Ο Καθηγητής και Κοσμήτορας του Πανεπιστημίου Κύπρου, Σωφρόνης Κληρίδης, εξηγεί στο Economy Today πώς οι κρατικές πολιτικές έστρεψαν μέρος της οικοδομικής δραστηριότητας προς τις πολυτελείς κατοικίες, ποιοι κερδίζουν από την άνοδο των τιμών και γιατί μέρος της αντιμετώπισης πρέπει να είναι ο περιορισμός της εξωγενούς ζήτησης.

Συνέντευξη στον Ξένιο Μεσαρίτη

«Δεν πρόκειται για φούσκα», αναφέρει ο Σωφρόνης Κληρίδης, ξεχωρίζοντας τη σημερινή στεγαστική κρίση από όσα συνέβησαν στην Κύπρο το 2008. Τότε, η άνοδος στηρίχθηκε στην υπερβολική πιστωτική επέκταση. Σήμερα, όπως εξηγεί στο Economy Today, «η αύξηση στις τιμές οφείλεται στην αυξημένη εξωτερική ζήτηση και όχι σε δανεισμό».

Ο Καθηγητής Οικονομικών και Κοσμήτορας της Σχολής Οικονομικών Επιστημών και Διοίκησης συνδέει τη σημερινή πίεση με την εισροή ξένων υψηλού εισοδήματος και με κρατικές πολιτικές που αύξησαν τη ζήτηση. Η στροφή προς τις πολυτελείς κατοικίες περιόρισε, όπως σημειώνει, την προσφορά για τη μέση οικογένεια, ενώ η άνοδος των τιμών «ευνοεί τους ιδιοκτήτες γης και είναι εις βάρος αυτών που θέλουν να αγοράσουν ή να ενοικιάσουν». Παρότι θεωρεί το headquartering σαφώς πιο επωφελές από τα διαβατήρια, τονίζει ότι η δυνατότητα της χώρας να απορροφά επενδύσεις δεν είναι απεριόριστη και καταλήγει πως μέρος της λύσης πρέπει να είναι και ο περιορισμός της εξωγενούς ζήτησης.

Μιλάμε συχνά για στεγαστική κρίση. Τι σημαίνει όμως αυτό από οικονομικής πλευράς; Μπορεί μια χώρα να αντιμετωπίζει στεγαστική κρίση χωρίς να υπάρχει γενικευμένη φούσκα στις τιμές; Και ποια μορφή έχει το πρόβλημα στην Κύπρο;

Όταν μιλούμε για στεγαστική κρίση αναφερόμαστε σε αύξηση των τιμών αγοράς κατοικιών καθώς και των ενοικίων. Αυτό μπορεί να συμβαίνει για διάφορους λόγους που είτε δημιουργούν μεγάλη αύξηση στη ζήτηση είτε ανεπαρκή προσφορά, είτε και τα δύο.

Στην Κύπρο ο κύριος λόγος είναι πιστεύω η πολύ μεγάλη αύξηση στη ζήτηση για κατοικίες που συνδέεται κυρίως με την εισροή στη χώρα μεγάλου αριθμού ξένων με υψηλά εισοδήματα. Δεν πρόκειται για φούσκα. Οι φούσκες δημιουργούνται κατά κανόνα λόγω υπερβολικής πιστωτικής επέκτασης και σκάνε όταν η στρόφιγγα του δανεισμού κλείσει ξαφνικά. Αυτό έγινε στην Κύπρο το 2008. Σήμερα δεν τίθεται τέτοιο θέμα. Η αύξηση στις τιμές οφείλεται στην αυξημένη εξωτερική ζήτηση και όχι σε δανεισμό. Υπάρχει βέβαια κάποιος κίνδυνος η ζήτηση να καταρρεύσει ξαφνικά και μαζί και οι τιμές, αλλά είναι αρκετά μικρότερος από την κλασική περίπτωση φούσκας λόγω υπερβολικού δανεισμού.

Πώς φτάσαμε στη σημερινή κατάσταση; Την τελευταία δεκαετία είχαμε αρχικά το πρόγραμμα πολιτογραφήσεων, στη συνέχεια την αύξηση των ξένων φοιτητών και των βραχυχρόνιων μισθώσεων και από το 2021, την κάθοδο ξένων εταιρειών και εργαζόμενων μέσω του headquartering και των φορολογικών κινήτρων. Πώς επηρέασε καθεμία από αυτές τις εξελίξεις τη ζήτηση για αγορά και ενοικίαση κατοικίας; Παρέμειναν οι πιέσεις σε συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς ή πέρασαν σταδιακά και στην υπόλοιπη;

Σίγουρα οι κρατικές πολιτικές συνέβαλαν στην αύξηση της ζήτησης. Η γη είναι περιορισμένη, όπως περιορισμένες είναι και οι δυνατότητες της οικοδομικής βιομηχανίας. Όταν υπάρχει μεγάλη ζήτηση για κατοικίες πολυτελείας, φυσιολογικά η προσοχή των εταιρειών θα στραφεί προς τα εκεί, γιατί το κέρδος είναι μεγαλύτερο. Παράλληλα αυξάνεται και το κατασκευαστικό κόστος. Αυτό σημαίνει μικρότερη προσφορά κατοικιών για τη μέση οικογένεια.

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή υπολογίζει ότι υπάρχει έλλειμμα περίπου 39.000 κατοικιών. Την ίδια στιγμή, η Κύπρος επενδύει σημαντικά στην οικοδομή και έχει πολύ υψηλό ποσοστό κατοικιών που υποχρησιμοποιούνται. Πώς μπορούν να συνυπάρχουν αυτά τα δύο; Δεν κτίσαμε αρκετά ή κτίσαμε κατοικίες που δεν βρίσκονται στις περιοχές και στις τιμές που χρειάζεται η εγχώρια αγορά;

Αυτό είναι ένα άλλο πρόβλημα που υπάρχει στην Κύπρο. Πολλές κατοικίες ή οικοδομήσιμη γη σε οικιστικές περιοχές μένει αναξιοποίητη γιατί οι ιδιοκτήτες της δεν έχουν την ανάγκη να την αναπτύξουν και δεν έχουν κανένα κόστος να τη διατηρούν αναξιοποίητη. Αυτό μειώνει ακόμα περισσότερο την προσφορά κατοικιών.

Στη μελέτη που συνυπογράψατε για το ΔΝΤ βρίσκετε ότι τα προγράμματα πολιτογράφησης και διαμονής μέσω επένδυσης μπορούν να αυξήσουν τις τιμές των κατοικιών, χωρίς να προκύπτει πάντοτε αντίστοιχη επίδραση στις συνολικές επενδύσεις ή στα δημόσια έσοδα. Πώς αναμένεται να διαχέονται τα χρήματα από τέτοια προγράμματα στην υπόλοιπη οικονομία και τι δείχνουν τελικά τα ευρήματά σας; Πότε τα οφέλη φτάνουν ευρύτερα στην κοινωνία και πότε περιορίζονται κυρίως στην αγορά ακινήτων, αφήνοντας παράλληλα μεγαλύτερο κόστος στέγασης για τους κατοίκους;

Όντως υπάρχουν ενδείξεις ότι τα προγράμματα παραχώρησης ιθαγένειας ή μόνιμης διαμονής σε επενδυτές έχουν οδηγήσει σε αύξηση των τιμών των ακινήτων. Αυτό έχει σημαντικές διανεμητικές επιπτώσεις. Ευνοεί τους ιδιοκτήτες γης και είναι εις βάρος αυτών που θέλουν να αγοράσουν ή να ενοικιάσουν. Είναι μια επίπτωση που πρέπει να λαμβάνεται σοβαρά υπόψη όταν σχεδιάζονται τέτοιου είδους πολιτικές.

Η ύπαρξη θετικής επίδρασης στην οικονομία γενικότερα εξαρτάται σε πολύ μεγάλο βαθμό από τον τύπο των επενδύσεων που γίνονται. Επενδύσεις για καθαρά οικιστικούς σκοπούς δεν είναι ιδιαίτερα επωφελείς. Επενδύσεις που δημιουργούν ποιοτικές θέσεις εργασίας, αυξάνουν το παραγωγικό δυναμικό της χώρας και εισαγάγουν νέες τεχνολογίες και σύγχρονες πρακτικές είναι πολύ πιο επωφελείς.

Έχετε δηλώσει στο παρελθόν ότι το headquartering είναι μια θετικότερη οικονομική πολιτική από τα διαβατήρια, επειδή φέρνει πραγματικές εταιρείες, εργαζόμενους και οικονομική δραστηριότητα, αλλά ότι θα έπρεπε να συνοδεύεται από στεγαστική πολιτική. Τι θα έπρεπε να είχε γίνει παράλληλα; Πώς μπορεί το κράτος να προσελκύει επενδύσεις και ανθρώπινο δυναμικό χωρίς ένα μέρος του κόστους αυτής της ανάπτυξης να μεταφέρεται στους κατοίκους μέσω ακριβότερης στέγης;

Σίγουρα η προσέλκυση εταιρειών για εγκατάσταση στην Κύπρο είναι πολύ πιο επωφελής από την παραχώρηση διαβατηρίων έναντι αγοράς ακινήτων. Όμως σε όλα πρέπει να υπάρχει κάποιο μέτρο. Η δυνατότητα της χώρας να απορροφήσει επενδύσεις δεν είναι απεριόριστη. Η προσέλκυση θα πρέπει να γίνεται στοχευμένα, ώστε να έχει τις μεγαλύτερες δυνατές θετικές επιπτώσεις και όσο το δυνατό λιγότερες αρνητικές παρενέργειες, οι οποίες πάντα θα υπάρχουν.

Η στεγαστική πολιτική είναι ένας τρόπος να αμβλυνθεί το πρόβλημα, όμως πρέπει να πούμε ότι όταν η αύξηση στη ζήτηση είναι τόσο μεγάλη όσο αυτή που παρατηρούμε στην Κύπρο, είναι πολύ δύσκολο για την προσφορά να ανταποκριθεί, όσες προσπάθειες και να κάνουμε. Μέρος της αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης πρέπει να είναι και ο περιορισμός της εξωγενούς ζήτησης.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΑ

Η στέγη έμεινε εκτός της επενδυτικής εξίσωσης της κυπριακής οικονομίας