Ο Τάσος Γιασεμίδης εξηγεί πώς οι πολιτικές προσέλκυσης κεφαλαίων, εταιρειών και εργαζόμενων ενίσχυσαν την οικονομία αλλά πίεσαν τη στέγη, γιατί τα μέτρα ήρθαν εκ των υστέρων και ποιες δικλείδες χρειάζονται ενόψει Σένγκεν.

Συνέντευξη στον Ξένιο Μεσαρίτη

Οι πολιτικές προσέλκυσης επενδύσεων, εταιρειών και εξειδικευμένου ανθρώπινου δυναμικού συνέβαλαν στην ανάκαμψη και στη δημιουργία νέων κλάδων μετά το 2013. Όλες, όμως, κατέληξαν «με τον έναν ή τον άλλο τρόπο, στο ίδιο σημείο, στη ζήτηση για στέγη». Ο Τάσος Γιασεμίδης επισημαίνει ότι «το πρόβλημα δεν ήταν η κατεύθυνση, ήταν η ταχύτητα και η απουσία σχεδιασμού για τις παρενέργειες», καθώς το κράτος μέτρησε εταιρείες, επενδύσεις και έσοδα, αλλά το σκέλος «πού θα μείνουν αυτοί οι άνθρωποι» δεν αποτέλεσε μέρος της εξίσωσης. Στη συνέντευξή του στο Economy Today διαχωρίζει την επίδραση των επενδυτικών σχεδίων από εκείνη της μετεγκατάστασης εργαζόμενων, εξηγεί γιατί το αυξημένο κόστος στέγασης λειτούργησε ως αναδιανομή από τον ενοικιαστή προς τον ιδιοκτήτη και χαρακτηρίζει την αντίδραση του κράτους «κατασταλτική, όχι προληπτική». Παράλληλα, προειδοποιεί ότι η ένταξη στη Σένγκεν θα αλλάξει ριζικά την αξία της κυπριακής άδειας διαμονής και ζητά η στέγη να αποτελεί πλέον προϋπόθεση κάθε νέου σχεδιασμού και όχι επακόλουθό του.

Την τελευταία δεκαετία η Κύπρος στήριξε μεγάλο μέρος της αναπτυξιακής της στρατηγικής σε σχέδια μόνιμης διαμονής μέσω επένδυσης, σε φορολογικά κίνητρα και σε πολιτικές προσέλκυσης ξένων εταιρειών και στελεχών. Πώς αποτιμάτε συνολικά το οικονομικό αποτέλεσμα αυτών των επιλογών και ποιο αποτύπωμα άφησαν στην αγορά κατοικίας;

Η αποτίμηση δεν μπορεί να είναι μονοσήμαντη. Μετά το 2013 η χώρα χρειαζόταν επειγόντως εισροές κεφαλαίων, νέους κλάδους και φορολογική βάση και οι πολιτικές αυτές είχαν σκοπό να στηρίξουν την ανάκαμψη, να δημιουργήσουν έναν ουσιαστικό τομέα Υπηρεσιών και Τεχνολογίας, να αυξήσουν τα φορολογικά έσοδα και να φέρουν εξειδικευμένο ανθρώπινο δυναμικό που πριν δεν υπήρχε στην αγορά.

Το πρόβλημα δεν ήταν η κατεύθυνση, ήταν η ταχύτητα και η απουσία σχεδιασμού για τις παρενέργειες αλλά και ξεκάθαρων μηχανισμών ελέγχου. Όλες αυτές οι πολιτικές κατέληγαν, με τον έναν ή τον άλλο τρόπο, στο ίδιο σημείο, στη ζήτηση για στέγη. Και η στέγη είναι το αγαθό με τη μεγαλύτερη υστέρηση προσφοράς, από την αδειοδότηση μέχρι την παράδοση μεσολαβούν χρόνια. Όταν προσθέτεις ζήτηση σε μια αγορά που δεν μπορεί να αντιδράσει άμεσα, το αποτέλεσμα είναι προβλέψιμο, ανατίμηση, όχι επέκταση.

Το αποτύπωμα, επομένως, είναι διπλό. Η οικονομία από τη μια, η σαφώς πιο εξωστρεφής και ανθεκτική. Από την άλλη, μια αγορά κατοικίας όπου το κόστος στέγασης απορρόφησε δυσανάλογο μέρος του εισοδήματος των νοικοκυριών, ιδιαίτερα των νέων και των χαμηλότερων εισοδηματικών στρωμάτων. Το όφελος ήταν εθνικό, το κόστος επιμερίστηκε σε συγκεκριμένες ομάδες.

Το μάθημα της προηγούμενης δεκαετίας είναι ότι κανένα σχέδιο προσέλκυσης επενδύσεων δεν μπορεί να σχεδιάζεται χωρίς ξεκάθαρες ασφαλιστικές δικλείδες και θεσμοθετημένους μηχανισμούς ελέγχου, ενσωματωμένους εξαρχής και όχι προστιθέμενους εκ των υστέρων. Είδαμε τι συνέβη όταν ένα σχέδιο τρέχει για χρόνια με χαλαρά κριτήρια, ασαφή εποπτεία και απουσία συστηματικής αξιολόγησης, το κόστος δεν ήταν μόνο δημοσιονομικό ή αναπτυξιακό, ήταν κόστος αξιοπιστίας και η αξιοπιστία είναι το ακριβότερο αγαθό για μια μικρή, εξωστρεφή οικονομία, επειδή χάνεται γρήγορα και ανακτάται αργά.

Οι δικλείδες αυτές πρέπει να είναι συγκεκριμένες και μετρήσιμες, αυστηρός και τεκμηριωμένος έλεγχος καταλληλότητας. Δεν πρόκειται για γραφειοκρατική επιβάρυνση, αντιθέτως, ένα σχέδιο με σαφείς κανόνες και προβλέψιμη εποπτεία προσελκύει ακριβώς τον σοβαρό επενδυτή, ο οποίος θέλει βεβαιότητα ότι το καθεστώς που αποκτά δεν θα αμφισβητηθεί αύριο. Η πραγματική απειλή για την ελκυστικότητα της Κύπρου δεν είναι ο έλεγχος, είναι η έλλειψή του.

Κάθε μέτρο πρέπει να αξιολογείται με σοβαρότητα ως προς τα αποτελέσματα και τον αντίκτυπό του, όχι μόνο ως προς την πρόθεση με την οποία θεσπίστηκε. Αυτό σημαίνει προκαθορισμένους δείκτες από την πρώτη μέρα, τακτική και δημοσιοποιημένη μέτρηση και ρητή ετοιμότητα να διορθώσουμε ή να τερματίσουμε ένα σχέδιο όταν τα στοιχεία δείχνουν ότι δεν αποδίδει ή ότι παράγει παρενέργειες μεγαλύτερες από το όφελος.

Η αξιολόγηση πρέπει να είναι πλήρης, όχι μόνο πόσα κεφάλαια εισέρρευσαν, αλλά τι απέμεινε στην πραγματική οικονομία, ποιοι ωφελήθηκαν, ποιοι επιβαρύνθηκαν και τι κόστος μετακυλίστηκε στη στέγαση και στις υποδομές. Στην Κύπρο έχουμε την τάση να θεωρούμε την αποτίμηση ως ομολογία λάθους. Είναι το αντίθετο, είναι το εργαλείο που επιτρέπει σε μια πολιτική να διαρκέσει, γιατί της δίνει τη δυνατότητα να προσαρμοστεί εγκαίρως αντί να καταρρεύσει απότομα.

Πώς επηρέασε τη ζήτηση η καθεμία από αυτές τις πολιτικές ξεχωριστά; Ήταν διαφορετική η επίδραση των σχεδίων που συνδέονταν με απόκτηση ακινήτου από εκείνη της μετεγκατάστασης εταιρειών και εργαζόμενων που χρειάζονται κατοικία για να ζήσουν εδώ;

H διάκριση είναι κρίσιμη γιατί οι δύο μηχανισμοί απαιτούν διαφορετική πολιτική απάντηση. Τα επενδυτικά σχέδια διαμονής συνδέονταν με την αγορά ενός συγκεκριμένου προϊόντος, καινούργιο ακίνητο, πάνω από μια αξία. Αυτό δεν αύξησε τόσο τη ζήτηση για κατοίκηση όσο κατεύθυνε την προσφορά. Οι κατασκευαστές, λογικά, στράφηκαν εκεί που υπήρχε εξασφαλισμένος αγοραστής με δεδομένη τιμή. Δεσμεύτηκαν γη, εργατικά χέρια, χρηματοδότηση και άδειες σε ένα προϊόν που πολύ συχνά δεν κατοικείται μόνιμα. Είναι, ουσιαστικά, εκτροπή παραγωγικής δυναμικότητας.

Η μετεγκατάσταση εταιρειών και εργαζόμενων λειτούργησε εντελώς διαφορετικά. Εδώ μιλάμε για πραγματική ζήτηση κατοίκησης, άμεση, με οικογένειες, σχολεία και ανάγκη εγγύτητας σε συγκεκριμένα αστικά κέντρα. Και κυρίως, ζήτηση ενοικίου. Αυτή είναι που πίεσε το ενοίκιο, γιατί ο νεοεισερχόμενος εργαζόμενος με ψηλότερο μισθό ανταγωνίζεται τον ντόπιο ενοικιαστή για το ίδιο, περιορισμένο απόθεμα. Η γεωγραφική συγκέντρωση επιδείνωσε το φαινόμενο, η πίεση δεν κατανεμήθηκε στο νησί, αλλά συσσωρεύτηκε σε τρεις-τέσσερις περιοχές.

Προηγήθηκε ή δημοσιοποιήθηκε ποτέ ουσιαστική μελέτη για την πρόσθετη στεγαστική ζήτηση που θα δημιουργούσαν αυτές οι αποφάσεις; Τι όφειλε να έχει εξετάσει το κράτος πριν την εφαρμογή τους και πόσο κρίσιμος είναι ο συντονισμός μεταξύ των αρμόδιων υπουργείων;

Δεν έχω υπόψη μου ολοκληρωμένη μελέτη στεγαστικών επιπτώσεων που να προηγήθηκε της εφαρμογής. Οι αποφάσεις αξιολογήθηκαν με κριτήρια εισροών, πόσες εταιρείες, πόσες επενδύσεις, πόσα έσοδα. Το σκέλος «πού θα μείνουν αυτοί οι άνθρωποι» δεν ήταν μέρος της εξίσωσης.

Τι έπρεπε να είχε εξεταστεί; Πρώτον, το πραγματικό διαθέσιμο απόθεμα, όχι πόσες κατοικίες υπάρχουν, αλλά πόσες είναι όντως διαθέσιμες προς κατοίκηση, ανά περιοχή και ανά κατηγορία. Δεύτερον, η ικανότητα απορρόφησης, πόσο γρήγορα μπορεί να αντιδράσει ο κατασκευαστικός κλάδος, με δεδομένους τους χρόνους αδειοδότησης και τη διαθεσιμότητα εργατικού δυναμικού. Τρίτον, σενάρια ζήτησης, συντηρητικό, βασικό, ακραίο, με ρητή παραδοχή για το ποσοστό που θα στραφεί στην ενοικίαση. Τέταρτον, οι συνοδευτικές υποδομές, σχολεία, μεταφορές, δίκτυα.

Και εδώ είναι το κρίσιμο, αυτά τα δεδομένα δεν τα διαθέτει κανένα Υπουργείο μόνο του. Η πολιτική προσέλκυσης σχεδιάζεται σε ένα Υπουργείο, τα φορολογικά κίνητρα σε άλλο, η αδειοδότηση σε τρίτο, ο πολεοδομικός σχεδιασμός μοιράζεται με την Τοπική Αυτοδιοίκηση. Χωρίς ένα μηχανισμό που να συνθέτει, η κάθε απόφαση είναι ορθολογική στο δικό της πεδίο και συλλογικά προβληματική.

Τα προγράμματα αυτά έφεραν επενδύσεις, εταιρείες, θέσεις εργασίας και φορολογικά έσοδα. Σε ποιο βαθμό τα οφέλη διαχύθηκαν στην ευρύτερη οικονομία και σε ποιο βαθμό συγκεντρώθηκαν στα ακίνητα και σε συγκεκριμένους κλάδους; Πώς γίνεται μια δίκαιη αποτίμηση κόστους-οφέλους;

Υπήρξε πραγματική διάχυση και δεν πρέπει να την υποτιμούμε. Εταιρικός φόρος, ΦΠΑ, κοινωνικές ασφαλίσεις, απασχόληση Κυπρίων σε καλά αμειβόμενες θέσεις, ανάπτυξη επαγγελματικών υπηρεσιών, ζήτηση στο λιανικό εμπόριο και στην εστίαση, αναβάθμιση της ιδιωτικής εκπαίδευσης και υγείας. Δημιουργήθηκαν κλάδοι που δεν υπήρχαν.

Ταυτόχρονα, η συγκέντρωση ήταν έντονη, ακίνητα, κατασκευές, επαγγελματικές υπηρεσίες και γεωγραφικά σε λίγα αστικά κέντρα. Ένας μισθωτός εκτός αυτών των κλάδων είδε το κόστος στέγασης να ανεβαίνει χωρίς αντίστοιχη αύξηση εισοδήματος. Αυτό είναι, καθαρά, αναδιανομή από τον ενοικιαστή προς τον ιδιοκτήτη περιουσιακού στοιχείου.

Μια δίκαιη αποτίμηση απαιτεί τρία πράγματα. Πρώτον, καθαρό δημοσιονομικό ισοζύγιο ανά πρόγραμμα, έσοδα μείον το δημόσιο κόστος, περιλαμβανομένων των μετέπειτα στεγαστικών παρεμβάσεων. Δεύτερον, μέτρηση της «ουσίας», πόσες από τις εταιρείες που ήρθαν έχουν πραγματικές λειτουργίες και προσωπικό εδώ σήμερα, όχι μόνο εγγραφή. Τρίτον, ανάλυση για το ποιος κέρδισε και ποιος πλήρωσε.

Χωρίς το τρίτο σκέλος, η συζήτηση παραμένει λογιστική και όχι οικονομική και χάνει την κοινωνική νομιμοποίηση που κάθε τέτοια πολιτική χρειάζεται για να διαρκέσει.

Υπήρξαν επαρκή αντισταθμιστικά μέτρα για την πίεση στη στέγαση ή το κράτος αντέδρασε αφού το πρόβλημα είχε ήδη εκδηλωθεί; Τι πρέπει να συνοδεύει στο εξής κάθε πολιτική προσέλκυσης επενδύσεων και ξένου ανθρώπινου δυναμικού;

Η αντίδραση ήταν κατασταλτική, όχι προληπτική. Τα μέτρα, επιδοτήσεις ενοικίου, πολεοδομικά κίνητρα για προσιτή κατοικία, αξιοποίηση κρατικής γης, στεγαστικά σχέδια, ήρθαν αφότου οι τιμές και τα ενοίκια είχαν ήδη μετακινηθεί. Κάποια από αυτά είναι σωστά στη σύλληψή τους, αλλά ένα μέτρο που εφαρμόζεται καθυστερημένα σε μια αγορά με πολυετή υστέρηση προσφοράς έχει περιορισμένη αποτελεσματικότητα και ορισμένα, όπως οι επιδοτήσεις ενοικίου χωρίς αύξηση προσφοράς, μπορεί να μεταφερθούν στην τιμή.

Στο εξής, κάθε πολιτική προσέλκυσης θα πρέπει να συνοδεύεται από (1) υποχρεωτική εκτίμηση στεγαστικών επιπτώσεων, δημοσιοποιημένη, πριν τη λήψη της απόφασης, (2) ταυτόχρονη ενεργοποίηση προσφοράς, επιτάχυνση αδειοδότησης, αξιοποίηση κρατικής και ημικρατικής γης, κίνητρα για επαναφορά κενού αποθέματος στην αγορά (3) αξιόπιστα δεδομένα, μητρώο ενοικίων και τακτικός δείκτης, ώστε να μη συζητάμε με εντυπώσεις και (4) ρήτρες επανεξέτασης, κάθε σχέδιο να αξιολογείται σε τακτά διαστήματα, με δυνατότητα προσαρμογής των κριτηρίων. Η λογική πρέπει να αντιστραφεί εφόσον η στέγη να είναι προϋπόθεση σχεδιασμού, όχι επακόλουθο.

Η ενδεχόμενη ένταξη της Κύπρου στη ζώνη Σένγκεν θα ενισχύσει την ελκυστικότητα της κυπριακής άδειας μόνιμης διαμονής. Τι πρέπει να αξιολογηθεί εκ των προτέρων και ποιες δικλείδες μπορούν να αποτρέψουν νέα πίεση στην αγορά κατοικίας, χωρίς να ανακοπεί η προσέλκυση παραγωγικών επενδύσεων;

Η ένταξη στη Σένγκεν είναι, οικονομικά, θετική εξέλιξη. Αλλά αλλάζει ριζικά την αξία του κυπριακού καθεστώτος διαμονής, από δικαίωμα παραμονής σε ένα νησί, γίνεται δικαίωμα κινητικότητας σε μια ήπειρο. Αυτό αυξάνει τη ζήτηση για το ίδιο το καθεστώς, ανεξάρτητα από την πρόθεση εγκατάστασης. Και ζήτηση για καθεστώς, όταν το καθεστώς αποκτάται μέσω ακινήτου, σημαίνει ζήτηση για ακίνητα χωρίς αντίστοιχη οικονομική δραστηριότητα.

Εκ των προτέρων πρέπει να μοντελοποιηθεί το μέγεθος αυτής της πρόσθετης ζήτησης, με ρεαλιστικά σενάρια και ανά περιοχή. Και να απαντηθεί ένα ερώτημα αρχής: τι ακριβώς θέλουμε να ανταμείβει το καθεστώς διαμονής.

Οι δικλείδες, κατά τη γνώμη μου, είναι τρεις. Πρώτον, μετατόπιση του σχεδόν ολόκληρου βάρους των κριτηρίων από την απόκτηση κατοικίας προς παραγωγικές μορφές επένδυσης, επιχειρηματική δραστηριότητα, απασχόληση, συμμετοχή σε κεφάλαια. Δεύτερον, σύνδεση με πραγματική παρουσία και ουσία, ώστε να διακρίνεται ο επενδυτής που συνεισφέρει από τον κάτοχο τίτλου. Τρίτον, ποσοτικός και γεωγραφικός έλεγχος, με ετήσια παρακολούθηση δεικτών στέγασης και αυτόματη επανεξέταση όταν ξεπερνιούνται συγκεκριμένα κατώφλια. Έτσι διατηρείς την ελκυστικότητα εκεί που παράγει αξία και αφαιρείς την πίεση εκεί που απλώς ανατιμά.