, είχε προηγηθεί οποιαδήποτε εκτίμηση για την πρόσθετη στεγαστική ζήτηση που θα δημιουργούσαν αυτές οι πολιτικές και για το είδος της κατοικίας που θα απαιτούσαν; Υπήρξαν τα ανάλογα αντισταθμιστικά μέτρα ή η στεγαστική πολιτική προσπαθεί εκ των υστέρων να διαχειριστεί τις συνέπειες; Και τι θα πρέπει να εξεταστεί τώρα, πριν από μια ενδεχόμενη νέα αύξηση της ζήτησης λόγω Σένγκεν;

Δεν έχω δει δημοσιευμένη μελέτη που να έκανε αυτή τη σύνδεση πριν εφαρμοστούν οι πολιτικές. Δηλαδή, να υπολόγισε πόσες επιπλέον οικογένειες θα έρχονταν, σε ποιες πόλεις θα έμεναν, αν θα αγόραζαν ή θα νοίκιαζαν και τι είδους σπίτι θα χρειάζονταν.

Η πολιτική για προσέλκυση κεφαλαίων, εταιρειών και εργαζόμενων φαίνεται ότι σχεδιάστηκε χωριστά από τη στεγαστική πολιτική. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή συνδέει την αύξηση των συναλλαγών και των ενοικίων, μεταξύ άλλων, με ξένους κατοίκους και με τα κίνητρα προσέλκυσης εργαζόμενων. Τα βασικά στεγαστικά μέτρα ενισχύθηκαν κυρίως από το 2024 και μετά. Αυτό δείχνει ότι το κράτος προσπαθεί περισσότερο να διορθώσει το πρόβλημα αφού εμφανίστηκε.

Το ίδιο λάθος δεν πρέπει να επαναληφθεί με τη Σένγκεν. Η Κύπρος συμμετέχει στη Σένγκεν, αλλά δεν έχει ακόμη ενταχθεί πλήρως. Μια πιθανή ένταξη μπορεί να κάνει τη χώρα πιο ελκυστική, αλλά κανείς δεν μπορεί να γνωρίζει από τώρα πόσο θα αυξήσει τη ζήτηση.

Πριν από οποιαδήποτε αλλαγή χρειάζεται μια απλή αλλά σοβαρή Εκτίμηση Στεγαστικών Επιπτώσεων. Πόσα νέα νοικοκυριά μπορεί να έρθουν; Σε ποιες περιοχές; Με τι εισόδημα; Θα αγοράζουν ή θα νοικιάζουν; Πόσες κατοικίες μπορούν πράγματι να παραδοθούν και πότε;

Μετά χρειάζεται συνεχής παρακολούθηση. Τα στοιχεία πρέπει να δείχνουν τύπο ακινήτου, τιμή, επαρχία, νέα ή μεταχειρισμένη κατοικία και τον πραγματικό ιδιοκτήτη πίσω από μια εταιρεία. Εάν η πίεση ξεπερνά συγκεκριμένα όρια, πρέπει να αυξάνεται εγκαίρως η προσιτή προσφορά και να λαμβάνονται τοπικά μέτρα.

Έχετε περιγράψει τη στεγαστική πολιτική του κράτους ως πολιτική «μαστιγίου και καρότου». Ποιο είναι σήμερα το «καρότο» και ποιο είναι το μαστίγιο» και ποια συμπεριφορά επιχειρεί να αλλάξει το κράτος; Τα σχέδια που εφαρμόζονται αντιμετωπίζουν τις αιτίες του προβλήματος ή λειτουργούν περισσότερο ως προσωρινό παυσίπονο; Τι λείπει από τη σημερινή πολιτική;

Το «καρότο» είναι η ανταμοιβή. Το «μαστίγιο» είναι το κόστος ή η υποχρέωση που σε κάνει να αλλάξεις συμπεριφορά. Σήμερα η Κύπρος χρησιμοποιεί πολύ περισσότερο το πρώτο.

Το «καρότο» περιλαμβάνει χορηγίες προς νέους, το σχέδιο «Ανακαινίζω-Ενοικιάζω», πολεοδομικά και φορολογικά κίνητρα προς developers και επιδοτήσεις για προσιτές κατοικίες. Στόχος είναι οι ιδιοκτήτες να βάλουν κενά σπίτια στην αγορά, οι developers να κτίσουν φθηνότερες μονάδες και περισσότερα νοικοκυριά να μπορέσουν να αγοράσουν ή να νοικιάσουν.

Το «μαστίγιο» είναι πιο αδύναμο. Υπάρχουν όροι σε ορισμένα σχέδια, έλεγχοι στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και κάποιες υποχρεώσεις να παραμείνει μια κατοικία προσιτή. Δεν υπάρχει όμως ακόμη ένα σταθερό σύστημα για σπίτια που μένουν κενά για χρόνια, για δημόσια γη που δεν αξιοποιείται ή για μέρος της αξίας που αποκτά η ιδιωτική γη όταν το κράτος αυξάνει τον συντελεστή δόμησης.

Το βασικό πρόβλημα είναι απλό. Αν υπάρχουν δέκα διαμερίσματα και είκοσι ενδιαφερόμενοι, μια επιδότηση δίνει στους αγοραστές περισσότερα χρήματα, αλλά δεν δημιουργεί ενδέκατο διαμέρισμα. Μέρος της επιδότησης μπορεί τελικά να περάσει στην τιμή ή στο ενοίκιο. Γι' αυτό αρκετά σχέδια βοηθούν προσωρινά συγκεκριμένους ανθρώπους, χωρίς να λύνουν την αιτία.

Αυτό που λείπει είναι ένα μόνιμο στεγαστικό σύστημα. Χρειάζεται δημόσιο ή μη κερδοσκοπικό απόθεμα ενοικιαζόμενων κατοικιών, καταγραφή δημόσιας γης και κενών κτηρίων, στόχοι ανά επαρχία και εισόδημα, γρηγορότερες άδειες και μέτρηση του αποτελέσματος. Κάθε κρατικό ευρώ πρέπει να προσθέτει κατοικίες που θα παραμείνουν προσιτές για πολλά χρόνια. Σήμερα η κοινωνική ενοικιαζόμενη κατοικία στην Κύπρο είναι σχεδόν ανύπαρκτη.