Του Τάσου Γιασεμίδη*
Η κυπριακή αγορά ακινήτων διανύει μια περίοδο έντονης κινητικότητας και μετασχηματισμού, με πολυδιάστατες προκλήσεις και ευκαιρίες. Αυτό καταγράφεται τόσο στα στατιστικά στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου όσο και στους δείκτες τιμών που ανακοινώνει η Κεντρική Τράπεζα.
Στεγαστική πίεση
Η αδυναμία της προσφοράς να καλύψει την αυξημένη ζήτηση έχει οδηγήσει σε συνθήκες στεγαστικής πίεσης, με συνέπειες τόσο στο επίπεδο των τιμών όσο και στην προσβασιμότητα στη στέγαση για μεγάλο μέρος των πολιτών. Το υψηλό κόστος κατασκευής, η αύξηση του κόστους χρηματοδότησης και οι καθυστερήσεις στις διαδικασίες αδειοδότησης λειτούργησαν ως τροχοπέδη στην ανάπτυξη νέων έργων. Παράλληλα, ο πολεοδομικός σχεδιασμός φαίνεται συχνά αποσπασματικός και χωρίς στρατηγικό όραμα, με αποτέλεσμα αστικές περιοχές να αναπτύσσονται άναρχα, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι κοινωνικές και περιβαλλοντικές ανάγκες. Η αύξηση της προσφοράς αναμένεται να οδηγήσει σε εξομάλυνση των τιμών, τόσο των ενοικίων όσο και των ακινήτων· ωστόσο, η διαδικασία αυτή απαιτεί χρόνο.
Ξένες εταιρείες, δανειστικά επιτόκια και Airbnb
Πολλές εταιρείες έχουν επιλέξει την Κύπρο για την εγκατάσταση ή την επέκταση των δραστηριοτήτων τους, φέρνοντας μαζί προσωπικό υψηλής και μεσαίας εισοδηματικής τάξης. Οι ευνοϊκοί φορολογικοί όροι για νεοεισερχόμενους φορολογικούς κατοίκους, σε συνδυασμό με την ποιότητα ζωής, καθιστούν τη χώρα ελκυστική επιλογή. Η συνέπεια αυτής της εξέλιξης είναι η άνοδος της ζήτησης σε αστικές περιοχές, με αποτέλεσμα την αύξηση των ενοικίων, τις λίστες αναμονής σε ιδιωτικά σχολεία και την εντεινόμενη κυκλοφοριακή συμφόρηση. Την ίδια στιγμή, η μείωση των δανειστικών επιτοκίων δίνει περισσότερη ευχέρεια στην παραχώρηση ρευστότητας για αγορά κατοικίας. Ο δανειολήπτης οφείλει να έχει ίδια κεφάλαια 20% με 30% της αγοραίας αξίας του ακινήτου και τα εισοδήματά του να μπορούν να ανταποκριθούν στις δόσεις που θα συμφωνηθούν. Από την άλλη, σημειώνεται ότι το χαμηλό ποσοστό των καταθετικών επιτοκίων ωθεί τους καταθέτες στο να ψάξουν προϊόντα με μεγαλύτερες αποδόσεις, με τα ακίνητα να αποτελούν επιλογή. Η αγορά ακινήτων έχει δεχτεί ώθηση και από τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση, μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb, καθώς οι αποδόσεις είναι σαφώς υψηλότερες συγκριτικά με τις μακροχρόνιες ενοικιάσεις. Ταυτόχρονα, υπάρχει και το φορολογικό κίνητρο της επιστροφής ΦΠΑ σε περίπτωση βραχυχρόνιας μίσθωσης, το οποίο ενισχύει την τάση αυτή. Ωστόσο, η βραχυπρόθεσμη μίσθωση απαιτεί εξειδικευμένη διαχείριση, την οποία αναλαμβάνουν πλέον εξειδικευμένες εταιρείες. Η εξέλιξη αυτή, αν και συμφέρουσα για τους ιδιοκτήτες, περιορίζει περαιτέρω τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια ενοικίαση και επιδεινώνει την κρίση στέγασης, ιδιαίτερα για νέους, φοιτητές και μεσαία εισοδηματικά στρώματα. Παράλληλα, τίθεται ζήτημα κοινωνικής συνοχής, καθώς η αδυναμία πρόσβασης σε οικονομικά προσιτή στέγη δημιουργεί αποκλεισμούς και εντείνει τις κοινωνικές ανισότητες.
Η Σένγκεν φέρνει ζήτηση, αλλά η στέγη παραμένει άπιαστη
Η ένταξη της Κύπρου στη Ζώνη Σένγκεν ενδέχεται να ενισχύσει περαιτέρω τη ζήτηση για ακίνητα, τόσο από άτομα που επιθυμούν να εγκατασταθούν στην Κύπρο όσο και από επενδυτές που θα αξιοποιήσουν τη νέα γεωπολιτική θέση της χώρας ως πύλη προς την ΕΕ. Όμως, μια τέτοια εξέλιξη θα πρέπει να συνοδευτεί από μακροπρόθεσμο σχεδιασμό, ώστε να μην επιδεινωθούν οι υπάρχουσες ανισορροπίες.
Ένα άλλο σημαντικό ζήτημα είναι η αναλογία κόστους κατοικίας προς το εισόδημα, ένας βασικός δείκτης προσβασιμότητας στη στέγη. Τα διαθέσιμα εισοδήματα δεν αυξάνονται με τον ίδιο ρυθμό με τον οποίο ανεβαίνουν οι τιμές αγοράς και τα ενοίκια, δημιουργώντας συνθήκες πίεσης για τα νοικοκυριά. Η έλλειψη κατάλληλων κρατικών πολιτικών για τη διευκόλυνση της απόκτησης ή της ενοικίασης κατοικίας, καθώς και η απουσία στρατηγικών κινήτρων για την αξιοποίηση αδρανών ακινήτων, εντείνουν το πρόβλημα.
Προς μια πιο ισορροπημένη αγορά
Η ανάγκη για αναθεώρηση του πολεοδομικού σχεδιασμού είναι επιτακτική. Η αλλαγή πολεοδομικών ζωνών, η ενίσχυση της φοιτητικής και κοινωνικής στέγασης, αλλά και η πρόβλεψη για δημιουργία σύγχρονων και βιώσιμων αστικών χώρων, είναι προϋποθέσεις για τη διαμόρφωση μιας πιο ισορροπημένης αγοράς. Επιπλέον, η σύνδεση της αγοράς ακινήτων με τα κριτήρια ESG (Περιβάλλον, Κοινωνία και Εταιρική Διακυβέρνηση) θα μπορούσε να οδηγήσει σε πιο βιώσιμες λύσεις, με σεβασμό στο περιβάλλον και στις κοινωνικές ανάγκες.
Υπενθυμίζεται, επίσης, ότι ακίνητα για τα οποία ο αγοραστής έχει αιτηθεί μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ δεν μπορούν να ενοικιαστούν για περίοδο δέκα ετών. Οπότε, αυτός είναι ένας άλλος παράγοντας που σταθμίζεται στην αγορά ακινήτων. Θα πρέπει να τονιστεί, ακόμα, ότι σιγά-σιγά θα εξαντλείται το απόθεμα των νέων ακινήτων που αδειοδοτήθηκαν με το προηγούμενο πλαίσιο που αφορούσε τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ, το οποίο ήταν ευνοϊκότερο από το νέο καθεστώς.
Μια αγορά σε κρίσιμο σταυροδρόμι
Η κυπριακή αγορά ακινήτων βρίσκεται σε κρίσιμο σταυροδρόμι, καθώς οι πιέσεις από την αυξημένη ζήτηση, τα υψηλά επιτόκια και τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών απειλούν την κοινωνική συνοχή και την προσιτότητα της στέγασης. Η άνοδος των τιμών δεν περιορίζεται μόνο στις πολυτελείς κατοικίες ή τα επενδυτικά ακίνητα, αλλά επεκτείνεται και σε διαμερίσματα και μικρές κατοικίες, καθιστώντας τη στέγαση δυσπρόσιτη για πολλά νοικοκυριά. Η συνεχής εισροή ξένων εργαζομένων, κυρίως σε Λεμεσό και Λευκωσία, ασκεί επιπλέον πίεση, ενώ η έλλειψη επαρκούς σχεδιασμού για φοιτητική και κοινωνική στέγαση επιδεινώνει την κατάσταση. Οι πολιτικές παρεμβάσεις πρέπει να είναι άμεσες και στοχευμένες, διαφορετικά ο κίνδυνος να μετατραπεί η ιδιοκατοίκηση σε ανέφικτο όνειρο για τη μεσαία τάξη είναι πλέον ορατός. Η Κύπρος χρειάζεται μια ολοκληρωμένη στρατηγική στέγασης που να ισορροπεί την επενδυτική ανάπτυξη με τις κοινωνικές ανάγκες.
Πως θα κλείσουν τα κενά στην αγορά γης
Η μελέτη της πορείας του τομέα των ακινήτων και η ανάλυση της ζήτησης θα οδηγήσουν σε συγκεκριμένες αποφάσεις σε σχέση με τον τομέα των ακινήτων και την πλευρά της προσφοράς. Η παραχώρηση κινήτρων, όπως αναφέρθηκε πιο πάνω, η αλλαγή των πολεοδομικών ζωνών με τη φορολόγηση της υπεραξίας και η ενίσχυση της κάθετης ανάπτυξης με σωστό πολεοδομικό σχεδιασμό μπορούν να βοηθήσουν στην ενίσχυση της προσφοράς. Το νομοσχέδιο των άμεσων ξένων επενδύσεων δεν καλύπτει το ζήτημα της αγοράς ακινήτων, που είναι το άλλο θέμα που βρίσκεται στη σφαίρα της δημόσιας συζήτησης, πέρα από αυτά που θεωρούνται ζωτικής σημασίας ή προκύπτουν λόγοι εθνικού συμφέροντος. Θα πρέπει να τονιστεί ότι ήδη υπάρχει νομοθεσία η οποία επιτρέπει σε υπηκόους τρίτων χωρών να αγοράζουν μέχρι δύο ακίνητα. Όμως, αυτό εφαρμόζεται στις περιπτώσεις που έχει ήδη εκδοθεί τίτλος και όχι για καταθέσεις συμβολαίων για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Επιπρόσθετα, δεν εφαρμόζεται όταν ο υπήκοος τρίτης χώρας εγγράψει εταιρεία στην Κύπρο ή σε άλλη ευρωπαϊκή χώρα για να εγγράψει το ακίνητο.
Οπότε, θα μπορούσε με τις καταθέσεις των συμβολαίων αγοράς ο αγοραστής να δηλώνει ότι δεν είναι ιδιοκτήτης πέραν των δύο ακινήτων. Παράλληλα, θα μπορούσε να υπάρξει αλλαγή στο σύστημα του Τμήματος Κτηματολογίου, ώστε να “μαρκάρονται” τέτοιες περιπτώσεις και να υπάρχει διασύνδεση -εφόσον αυτό επιτρέπεται- μεταξύ του μητρώου τελικών δικαιούχων εταιρειών, που τηρεί ο Έφορος Εταιρειών, και του Τμήματος Κτηματολογίου, για να επιβεβαιώνεται ποιες εταιρείες έχουν ξένους μετόχους. Αν αυτό δεν είναι δυνατό, ο αγοραστής θα μπορούσε να καταθέτει απόσπασμα του μητρώου τελικών δικαιούχων (και για ευρωπαϊκές εταιρείες) κατά την κατάθεση πωλητηρίου εγγράφου ή μεταβίβασης τίτλων. Οι περιπτώσεις μεγάλων αναπτύξεων και projects θα μπορούσαν να εξετάζονται με βάση το πλαίσιο των ξένων επενδύσεων και, ενδεχομένως, σε ένα νέο πλαίσιο αδειοδότησης εταιρειών που ασχολούνται με την ανάπτυξη γης, για το οποίο ο Σύνδεσμος ήδη έχει ετοιμάσει προσχέδιο.
*Οικονομολόγου
Διαβάστε επίσης: «Ανεβάζουν» αφορολόγητο και εκπτώσεις - Δεδομένες οι αλλαγές από κόμματα