Ο João Pereira dos Santos, Επίκουρος Καθηγητής στο ISEG του Πανεπιστημίου της Λισαβόνας, εξηγεί στο Economy Today πώς το όριο των €500.000 συνδέθηκε στην Πορτογαλία με «premium» περίπου €38.000, γιατί η χώρα έβγαλε τα ακίνητα από τη Golden Visa και τι πρέπει να παρακολουθήσει η Κύπρος γύρω από το όριο των €300.000 ενόψει Σένγκεν.

Συνέντευξη στον Ξένιο Μεσαρίτη

Η σύνδεση του δικαιώματος διαμονής ή αγορά διαβατηρίου με ένα συγκεκριμένο όριο στην αγορά ακινήτων μπορεί να στρεβλώσει τις τιμές και τις συναλλαγές. Στην Πορτογαλία, μετά την εισαγωγή της Golden Visa, η υπερβάλλουσα συγκέντρωση συναλλαγών ακριβώς στις €500.000 αυξήθηκε κατά περίπου 60%, ενώ οι τιμές συναλλαγής σε σχέση με τις φορολογικά εκτιμημένες αξίες αυξήθηκαν κατά περίπου €38.000 γύρω από το όριο επιλεξιμότητας. Ο Επίκουρος Καθηγητής στο ISEG του Πανεπιστημίου της Λισαβόνας João Pereira dos Santos ξεκαθαρίζει, ωστόσο, ότι αυτό δεν σημαίνει πως όλες οι τιμές κατοικιών στην Πορτογαλία αυξήθηκαν κατά €38.000 ή ότι η Golden Visa προκάλεσε από μόνη της τη στεγαστική κρίση.

Μιλώντας στο Economy Today, ο Πορτογάλος οικονομολόγος εξηγεί γιατί η χώρα του αποσύνδεσε το δικαίωμα διαμονής από την αγορά κατοικίας χωρίς να καταργήσει συνολικά το πρόγραμμα επενδυτικής διαμονής. Για την Κύπρο, εισηγείται έλεγχο της συγκέντρωσης συναλλαγών γύρω από τις €300.000, δημοσίευση στοιχείων ανά κατηγορία επένδυσης και περιοχή και προκαθορισμένους δείκτες πριν από την πλήρη ένταξη στη Σένγκεν.

Στη μελέτη σας εντοπίζετε συγκέντρωση συναλλαγών γύρω από το όριο των €500.000 της Golden Visa της Πορτογαλίας και ένα μέσο «premium Golden Visa» περίπου €38.000. Τι τεκμηριώνουν αυτά τα ευρήματα σχετικά με την επίδραση του προγράμματος στις τιμές των ακινήτων και ποια συμπεράσματα θα πρέπει να αποφεύγουμε να εξαγάγουμε από αυτά;

Τα ευρήματά μας δείχνουν ότι η σύνδεση ενός πολύτιμου δικαιώματος διαμονής με ένα συγκεκριμένο όριο στην αγορά ακινήτων μπορεί να στρεβλώσει τις τιμές και τις συναλλαγές. Μετά την εισαγωγή της πορτογαλικής Golden Visa, η υπερβάλλουσα συγκέντρωση συναλλαγών κατοικιών ακριβώς στις €500.000 αυξήθηκε κατά περίπου 60%. Στη συνέχεια συγκρίνουμε ακίνητα γύρω από αυτό το όριο με ακίνητα γύρω από ένα άλλο ευδιάκριτο σημείο τιμής, τις €450.000 και διαπιστώνουμε ότι οι τιμές συναλλαγής σε σχέση με τις φορολογικά εκτιμημένες αξίες τους αυξήθηκαν κατά περίπου €38.000 στο όριο της Golden Visa.

Υπάρχει όμως ένα εξίσου σημαντικό συμπέρασμα που δεν πρέπει να εξαγάγουμε: οι εκτιμήσεις μας δεν υποδηλώνουν ότι οι Golden Visas αύξησαν συνολικά όλες τις τιμές κατοικιών στην Πορτογαλία κατά €38.000, ούτε ότι το πρόγραμμα προκάλεσε από μόνο του την κρίση προσιτότητας της στέγασης στην Πορτογαλία. Η ταυτοποίηση αφορά ένα σχετικά ακριβό τμήμα της αγοράς γύρω από το όριο επιλεξιμότητας. Την ίδια περίοδο, η Πορτογαλία βίωνε μια τουριστική «άνθηση», την επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, πολύ χαμηλά επιτόκια και περιορισμένη κατασκευή κατοικιών, μεταξύ άλλων αλλαγών.

Εντοπίζουμε επίσης συγκέντρωση συναλλαγών μεταξύ Πορτογάλων αγοραστών, οι οποίοι δεν ήταν επιλέξιμοι για Golden Visa. Επομένως, η ερμηνεία είναι ότι μια ιδιαίτερα ευδιάκριτη πολιτική μπορεί να επηρεάσει τις κατώτατες αποδεκτές τιμές των πωλητών και τις προσδοκίες για τις τιμές άλλων συμμετεχόντων στην ίδια αγορά.

Η Πορτογαλία αφαίρεσε στη συνέχεια τις αγορές ακινήτων από τις επενδύσεις που πληρούν τις προϋποθέσεις για Golden Visa. Με βάση τα ευρήματά σας, ήταν αυτή η κατάλληλη απάντηση ή θα μπορούσαν πιο στοχευμένα μέτρα —όπως περιφερειακά όρια, ποσοστώσεις ή εισφορές για προσιτή στέγαση— να είχαν αντιμετωπίσει το πρόβλημα;

Η εμπειρία της Πορτογαλίας παρουσιάζει ενδιαφέρον, επειδή οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής δοκίμασαν αρχικά μια πιο στοχευμένη προσέγγιση και στη συνέχεια υιοθέτησαν ένα πολύ καθαρότερο διαχωρισμό μεταξύ της διαμονής μέσω επένδυσης και της στέγασης. Από τον Ιανουάριο του 2022, οι επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα έπαψαν να πληρούν τις προϋποθέσεις σε μεγάλο μέρος της ηπειρωτικής Πορτογαλίας: για τη στέγαση, η διαδρομή των ακινήτων ανακατευθύνθηκε ουσιαστικά προς τις περιοχές της ενδοχώρας. Ο δηλωμένος στόχος ήταν ακριβώς να κατευθυνθούν οι επενδύσεις μακριά από τις περιοχές που αντιμετώπιζαν τις μεγαλύτερες στεγαστικές πιέσεις και προς την εδαφική συνοχή.

Στη συνέχεια, τον Οκτώβριο του 2023, η Πορτογαλία προχώρησε σημαντικά περισσότερο. Η μεταρρύθμιση Mais Habitação σταμάτησε να δέχεται νέες αιτήσεις Golden Visa που βασίζονταν στις παλαιές διαδρομές ακινήτων και στη διαδρομή της απεριόριστης μεταφοράς κεφαλαίου. Είναι σημαντικό, ωστόσο, ότι η Πορτογαλία δεν κατάργησε την ίδια τη διαμονή μέσω επένδυσης. Οι υφιστάμενες άδειες και οι επιλέξιμες εκκρεμείς υποθέσεις προστατεύθηκαν, ενώ οι νέοι επενδυτές ανακατευθύνθηκαν προς άλλες μορφές επένδυσης.

Στο σημερινό σύστημα, οι διαδρομές που πληρούν τις προϋποθέσεις περιλαμβάνουν τη δημιουργία θέσεων εργασίας, επένδυση €500.000 στην επιστήμη, €250.000 στις τέχνες ή στην πολιτιστική κληρονομιά, €500.000 σε επιλέξιμα επενδυτικά ταμεία που δεν αφορούν ακίνητα και €500.000 σε πορτογαλική επιχείρηση σε συνδυασμό με απαιτήσεις για θέσεις εργασίας.

Από οικονομικής πλευράς, θεωρώ ότι αυτή είναι μια σημαντική διάκριση. Η μελέτη μας δεν μας επιτρέπει να πούμε ότι η εξάλειψη των ακινήτων ήταν η μοναδικά βέλτιστη πολιτική, επειδή δεν εκτιμούμε όλα τα οφέλη που δημιουργήθηκαν από το πρόγραμμα, συμπεριλαμβανομένων των φορολογικών εσόδων, των θέσεων εργασίας που συνδέονται με την αγορά ακινήτων και άλλων. Αν όμως ο στόχος είναι ειδικά να αποτραπεί η ενσωμάτωση της αξίας του δικαιώματος διαμονής στις τιμές των κατοικιών, η αποσύνδεση του δικαιώματος διαμονής από την αγορά μιας υφιστάμενης κατοικίας είναι καθαρότερο εργαλείο από την αλλαγή του ορίου ή τη γεωγραφική μετατόπισή του.

Τα περιφερειακά όρια μπορούν να μειώσουν την πίεση σε μια αγορά, αλλά ενδέχεται να την ανακατευθύνουν σε μια άλλη. Μπορούν να είναι ιδιαίτερα προβληματικά εάν η ζήτηση μετατοπιστεί προς μικρότερες αγορές, στις οποίες η προσφορά κατοικιών είναι λιγότερο ελαστική. Και κάθε σαφές χρηματικό όριο δημιουργεί δυνητικά ένα νέο σημείο αναφοράς γύρω από το οποίο μπορούν να συγκεντρωθούν οι τιμές.

Οι ποσοστώσεις αντιμετωπίζουν ένα διαφορετικό πρόβλημα: περιορίζουν τη συνολική κλίμακα ενός προγράμματος, αλλά δεν εξαλείφουν το κίνητρο διόγκωσης των τιμών των ακινήτων που παραμένουν επιλέξιμα. Μια εισφορά για προσιτή στέγαση θα μπορούσε να είναι ελκυστική, επειδή οι επενδυτές θα εσωτερίκευαν μέρος της εξωτερικότητας που προκαλείται στη στέγαση. Εάν ο θεμελιώδης στόχος της πολιτικής είναι η προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και όχι η επιδότηση συναλλαγών ακινήτων, θα προτιμούσα, επομένως, επενδύσεις με ισχυρότερες παραγωγικές ή κοινωνικές εξωτερικότητες αντί της αγοράς οικιστικών ακινήτων.

Η κατάργηση της διαδρομής των ακινήτων προφανώς δεν έλυσε το στεγαστικό πρόβλημα της Πορτογαλίας. Οι πρόσφατοι δείκτες στέγασης στην Πορτογαλία συνέχισαν να αυξάνονται έντονα. Αυτός είναι ένας ακόμη λόγος για να μην παρουσιάζονται οι Golden Visas ως η μοναδική αιτία της πορτογαλικής στεγαστικής κρίσης. Η αφαίρεση μιας στρέβλωσης από την πλευρά της ζήτησης δεν επιλύει την περιορισμένη προσφορά, τους πολεοδομικούς περιορισμούς, το κόστος κατασκευής, την τουριστική ζήτηση, τη μετανάστευση ή άλλες πηγές στεγαστικής ζήτησης.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΑ

Στεγαστικό: «Δεν αρκεί να κτίζουμε περισσότερο» – «Πρέπει να αποσυνδέσουμε τη μόνιμη διαμονή από την αγορά ακινήτου»

Η Κύπρος λειτουργούσε μέχρι το 2020 πρόγραμμα πολιτογράφησης μέσω επένδυσης, το οποίο ήταν σε μεγάλο βαθμό συνδεδεμένο με ακίνητα υψηλής αξίας. Από την οπτική ενός οικονομολόγου, πώς θα μπορούσαμε να εξακριβώσουμε κατά πόσο ένα τέτοιο πρόγραμμα επηρέασε μόνο το πολυτελές τμήμα της αγοράς ή ανακατεύθυνε επίσης την οικοδομική δραστηριότητα και δημιούργησε ευρύτερες συνέπειες για την προσιτότητα της στέγασης; Ποια δεδομένα και ποιες συγκρίσεις θα απαιτούνταν;

Θα διέκρινα τρία ερωτήματα. Το πρώτο είναι κατά πόσο το πρόγραμμα αύξησε την τιμή των ακινήτων που πληρούσαν άμεσα τις προϋποθέσεις για πολιτογράφηση. Αυτό είναι το πλησιέστερο σε όσα μελετούμε στην Πορτογαλία.

Το δεύτερο είναι κατά πόσο άλλαξε το τι έκτιζαν οι developers. Ακόμη και αν ένα πρόγραμμα πολιτογράφησης επηρεάζει αρχικά μόνο τα ακριβά ακίνητα, οι developers μπορεί να ανταποκριθούν σε αυτή τη ζήτηση ανακατανέμοντας γη, κεφάλαια και κατασκευαστική δυναμικότητα προς μεγαλύτερες ή πιο πολυτελείς μονάδες για ξένους επενδυτές.

Το τρίτο είναι κατά πόσο αυτές οι επιδράσεις διαχύθηκαν στην υπόλοιπη αγορά κατοικίας μέσω των τιμών της γης, του κόστους κατασκευής και της υποκατάστασης μεταξύ διαφορετικών τμημάτων της αγοράς κατοικίας.

Μια απλή σύγκριση της Κύπρου πριν και μετά το πρόγραμμα θα ήταν δυνητικά προβληματική, επειδή πολλά άλλα πράγματα μπορεί να είχαν αλλάξει ταυτόχρονα. Ιδανικά, ένας οικονομολόγος θα συνδύαζε το διοικητικό μητρώο των δικαιούχων του προγράμματος πολιτογράφησης μέσω επένδυσης με το σύνολο των συναλλαγών του Κτηματολογίου, περιλαμβανομένων της αξίας συναλλαγής, της τοποθεσίας, της εθνικότητας του αγοραστή και των χαρακτηριστικών του ακινήτου. Στη συνέχεια θα πρόσθετα τις οικοδομικές άδειες, τις αποπερατώσεις και το εμβαδόν.

Τελικά, το ερώτημα για την προσιτότητα της στέγασης δεν είναι κατά πόσο οι επαύλεις που αγόρασαν πολύ εύποροι ξένοι έγιναν ακριβότερες. Είναι κατά πόσο το πρόγραμμα άλλαξε την ποσότητα, την τοποθεσία και τη σύνθεση των κατοικιών που είναι διαθέσιμες στα συνηθισμένα κυπριακά νοικοκυριά.

Από το 2021, η Κύπρος προσελκύει επίσης ενεργά ξένες εταιρείες και τους εργαζόμενους τους, ιδιαίτερα στον τομέα της Τεχνολογίας. Αυτό διαφέρει από μια Golden Visa, καθώς αφορά εταιρείες που εγκαθιστούν πραγματικές δραστηριότητες και ανθρώπους που έρχονται για να ζήσουν και να εργαστούν στη χώρα. Σε μια μικρή αγορά με περιορισμένη προσφορά κατοικιών, μέσω ποιων διαύλων μπορεί μια τέτοια εισροή να επηρεάσει τα ενοίκια, τις τιμές των ακινήτων και το είδος των κατοικιών που αναπτύσσονται;

Κάποιος που αγοράζει ένα περιουσιακό στοιχείο με αντάλλαγμα τη διαμονή μπορεί να περνά πολύ λίγο χρόνο στη χώρα. Αντίθετα, οι εργαζόμενοι που μετακινούνται μαζί με μια εταιρεία χρειάζονται κάπου να ζήσουν. Για τον λόγο αυτό, θα ανέμενα η πρώτη επίδραση αυτού του είδους της εισροής να εμφανιστεί στην αγορά ενοικίων, ιδιαίτερα στις γειτονιές στις οποίες θέλουν να ζήσουν αυτοί οι εργαζόμενοι. Εάν οι εισερχόμενοι εργαζόμενοι έχουν σχετικά υψηλούς μισθούς ή επιδόματα στέγασης που παρέχονται από τον εργοδότη, η προθυμία τους να πληρώσουν μπορεί να είναι σημαντικά μεγαλύτερη από εκείνη των υφιστάμενων κατοίκων. Όπου η προσφορά κατοικιών προσαρμόζεται αργά, η βραχυπρόθεσμη αντίδραση θα είναι κυρίως υψηλότερα ενοίκια.

Με την πάροδο του χρόνου μπορεί να υπάρξει ανταπόκριση της προσφοράς, η οποία είναι επωφελής εάν υπάρχει διαθέσιμη γη για οικοδόμηση, αλλά μπορεί επίσης να υπάρξει αντίδραση στη σύνθεση της προσφοράς. Οι developers μπορεί να κατασκευάζουν ολοένα περισσότερο το είδος καταλύματος που ζητούν οι διεθνείς εργαζόμενοι υψηλότερου εισοδήματος, αντί των κατοικιών που διαφορετικά θα παράγονταν για τα τοπικά νοικοκυριά μεσαίου εισοδήματος.

Υπάρχουν περαιτέρω έμμεσες επιδράσεις μέσω των αγορών γης και κατασκευών. Η μεγαλύτερη ζήτηση αυξάνει την αξία της οικοδομήσιμης γης και μπορεί να αυξήσει τους μισθούς στον Κατασκευαστικό τομέα και το κόστος άλλων εισροών. Από την άλλη πλευρά, η προσέλκυση πραγματικά παραγωγικών επιχειρήσεων δημιουργεί επίσης θέσεις εργασίας, μισθούς, φορολογικά έσοδα και ζήτηση για τοπικές υπηρεσίες. Επομένως, σε αντίθεση με ένα παθητικό πρόγραμμα επένδυσης σε ακίνητα, έχει δυνητικά πολύ ευρύτερα οικονομικά οφέλη.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΑ

Στεγαστικό: Ξέρουμε το πρόβλημα, ποιον κτυπά και δεν περνά από μόνο του - Δεν έχουμε ούτε εισβολή, ούτε φούσκα

Η Κύπρος παραχωρεί σήμερα μόνιμη διαμονή μέσω επιλέξιμων επενδύσεων που ξεκινούν από τις €300.000, με τα ακίνητα να συγκαταλέγονται στις διαθέσιμες επιλογές. Ποια προειδοποιητικά σημάδια θα πρέπει να αναζητούμε για να διαπιστώσουμε κατά πόσο το πρόγραμμα επηρεάζει την αγορά —για παράδειγμα, συγκέντρωση συναλλαγών γύρω από το όριο, premium τιμής ή γεωγραφική συγκέντρωση;

Η πορτογαλική εμπειρία υποδεικνύει ότι το πρώτο πράγμα που θα εξέταζα είναι η κατανομή των τιμών συναλλαγής γύρω από τις €300.000. Ωστόσο, η σχετική σύγκριση δεν είναι απλώς κατά πόσο υπάρχουν πολλές συναλλαγές στις €300.000. Οι τιμές των κατοικιών συγκεντρώνονται φυσιολογικά σε στρογγυλούς αριθμούς. Στην Πορτογαλία, υπήρχε ήδη συγκέντρωση στις €500.000 πριν από το πρόγραμμα, όπως υπήρχε συγκέντρωση γύρω από τις €450.000 και τις €550.000. Αυτό που έγινε ασυνήθιστο μετά τη μεταρρύθμιση ήταν η πρόσθετη συγκέντρωση ειδικά στο όριο επιλεξιμότητας.

Ένα δεύτερο προειδοποιητικό σημάδι θα ήταν η γεωγραφική συγκέντρωση. Τα εθνικά σύνολα μπορεί να είναι παραπλανητικά σε μια μικρή χώρα. Ο πιο κατατοπιστικός παρονομαστής συχνά δεν είναι οι αγορές μέσω του προγράμματος διαιρεμένες με όλες τις συναλλαγές κατοικιών στην Κύπρο, αλλά οι αγορές μέσω του προγράμματος διαιρεμένες με τη νέα προσφορά κατοικιών σε μια συγκεκριμένη επαρχία ή γειτονιά.

Ιδανικά, η Κύπρος θα πρέπει να δημοσιεύει τον αριθμό και την αξία των επενδύσεων που συνδέονται με άδειες διαμονής ανά κατηγορία επένδυσης, αξία συναλλαγής και περιοχή, και να καθιστά δυνατή —με τις κατάλληλες διασφαλίσεις εμπιστευτικότητας— τη σύνδεση των αρχείων του προγράμματος με τα δεδομένα του Κτηματολογίου. Χωρίς αυτή τη σύνδεση, οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής θα δυσκολεύονται πάντοτε να διαχωρίσουν την επίδραση του συγκεκριμένου προγράμματος από την ευρύτερη ξένη ζήτηση.

Η Κύπρος δεν έχει ακόμη ενταχθεί πλήρως στον Χώρο Σένγκεν. Εάν η ένταξη αυξήσει την αξία κινητικότητας και την ελκυστικότητα μιας κυπριακής άδειας διαμονής, μπορεί επίσης να αυξηθεί η ζήτηση για το πρόγραμμα. Ποια εκτίμηση επιπτώσεων και ποιες διασφαλίσεις θα πρέπει να τεθούν σε εφαρμογή πριν συμβεί αυτό και ποιοι δείκτες θα πρέπει να ενεργοποιούν αυτόματη επανεξέταση ή προσαρμογή του προγράμματος;

Το σημαντικό είναι να καθοριστούν με σαφήνεια οι δείκτες πριν από την ένταξη. Και να υπάρχει μια διαφανής υποδομή δεδομένων, διαθέσιμη στο κοινό σε πραγματικό χρόνο, ώστε οι πολίτες και οι δημοσιογράφοι να μπορούν να παρακολουθούν τις επιδράσεις συγκέντρωσης, σε εθνικό και τοπικό επίπεδο. Από τη στιγμή που οι τιμές έχουν ήδη προσαρμοστεί και οι αποφάσεις ανάπτυξης έχουν ληφθεί, η αντιστροφή των επιδράσεων γίνεται σημαντικά δυσκολότερη.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΑ

Στεγαστικό: Γιατί περισσότερα ακίνητα δεν σημαίνουν και περισσότερα διαθέσιμα σπίτια